부동산투자회사(REITs) 배당수익률 결정요인에 관한 연구 : 오피스 리츠를 중심으로 = A Study on the Determinants of the Dividend Yields in K-REITs : Focusing on Office REITs

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 국내 부동산투자회사(REITs) 중 오피스 리츠를 대상으로 배당수익률에 영향을 미치는 결정요인을 분석하였다. 리츠는 부동산에 대한 간접투자 수단으로, 다양한 자산 유형 중에서도 오피스 빌딩은 공실률이 낮고 변동성이 적은 안정적인 자산군으로 평가된다. 그러나 기존 연구는 리츠 수익률 결정요인을 자산 유형별로 세분화하지 않고 통합적으로 분석 하는 경향이 있어, 각 자산군의 특성을 반영한 실질적이고 구체적인 결과를 도출하는 데 한계가 있었다. 이에 본 연구는 오피스 자산의 고유 요소들이 배당수익률에 미치는 영향을 실증적으로 분석하여 이러한 한계를 보완하고자 한다. 이 연구에서는 2012년부터 2024년까지 국내 49개 오피스 리츠의 투자보고서를 기반으로 구축한 패널데이터를 활용하여 분석을 수행하였다. 분석 결과, 오피스 리츠의 배당수익률은 임차인 특성과 리츠의 재무적 특성에 의해 크게 영향을 받는 것으로 나타났다. 특히, 임차인의 신용등급, 마스터리스 여부 등이 배당수익률에 중요한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 결과는 오피스 리츠의 안정적인 배당수익률 확보를 위해 임차인 구성 및 자산 운용 전략이 중요한 역할을 한다는 점을 시사한다. 본 연구는 리츠 투자자들에게 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 기준을 제시하며, 오피스 자산군의 특성을 이해하는 데 중요한 기초 자료를 제공한다. 또한, 리츠 운영 주체에게는 임차인 구성의 중요성을 강조하며, 포트폴리오 전략 수립에 유용한 실질적 시사점을 제공할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the determinants affecting dividend yields in K-REITs, specifically focusing on office REITs. Office buildings are considered a stable asset class among various asset types due to their low vacancy rates and low volatility. However, previous studies analyze the determinants of REITs yields without segmenting by asset type. As a result, there are limitations in deriving practical and specific results that reflect the unique characteristics of each asset class. To address these limitations, this study empirically examines the impact of the factors of office assets on dividend yields. The analysis was conducted using Panel Data constructed from the investment reports of 49 office REITs in Korea from 2012 to 2024. The results indicate that the dividend yields of office REITs are significantly influenced by tenant characteristics and the financial attributes of the REITs. In particular, the credit rating of tenants and whether a master lease is in place are shown to have a significant impact on dividend yields. These findings suggest that tenant composition and asset management strategies play a crucial role in securing stable dividend yields for office REITs.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구조 4
• 제2장 리츠의 이론적 고찰 및 현황 6
• 제1절 리츠의 개념 6
• 제2절 리츠의 성격 7
• 제3절 리츠의 운용 현황 11
• 제4절 최근 부동산투자회사법 개정방향 15
• 제3장 선행연구 검토 16
• 제1절 국내리츠에 관한 선행연구 16
• 제2절 오피스빌딩의 개념 및 분류 20
• 제4장 분석자료 및 변수의 정의 25
• 제1절 자료의 선정 25
• 제2절 패널데이터 모형 27
• 제3절 모형의 설계 29
• 제5장 리츠 수익률 결정요인 분석 36
• 제1절 기술통계량 36
• 제2절 실증분석 결과 38
• 제6장 결 론 42
• 제1절 연구결과의 요약 42
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 44
• 참고문헌 45
• ABSTRACT 47