고급주택과 농지에 대한 취득세율 개편방향 연구

국문 초록 (Abstract)

□ 주요내용
○ 본 연구에서는 고급주택 취득에 대한 중과세제와 농지에 대한 세제혜택 관련 쟁점에 대해 분석하였음.
- 고급주택의 중과세율은 표준세율에 중과기준세율(2%)의 4배인 8%를 더한 세율이며, 단독주택과 공동주택 모두 시가표준액이 9억 원을 초과하면서 연면적 혹은 대지면적이 일정 기준 이상을 초과할 경우 부과됨.
· 면적기준은 공동주택의 경우 245㎡ (복층일 경우 274㎡)이며, 단독주택은 연면적 331㎡ 혹은 대지면적 662㎡임.
· 또한 단독주택에 에스컬레이터나 일정 규모 이상의 수영장이 설치되어 있을 경우에는 시가표준액과 상관없이 고급주택으로 과세됨.
· 고급주택의 지역별 세수분포를 살펴본 결과, 서울을 중심으로 한 수도권에 세원이 집중되어 있음을 확인할 수 있었음.
· 또한 가격기준만 존재하는 양도소득세와 비교할 때 취득세 중과건수가 상당히 낮은 것으로 나타났는데, 이는 대부분의 지역에서 고액의 주택임에도 면적기준의 미충족으로 인해 지방세법 상 고급주택으로 분류되지 않고 있는 현실을 반영한 것으로 보임.
- 농지에 대해서는 기본적으로 다른 토지에 비해 저율과세되며, 상속농지에 대해서는 특정 요건 충족시 세율특례를 적용받고 있음.
· 농지에 대한 취득세율은 매매시 3%, 상속시 2.3%임.
· 여기에 상속은 자경일 경우 세율특례를 적용하여 0.3%의 세율을 적용하며, 지특법을 통해 일정 감면요건 충족시 취득세를 추가 감면해 줌.
· 이렇듯 세제지원이 이뤄지는 이유는 농업이 우리 사회·경제에서 가지는 의미를 반영한 것으로 농업보호 및 육성이라는 정책목표 달성의 일환임.
· 더불어 농지의 취득과 사용에 대하여 엄격히 규정하고 있으며, 최근 농지 부정사용 등을 반영하여 관련 규제가 강화되는 추세임.
○ 고급주택에 대한 취득세에 대해 검토한 결과 아래와 같은 문제점들이 식별되었음.
- 1인당 국민총소득과 1인당 가계총처분가능소득, 소비자물가 등 거시경제 지표들을 살펴볼 때, 현행 고급주택으로 분류되는 주택을 사치재로 볼 수 있는지에 대한 재검토가 필요한 것으로 나타났음.
- 또한 가격 기준의 경우 2006년 6억 원으로 설정되었다가 2021년 들어 9억 원으로 50% 상향 조정되었으나, 2006~2021년 사이 주택가격 평균 폭에 미치지 못하는 수준이어서 다시 상향조정될 필요가 있는 것으로 나타났음.
· 대형아파트만을 분리해서 볼 경우 주택가격 증가 폭이 100% 이상 증가하여 가격기준 상향조정 필요성이 더욱 큰 것으로 나타났음.
- 가격 기준 뿐 아니라 면적기준 또한 2006년 이후 나타나고 있는 1인당 주거면적 변화에 비춰볼 때 적절하지 못할 가능성이 큼.
- 더불어 현행 고급주택 소비자가 고소득층에 해당하는지에 대해 의문임.
· 취득세 중과 면적기준에 인접한 주택가격을 비교한 결과, 고급주택과 일반주택 간 현격한 가격차이가 나지 않는 것으로 분석되었음.
· 취득세가 담세력을 포착하는 세목이라 할 때, 담세력의 지표라 할 수 있는 가격 차이가 현격하게 나지 않는다는 것은 고급주택 구매자 전부를 고소득층으로 분류하기는 어려움을 의미함.
· 또한 주택 간 가격차이가 8%p라는 중과세율 적용을 합리화할 수 있을 정도로 크지 않음.
- 이러한 현격한 세율 차이로 세부담 불형평성 문제와 문턱효과, 그리고 조세회피 행위로 인한 행정비용이 유발됨.
· 국토교통부의 실거래가 조사자료를 이용하여 중과 기준 전후 세부담 변화를 살펴보면 고급주택과 일반주택 간 가격 차이에 비해 세부담 차이가 지나치게 큰 것으로 나타났음.
· 이러한 세부담 차이로 중과기준 전후 문턱효과가 발생함을 거래건수 분석을 통해 확인할 수 있었음.
