전략적 제휴에서 협력과 기회주의의 선행요인과 결과요인 : 부동산(공동주택) 개발 사업을 중심으로 = Antecedents and Consequences of Cooperation and Opportunism in Strategic Alliance of Real Estate Development Project

국문 초록 (Abstract)

기업은 현대의 매우 치열한 경쟁과 급변하는 상황에서 보다 빠르게, 안정적으로 적응하기 위해 자신이 가지고 있지 않은 능력을 가진 기업과 전략적으로 제휴 하여 이익을 추구한다. 이러한 전략적 제휴는 여러 사업 분야에서 다양한 형태로 빈번히 행해지지만, 그 성공률은 매우 저조하여 제휴 성과를 바탕으로 전략적 제휴에 관한 연구가 많이 진행되고 있다.
이러한 전략적 제휴는 IMF 이후 우리나라의 부동산(공동주택)개발 분야에서도 널리 시행되고 있는데, 부동산 개발 사업의 전략적 제휴는 부동산의 자산 특유성이 매우 높아 다른 사업에서의 전략적 제휴와 다른 특성을 가진다.
본 연구는 부동산 개발 사업 분야의 전략적 제휴가 보다 안정적으로 시행되어 부동산 시장 안정화에 기여하고자 전략적 제휴에 대한 선행연구를 바탕으로 부동산 개발 사업 분야에서의 전략적 제휴를 양쪽 참여자 모두를 조사하여 연구.분석하였다.
그 결과 제휴 성공율은 64% (237개)로 다른 사업 분야의 전략적 제휴에서 50%가 불안한 것(Kogut 1988)에 비해 제휴의 정상적인 종료는 다소 높은 편으로 나타났다. 전체적인 모형분석에서는 선행요인들과 협력간 관계에서 신뢰, 상호보완성, 동업공동체감이 높을수록 협력은 증대될 것이라는 가설은지지 되었으나, 통제가 강할수록 협력은 감소될 것이라는 가설은 가설과 반대로지지 되었다. 그리고 선행요인들과 기회주의간 관계에서 신뢰와 통제가 높을수록 기회주의가 억제된다는 가설은 지지되지 않고, 동업공동체감이 클수록 기회주의 억제에 영향을 미친다는 가설은 지지되었다. 그러나 상호보완성이 기회주의 억제에 영향을 준다는 가설은 반대로지지 되었다. 다음으로 협력이 잘 될수록 기회주의는 억제된다는 가설은 지지되었고 협력이 잘 될수록 성과는 높아질 것이라는 가설도 지지되었다. 그러나 기회주의가 낮을수록 성과가 높아진다는 가설은 기각 되었다.
건설사와 시행사를 각각 분석한 결과 건설사는 동업공동체감이 클수록 협력이 잘 될 것이라는 가설이 지지되지 않은 것 외에는 나머지는 전체결과와 동일하게 나타났다. 시행사는 선행요인과 협력간 관계 가설에서 신뢰, 통제, 동업공동체와 협력간의 관계는 전체 결과와 동일하게 나타났지만, 상호보완성이 클수록 협력이 증대될 것이라는 가설은 기각되었다. 그리고 선행요인과 기회주의간 관계 가설에서 신뢰, 통제, 상호보완성, 기회주의가 높을수록 기회주의가 억제될 것이라는 가설은 모두 기각되었다.
협력, 기회주의, 성과간의 관계는 전체와 동일하게 나타났다.
본 연구결과에 의해 부동산(공동주택) 개발사업에서의 전략적 제휴는 다른 사업에서의 전략적 제휴와 다르게 통제가 강할수록 협력에 정의 영향을 미치고, 상호보완성이 커도 기회주의억제에 영향을 미치지 못하며, 기회주의가 성과에 부의 영향을 미친다고 생각하지 않는 것으로 나타났다.
따라서 본 연구는 현재의 전략적 제휴 사업 방식을 시행사를 협력업체화 하는 수직적 제휴 방식을 변경하던지, 아니면 건설사가 참여하여 제대로 된 JVs를 만들어 직접 참여하는 것이 부동산 (공동주택) 개발 사업에 더욱 적합한 사업방식일 것으로 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is to examine the effect of trust, control, mutual complementarity and joint partnership experience on cooperation, opportunism, and performance in strategic alliance of real estate development project, and how cooperation and opportunism play mediating roles between trust, control, resource complementarity, joint partnership experience, and performance.
For these purposes the author developed a structural model which consists of several constructs. In this model, trust consist of benevolence and competence, control consist of social control and structural control, mutual complementarity consist of complementary and alliance-specific investments and joint partnership experience consist of conflict resolution and communication were proposed to affect cooperation and opportunism, and ultimately increase performance.
The model proposed that cooperation and opportunism would improve performance. Thus, cooperation and opportunism were proposed as core mediators between trust, control, mutual complementarity, and joint partnership experience, and project performance.
The data were collected from 370 participators of real estate development including 188 constructors and 182 developers and were analyzed using frequence, reliability analysis, and factor analysis, correlation analysis, and path analysis with SPSS 14.0 and AMOS 5.0.
