공동주택에 대한 과세표준 및 제도 개선방안 = The policy proposal for property tax on multi family housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to recent public opinion that the standard rate of tax base on officially announced value of multi-family housing is not precisely reflecting the reality of transaction price of multi-family housing in the market, the governments have been required to enhance the realization rate of tax base about the officially announced value of multi-family housing. If the officially announced value of real estate did not reflect market price, the tax amount will be different depending on the gap of officially announced value and then it could cause taxation inequity.
There are property tax and comprehensive real estate tax as real estate holding tax. The property tax as local tax is to aim at the purpose of financial income of local governments, and property owners of very expensive and a lot of real estate take taxation burden from the comprehensive real estate to revise possession bias of real estate and further it is to enhance taxation equality.
In addition, they promote stable prices of real estate and contribute to balanced financial development of local governments and healthy development of national economy. In fact, however, the realization rate of officially announced value of land and housing, which is a standard of a tax base, varies depending on each local and each type of real estate. Thus, this condition causes issues about taxation inequity and raises problems of tax fairness and equity.
In order to improve the issues on taxation inequity caused by lack of realization rate of officially announced value of tax standard, first, a road map for realization of officially announced value should be established. Second, verification procedure for officially announced value of multi-family housing. Third, decentralization and taxation equity should be harmonized. Fourth, realization policy for the low officially announced value of multi-family housing should be established.

국문 초록 (Abstract)

최근 공동주택 공시가격에 대한 과세표준의 시세 반영률이 낮다는 여론에 따라 정부에서는 공동주택 공시가격에 대한 과세표준 현실화율을 제고하도록 추진하고 있다. 부동산 공시가격이 시가를 정확하게 반영하지 않는다면 동일한 시가의 부동산이라 하더라도 공시가격의 차이에 따라 세액이 달라질 수 있으며 세부담의 불형평을 초래하게 된다.
부동산 보유과세로는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 시·군·구세로 지방자치단체의 재정수입목적에 있고, 종합부동산세는 고액·과다의 부동산 보유자에게 부과하여 부동산 소유편중을 시정하고 나아가 조세부담의 형평성을 제고한다. 그 외에도 부동산 가격안정을 도모하고 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지 한다. 그러나 부동산의 가격안정을 도모하고자 만들어진 보유세의 과세표준인 토지 및 주택 공시가격의 현실화율은 지역별·부동산 유형별로 천차만별이며, 그로 인한 세부담의 불형평성 논란을 발생시키고 조세 공정성과 형평성 문제가 제기되고 있는 실정이다.
이러한 부동산 공시가격 과세표준의 현실화율 부족으로 인한 세부담의 불형평성 논란을 개선하기 위해서는 첫째, 조세부담에 있어서 공평성을 실현하고자 실거래가격으로 과세표준을 현실화시키고 안정적인 추진을 위해 공시가격 현실화 로드맵을 수립하여야 할 것이다. 둘째, 공동주택 공시가격에 대하여 검증절차를 두고 시·도지사가 주관하여 검증하되 전문 감정평가사에게 위탁하여 검증절차를 법제화하도록 함으로서 헌법재판소의 합헌기준에 부합하게 개정하여야 할 것이다. 셋째, 지방분권 강화와 과세공평성을 조화하는 차원에서 전국적인 과세형평성 등을 고려하여 지방세 과세표준 운영기준은 중앙정부에서 가지되 과세자주권을 확보하기 위하여 과표결정권과 세율조정권을 자치단체가 적극 활용할 수 있도록 할 필요가 있다.
공시가격결정은 지방자치단체가 행함으로서 공동주택 공시가격이 비현실적으로 결정될 경우 지방자치단체의 장은 수정·보완함으로서 공동주택 공시가격의 비현실화에 따른 불형평을 탄력적으로 시정할 수가 있을 것이다.
넷째, 낮은 공동주택 공시가격의 과세표준 비현실화율로 인하여 재산세 등 보유세 부담이 적어 시세차이에 따른 양도차익을 얻는 것이 유리하다고 판단하여 불로소득을 얻고자 주택 매매가 이루어지지 아니하고 추가로 주택을 구입하는 등 다가구 소유자가 발생하는 것을 볼 수 있으며, 높은 양도소득세 부담으로 특수 관계자에게 증여하거나 법인 전환하는 것을 볼 수 있다. 이는 공동주택 공시가격 과세표준의 비현실화에 따른 문제점으로 인하여 주택의 매매를 저해하는 요인으로 작용하게 되는 것이다. 이러한 저해요인을 해결하기 위하여 대출규제 강화와 공시가격의 현실화정책을 실현해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구방법 및 범위 2
• 제3절 선행연구 고찰 및 차별성 3
• 1. 선행연구의 고찰 3
• 2. 선행연구와 차별성 4
• 제2장 부동산 보유세제 현황 6
• 제1절 보유세제 현황 6
• 1. 재산세 제도의 현황 6
• 2. 종합부동산세 제도의 현황 17
• 3. 보유과세에 있어서 과세기준시점 25
• 제2절 주택 보유 현황 27
• 1. 지역별 주택보유 가구 및 무주택 가구 현황 27
• 2. 지역별 주택소유자 현황 29
• 제3절 부동산 공시가격과 실거래가격에 의한 보유세부담 비교 30
• 1. 공시가격과 실거래가격의 세부담 차이 30
• 2. 최근 공시가격 연도별 변동추이 33
• 제3장 외국 보유세제 비교 분석 및 시사점 35
• 제1절 미국의 보유세제 비교 및 분석 35
• 1. 재산세의 개요 35
• 2. 재산세의 과세 방식 38
• 제2절 일본의 보유세제 비교 및 분석 40
• 1. 재산세의 개요 40
• 2. 재산세의 과세방식 43
• 제3절 영국의 보유세제 비교 및 분석 44
• 1. 재산세의 개요 44
• 2. 재산세 과세방식 48
• 제4절 시사점 49
• 1. 미국의 시사점 49
• 2. 일본의 시사점 50
• 3. 영국의 시사점 51
• 제5절 OECD 국가별 부동산 보유세 비교 52
• 제4장 현행 보유세제의 문제점 및 개선방안 53
• 제1절 문제점 53
• 1. 공동주택 공시가격의 낮은 현실화율에 따른 과세 불형평 53
• 2. 동일 시가대비 공동주택 공시가격간의 현실화율 격차에 따른 과세불형평 초래 54
• 3. 과세대상 물건간 공시가격 현실화율 격차로 인한 보유세 불형평 58
• 4. 낮은 보유세 부담으로 인한 주택소유 분산 기능 약화 60
• 5. 공동주택 공시가격 현실화에 따른 편법적 주택소유 분산 61
• 제2절 개선방안 64
• 1. 공동주택 공시가격의 단계별 지속적 현실화 64
• 2. 공동주택 공시가격의 지역간 형평성 및 검증 등 투명성제고 65
• 3. 공동주택 공시가격 불형평 시정을 위한 탄력적 운영 67
• 4. 편법적 공동주택 소유분산 방지를 위한 세제개편 병행추진 69
• 제5장 결 론 73
• 참 고 문 헌 75