· 또한 중과세를 피하기 위해 주택설계와 사용 시 편법이 사용되고 있으며, 이를 확인하기 위해 지자체 공무원의 현장조사 등 추가적 징세비용이 소요되고 있었음.
○ 농지 세제지원에 대해서는 다음과 같은 쟁점들을 검토하였음.
- 먼저 취득세 관련 일부 문헌에서 농지에 대한 저율과세 등의 필요성에 문제를 제기하는 시각이 존재하는 바, 농업에 대한 지원 필요성을 검토하였음.
· 분석결과, 농업이 가지는 중요성은 높아지는 반면 낮은 농가소득 및 농업 생산기반 등의 위축이 지속되고 있어 지원 필요성은 존재하는 것으로 나타났음.
- 다음으로 자치단체의 역할에 대해 검토하였음.
· 농업에 대한 지원 필요성의 인정이 자치단체의 지원으로 직결되는 것은 아니기 때문임.
· 농업지원의 정책목적이 소득재분배 뿐 아니라 농업의 육성에 있다고 할 때, 지역산업의 육성 및 지역주민 후생 증진 측면에서 자치단체가 일정 역할을 수행할 필요가 있는 것으로 분석되었음.
- 범위를 취득세로 한정하여 현행 일괄적 세율적용 방식이 타당한지에 대해 검토하였음.
· 지원대상의 특성을 살펴본 결과, 지역별로 농가 소득이나 생산성 차이가 크고, 농업법인의 경우에도 규모면에서 상당한 차이를 보이는 것으로 나타났음.
· 이에 비춰볼 때 보다 효과적인 정책목적 달성을 위해서는 지원대상의 특성이 고려된 차별화된 제도 설계가 필요한 것으로 분석되었음.
· 다음으로 농지특성을 기준으로 살펴 보았으며, 도시에 인접하거나 개발 가능성이 있는 농지의 경우 상당한 투기수요가 존재하는 상황에서 현행과 같이 단순히 지목을 기준으로 낮은 취득세율을 적용하는 것은 다소 비합리적인 것으로 나타났음.
○ 참고적으로 해외사례 검토를 통해 아래와 같은 시사점을 얻을 수 있음.
- 고급주택의 경우 주택 취득에 대해 누진세를 부과하는 국가들을 살펴본 결과, 우리나라와 같이 징벌적으로 중과하는 곳은 찾아보기 어려웠음.
· 다만 싱가포르의 경우 다주택자의 주택 취득에 대해 높은 세율을 적용하고 있었지만, 고급주택에 대한 것이 아니라 다주택 여부에 따른 것임.
- 농지의 경우 우리나라는 다른 나라에 비해 지원수준이 매우 높은 것으로 나타났으며, 우리나라와 같이 일괄적 저율과세는 찾아보기 어려웠음.
· 이들 국가에서 세부담 경감은 감면 형식으로 이뤄지는 경향이 강하며, 특히 세대 간 농업승계를 장려하는 방향으로 제도를 설계하고 있는 것으로 나타났음.
○ 이 상의 분석을 바탕으로 고급주택과 농지에 대한 현행 취득세제 개편방향을 아래와 같이 제시하였음.
- 개편의 기본적 시각은 다음과 같음.
· 고급주택의 경우 면적기준의 부작용, 고급주택에 대한 사회적·경제적 환경 및 시각의 변화, 해외사례 등을 통해 볼 때, 현 제도의 전반적 개편이 필요함.
· 농지의 경우 다른 나라와 비교하여 지원수준이 과도한 것으로 평가되는 바, 농지 저율과세 적용대상 토지를 좀 더 정책목적에 부합하도록 제한할 필요가 있음.
- 고급주택 중과세제의 개편방향
· 가격기준의 상향조정
· 세율인하 등을 포함한 세율체계의 전반적 개편
· 면적기준의 점진적 폐지
· 지역 맞춤형 정책이 가능하도록 할 필요
- 농지 저율과세에 대한 개편방향
· 농업의 친환경 전환과 청년층 유입을 촉진하는 방향으로 정책을 재설계하고 현행 취득세 세제지원이 남용되지 않도록 제도를 개편할 필요
· 농지취득자격이 필요하지 않은 농지, 특히 농지로서의 기능을 상실한 도시지역 내 농지를 농지범위에서 제외하고 저율과세 대상에서 배제할 필요
· 저율과세 내지 세율특례를 적용받은 농지에 대해서는 추징 조항 추가
· 중장기적으로 감면방식으로의 전환