To test unidimensionality and nomological validity of the measures of each construct we employed scale refinement procedure. The results of factor analyses with varimax rotation method and principal component method and reliability test with Cronbach's α's warranted unidimensionality of the measures for each construct. In addition, nomological validity of the measures was warranted from the result of correlation analysis.
The data were analyzed with structural equation modeling with AMOS 5.0. The result of the overall model analysis appeared as follows: χ²=34.194, df=3, p=.000, GFI=.975, AGFI=.770, RMR=.023, RMSEA=.168, NFI=.973, CFI=.975, TLI=.823. Since the result of the overall model analysis demonstrated a good fit, we could further analyze our data.
The results of this study are as followings:
First, trust, mutual complementarity, and joint partnership experience have significant and positive effect on cooperation and control has significant and negative effect on cooperation from the perspective of both constructor and developer. The result of path analysis on conductor was totally consistent with the result of path analysis on both conductor and developer, While in the result of path analysis on developer, mutual complementarity has no significant effect on cooperation, which is not consistent with the result of path analysis on both conductor and developer.
Second, in the result of path analysis on both conductor and developer, trust and control have no significant effect on opportunism. Mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. Oppositely, joint partnership experience has significance and negative effect on opportunism. In the result of path analysis on conductor, trust, control and joint partnership experience have no significant effect on opportunism and mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. In the result of path analysis on developer, all of the four factors consist of trust, control, mutual complementarity and joint partnership experience have no significant effect on opportunism.
Third, cooperation has significant and positive effect on opportunism from the perspective of both conductor and developer.
Fourth, cooperation has significant and positive effect on performance from both conductor’s and developer's perspectives. Meanwhile, opportunism has an insignificant effect on performance in both conductor and developer's perspectives.
Theoretical and managerial implications are as follows:
First, the result has shown that trust, mutual complementarity, and joint partnership experience have significant and positive effect on cooperation. Oppositely, control has significant and negative effect on cooperation from both conductor’s and developer's perspectives. This tells us that strong control mechanism that may reduce cooperation are not accepted, which has showed different features of strategic alliance in real estate development. In strategic alliance of real estate development project between conductor and developer, many risks exist because the ownership of developer may be misused or abused and co-payment may be difficult to manage. While trust in both real estate and fund management and strong safety devices can reduce anxiety and give alliance members reliability to work together.
Second, Mutual complementarity has significant and positive effect on opportunism. This is because that the asset specific of geographic and locational real estate is high and Developer’s mutual complementarity is finished early in a condition that implementation of the JVs(join venture) is uncertain.
According to the research result, opportunism is very sensitive in strategic alliance of real estate development project. Therefore, the methods of controlling opportunism should be employed in order to achieve more successful strategic alliances.
Consequently, the failure of development project will cause the loss of the people for condominium sales, which has been considered as a big problem in a country. So the guarantee to apartment purchasers must been accomplished and all of the participators should take their responsibilities for strategic alliance of real estate development project.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 = 1
• 제2절 연구의 목적 = 3
• 제3절 연구의 방법 및 범위 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 전략적 제휴 = 6
• 1. 개념 = 6
• 2. 전략적 제휴 이론 = 8
• 3. 전략적 제휴 유형과 JVs 특징 = 11
• 제2절 협력과 기회주의 = 14
• 1. 협력 = 14
• 2. 기회주의 = 16
• 제3절 선행 요인과 결과 = 17
• 1. 신뢰 = 17
• 2. 통제 = 19
• 3. 상호보완성 = 22
• 4. 동업공동체감 = 24
• 5. 전략적 제휴 성과 = 27
• 제4절 부동산 개발사업 = 28
• 1. 부동산 개발의 정의 = 29
• 2. 부동산(공동주택)개발 사업 시장 = 30
• 3. 부동산(공동주택) 개발 사업의 특징 = 32
• 4. JVs 구조의 부도산 (공동주택) 개발 사업 특징 = 34
• 제3장 연구설계 = 36
• 제1절 연구모형 = 36
• 제2절 연구가설 = 37
• 1. 신뢰, 협력, 그리고 기회주의간의 관계 = 37
• 2. 통제, 협력, 그리고 기회주의간의 관계 = 38
• 3. 상호보완성, 협력, 기회주의 관계 = 40
• 4. 동업 공동체감, 협력, 그리고 기회주의간의 관계 = 42
• 5. 협력과 기회주의간의 관계 = 43
• 6. 성과, 협력, 그리고 기회주의간 관계 = 44
• 제3절 조사설계 = 46
• 1. 표본설계 = 46
• 2. 변수의 측정 = 47
• 3. 설문서 구성 = 51
• 4. 통계분석 방법 = 52
• 제4장 실증분석 = 53
• 제1절 표본의 일반적 특성 = 53
• 제2절 변수의 신뢰성 및 타당성 분석 = 55
• 1. 요인분석과 신뢰도 분석 = 56
• 2. 상관관계분석 = 64
• 제3절 연구가설의 검정 = 67
• 1. 연구모형의 분석 = 67
• 2. 연구가설의 검증 = 68
• 제4절 연구의 토의 및 시사점 = 73
• 제5장 결론 = 80
• 제1절 연구결과의 요약 = 80
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 82
• 참고문헌 = 84
• 설문서 = 100
• ABSTRACT = 106