不動産 開發事業의 리스크 管理方案에 관한 硏究 = A study on the risk management of real estate development project

국문 초록 (Abstract)

부동산 개발사업을 시행하기 위해서는 개발에 따르는 리스크를 분석해야만 한다. 이를 위해서 부동산 개발사업의 개념과 정의, 특성, 등을 알아보고 부동산 시장의 특성을 파악하는 일이 중요할 것이다.
본 연구는 不動産 開發事業의 추진과정에서 발생하는 리스크 인자를 식별하여 리스크를 低減시키고 개발사업에 참여하는 사업주체간의 업무분담 및 역할 개선을 통하여 안정적인 사업추진이 이루어질 수 있도록 함으로써 적극적으로 리스크의 효율적인 管理方案에 관하여 연구하였다.
부동산개발사업의 시장변화에서 보듯이 개발사업은 갈수록 대형화, 복합화, 다양화 되어가고 개발시장의 참여 주체들도 시행사 중심에서 다양한 주체들로 참여가 확대 될 뿐 아니라 해외자본의 참여도 늘어나고 있다. 또한, 부동산 개발시장 규모의 팽창은 이제 체계적인 관리방안을 모색하고 찾아야 하는 과제를 안게 되었다. 더구나 최근에 경기침체에 따른 부동산경기의 동반침체는 이러한 질적 대안의 필요성을 한층 더 요구하고 있다.
이러한 관점에서 부동산 개발사업의 일반적 이론을 고찰해 보고 문제점을 조사해 보았으며 적절한 해결방안을 생각해 보았다.
부동산 개발사업 관리상의 問題點은 사업성 분석에 따른 심의문제와 자금조달의 어려움, 법률 환경의 변화와 소송의 문제, 기타 주요 리스크 요인 등으로 분류하였고 부동산 개발사업의 주체별 문제점은 현장 실무와 이론적 완성도를 높일 수 있는 프로젝트사업주의 전문인력 부족과 재무 및 시공능력 부족으로 인한 건설회사의 시공중단, 프로젝트사업주에 대한 과도한 채권확보 및 시공사에 대한 보증요구 과정에서 사업주체간 리스크 분담의 불균형에서 오는 금융기관의 문제점, 정책적, 제도적으로 항상 선제 대응하지 못하는 정부의 문제점 등을 문제점으로 볼 수 있었다.
연구 결과 문제점에 대한 改善方案은 크게 단계별 리스크 관리의 개선방안과 부동산 개발사업 주체별 관리의 개선방안으로 나누어 도출할 수 있었다. 전자의 개선방안은 개발 전 단계, 개발 준비 단계, 개발 단계, 개발 후 단계로 구분하여 각 단계별 문제점에 대한 세부적인 실무적 관리방안을 제시하였다. 후자의 개선방안은 본 논문의 리스크 관리방안에 대한 본 논자의 주관적 주장을 목적하였다. 첫째, 프로젝트사업주의 시스템적 리스크 관리의 hedge가 필요하다. 각 주체 간 이해를 조정하고 사업을 리드하기 위해서는 專門 人力의 지속적인 양성과 법률적 보완, 현금흐름의 투명성, 분양자의 요구를 정확히 파악하여 보다 선진적인 시스템의 연구와 노력이 선행 될 때 성공적인 프로젝트 사업주의 개선방안이라고 생각한다.
둘째, 建設會社의 개선방안은 사업초기 단계부터 시행사와 철저한 사업성 분석을 통하여 서로 리스크를 전가하려만 하지 말고 리스크를 공유하여 진정한 리스크의 축소와 PF 등의 자금 조달 시 건설회사의 지급보증이나 연대보증 등을 통해 과도한 리스크 부담으로 위축하게 만들지 말고 각 주체가 객관적 시각으로 사업성을 분석해야 리스크의 위험을 회피 할 수 있는 방안 이라 할 수 있을 것이다.
셋째, 金融機關은 당초 PF의 의미와는 다른 담보대출형태로 과도한 채권확보를 통하여 다른 주체에게 리스크를 과도하게 전가 시킴으로 전체 부동산 개발사업을 크게 위축시켜 사업을 힘들게 한다. 이러한 실천적 방안으로 메자닌론 같은 대안이 모색되고 있으며 역할이 매우 큰 금융기관의 합리적 리스크 분담을 통해 개선방안을 찾아야 한다고 생각 한다.
넷째, 결국 모든 부동산 개발사업은 사람이 절대 主體이다. 일련의 매니지먼트 활동을 통해 전문 인력을 통한 시스템적 관리가 더욱 필요하다. 전문 인력은 부동산개발사업의 규모나 위험성을 감안해 볼 때 매우 중요한 필수 요소라 생각한다.

목차 (Table of Contents)

• 國 文 要 約 v
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 第2章 不動産 開發事業 리스크에 대한 一般理論 5
• 第1節 不動産 開發事業의 槪要 5
• 1. 부동산 개발사업의 의의 5
• 2. 부동산 개발사업의 특성 7
• 3. 부동산 개발사업의 분류 8
• 第2節 不動産 開發事業 推進節次 및 리스크 14
• 1. 부동산 개발사업 추진절차 14
• 2. 부동산 개발사업 리스크 29
• 第3章 不動産 開發事業의 現況 및 리스크 管理의 問題點 37
• 第1節 不動産 開發事業의 現況 37
• 1. 부동산 틀의 변화 37
• 2. 부동산 개발사업의 시장변화 38
• 3. 부동산 개발시장 참여자의 다변화 39
• 4. 부동산 개발시장 규모 급팽창 40
• 第2節 不動産 開發事業 리스크 管理의 段階別 問題點 41
• 1. 예비타당성 분석에 따른 심의문제 41
• 2. 토지시장의 위험과 기타 리스크 42
• 3. 사업진행 과정에서 법률 환경의 문제 46
• 4. 개발 후 관리의 문제 46
• 第3節 不動産 開發事業 리스크 管理의 主體別 問題點 48
• 1. 프로젝트사업주의 전문 인력 부족 48
• 2. 건설회사의 공사 중단 48
• 3. 금융기관의 리스크 분담의 불균형 51
• 4. 정부의 때 늦은 정책적 대응 52
• 第4章 不動産 開發事業 리스크 管理의 改善方案 54
• 第1節 不動産 開發事業 리스크 管理의 段階別 改善方案 54
• 1. 사업구상과 개발사업 예비타당성 검토 54
• 2. 부지확보와 사업타당성분석 59
• 3. 건설 및 마케팅 71
• 4. 개발 후 운영 및 관리 76
• 第2節 不動産 開發事業 리스크 管理의 主體別 改善方案 78
• 1. 프로젝트사업주의 철저한 사업준비 78
• 2. 건설회사의 성공적 분양과 합리적 자금 조달 79
• 3. 금융기관의 합리적 리스크 분담 82
• 4. 정부의 적절한 선제적 대응 83
• 第5章 結論 85
• 參 考 文 獻 88
• ABSTRACT 93