개발제한구역 내 소규모 취락의 해제 및 관리방안 : 서울시 서초구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

개발제한구역의 제정 목적은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는데 있었다.
그러나 정부는 1999년 전국토에 걸친 개발제한구역제도 개선안을 발표하여 시행해 오고 있으나, 개발제한구역의 형평성에 관한 문제점으로 그 하나는 자유로운 도시민과 제약받는 개발제한구역 주민간의 문제이고, 두 번째는 해제지역 주민과 존치지역 주민 간의 문제이고, 나머지 하나는 존치지역 주민들 간의 문제이다.
또한 개발제한구역 해제로 지가 상승은 물론 대규모 자연 훼손과 환경 파괴가 예상됨에도 불구하고 인구 집중화에 따른 급속한 도시 성장으로 개발제한구역 해제 개발의 필요성이 매우 높아지고 있다.
특히 이명박 정부가 들어서면서 먼저 도시적 토지이용에 대한 공급확대 요구와 이용자 중심의 토지이용 규제개혁으로 주택·토지의 가격안정을 취하고 있지만, 서울시 강남구, 서초구와 같이 개발압력이 높은 곳의 개발제한구역은 항상 많은 민원에 직면해 있다.
개발제한구역 내 중.대규모 취락은 우선해제지역으로 지정되어 개발제한구역에서 해제되었으나 호수밀도가 5~10호/㏊인 소규모 취락은 취락지구 지정에서 제외되어 개발제한구역에서 해제되지 않고 존치지역으로 남아 있다.
이에따라 이 연구에서는 소규모 취락의 해제 및 관리방안에 대한 필요성이 제기되어, 도시적 토지이용 확대의 움직임에 대한 논거를 도출하고, 설문지 조사방법에 의하여 관련 자료를 얻은 후, 소규모 취락을 중심으로 개발제한구역 해제로 나타날 문제점을 최소화 할 관리 방안을 모색하였다.
부동산 전문가 집단과 당해지역 주민에 대한 설문조사와 해제 논거로부터 도출할 수 있는 개발제한구역 내 소규모 취락의 분석결과는 다음과 같다.
첫째로, 호수규모, 호수밀도, 기반시설여건, 주변토지이용등을 고려하여 5~10호/㏊의 소규모취락, 공장, 창고등에 대한 해제 및 관리가 검토되어야 할 것이다. 둘째로, 토지가 해제 될 때에는 개발이 이루어져야 하고, 실개발수요가 있는 곳은 개발사업자에게 공공시설 설치를 의무화하도록 하여야 할 것이다. 셋째로, 개발 이익환수에 대하여 원거주민과 지정 이후 토지매입자간에 차등 적용되어야 할 것이다.
한편 소규모 취락의 관리방안으로서 해제지역·존치지역 분석결과는 다음과 같다.
첫째로, 주변토지이용을 고려하는 친환경적 저밀도지구로 개발할 필요가 있다. 둘째로, 지구단위계획에 의한 관리계획을 수립해야 할 것이다. 셋째로, 무허가·불법건축물등 불량거주지를 정비할 필요가 있다. 넷째로, 존치지역 내 개별대지에 대해서는 개발권 양도제를 도입해서 보상함으로서 민원을 해소할 필요가 있다. 다섯째로, 존치지역의 토지소유자에게 현시가 매입으로 재산권을 보상할 필요가 있다. 마지막으로, 토지 소유자에게 입주 우선권을 세입자에게는 신축 임대주택에 대한 추천 청약권 부여를 고려해 볼 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This thesis studied on the Exclusion and Management of Small Villages in the Green Belt. For this, this study used questionnaire, sample was the residents on the green belt and land-related specialist.
Results are as followings.
Firstly, considering things such as size and density of number of houses, instrument considerations, neighborhood land usage, exclusion and management to small villages of 5-10 houses, factory, and warehouse must be investigated.
Secondly, if land transaction is released, the green belt must be developed, and on the demand to development, developer must establish the public equipment.
Thirdly, redemption to development benefits must be applied discrimination between a native resident and land buyer.
Results about management of exclusion area and maintain area are as followings.
Firstly, environmental low-intension areas considering neighborhood land usage is necessary to be developed.
Secondly, management plan by region unit plan must be established.
Thirdly, poor house such as unauthorized building and unlawfulness building must be consolidated.
Fourthly, system permitting to development right is necessary to be introduced.
Fifthly,and owner on maintenance area is necessary to is compensated for his property right by purchase based on current price.
Lastly, system endowing land owner on maintenance area with living-in priority and tenants with subscription right recommending to rental house is necessary to be considered.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 = 1
• 제2절 연구의 목적 = 2
• 제3절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 개발제한구역에 관한 이론적 논의 = 6
• 제1절 개발제한구역의 개요, 한계 및 문제점 = 6
• 1. 개발제한구역의 개요 = 6
• 2. 개발제한구역의 한계 = 7
• 3. 개발제한구역의 문제점 = 11
• 제2절 개발제한구역의 해제에 대한 논의 = 15
• 1. 도시적 토지이용 확대 논거 = 15
• 2. 도시적 토지이용 확대 움직임의 실태 = 17
• 제3절 선행연구의 검토 = 27
• 제3장 개발제한구역 내 소규모취락 해제 및 관리현황 = 29
• 제1절 개발제한구역의 현황 및 대책 = 29
• 1. 개발제한구역의 현황 = 29
• 2. 개발제한구역의 대책 = 31
• 제2절 개발제한구역 내 취락의 해제 및 관리현황 = 33
• 1. 취락지구 지정기준 및 현황 = 33
• 2. 서울시 우선해제 선정기준 및 현황 = 34
• 3. 건축 규제 비교 = 36
• 4. 용도 규제 비교 = 38
• 5. 토지 및 건축물 권리관계 비교 = 39
• 제3절 개발제한구역 내 소규모 취락의 관리현황 = 40
• 1. 소규모 취락의 정의 = 40
• 2. 소규모 취락의 관리현황 = 40
• 3. 서초구의 개발제한구역 지정 및 해제현황 = 41
• 제4절 소규모 취락의 해제 및 개발시 문제점 = 41
• 1. 투기 방지 = 41
• 2. 난개발 방지 = 42
• 3. 형평성 논란 = 43
• 4. 원거주민의 보상 = 45
• 제5절 피해사례 = 46
• 제4장 개발제한구역 내 소규모 취락 실증분석 = 47
• 제1절 분석의 개요 = 47
• 1. 분석대상 = 47
• 2. 자료수집 및 분석방법 = 49
• 제2절 분석결과 = 50
• 1. 개발제한구역 해제 범위 및 대상 = 50
• 2. 개발제한구역의 개발이익환수 및 투기억제정책 = 56
• 3. 해제지역 관리 = 60
• 4. 존치지역 관리 = 65
• 5. 개발제한구역에 따른 피해 = 70
• 제5장 소규모 취락의 해제 및 관리방안 = 74
• 제1절 소규모 취락의 해제 = 77
• 1. 개발제한구역의 해제 범위와 대상 = 77
• 2. 개발제한구역의 개발이익환수 및 투기억제정책 = 78
• 제2절 소규모 취락의 관리방안 = 80
• 1. 해제지역 관리 = 80
• 2. 존치지역 관리 = 81
• 제6장 결론 = 84
• 제1절 연구의 요약 = 84
• 제2절 연구의 한계점 = 85
• 참고문헌 = 87
• 설문지 = 90
• （Abstract） = 95