京畿道 第1種 地區單位計劃 運營實態 分析을 通한 制度改善方案에 關한 硏究 = A study on application analysis and suggestions for their resolutions of the first-class Planned Unit Districts in Gyeonggi Province

국문 초록 (Abstract)

지난 2000년 도시계획 수립대상 지역안의 토지이용을 합리화하고, 당해 지역을 체계적?계획적으로 관리하기 위하여 도입된 『지구단위계획』 제도가 시행과정에서 많은 문제점들이 나타나 제도를 운영하고 있는 지방자치단체에서도 근본적인 제도개선의 필요성을 제기하고 있다.
본 연구는 지구단위계획 운용과 관련된 현행제도 및 선행연구고찰을 통하여 당초 법률제정 목적 및 적합성을 점검하고 문제점과 개선과제 도출을 통하여 향후 바람직한 지구단위계획제도의 운용기법과 방안을 제시하는데 그 목적이 있다.
연구방법은 기존 관련 연구 자료와 문헌, 법규 등을 조사?분석하여 제1종 지구단위계획의 내용을 검토하고 현재 시행되고 있는 유사 관련 제도에 의한 지구단위계획과 제1종 지구단위계획이 경기도에 실제로 어떻게 적용되고 있는지의 실태를 파악하여 문제점을 도출하고 전문가 설문분석을 통해 실질적인 시사점을 모색하였다. 본 연구의 결과에 대한 문제점은 다음과 같이 나타났다.
첫째, 주택법에 의한 지구단위계획 의제처리로 주택건설사업 사업승인과정에서 기반시설 및 주변 토지이용상황 등이 고려되지 않고 심의절차 없이 용도지역의 세분 및 변경을 수반한 소규모 아파트 건립이 증가하는 것이 문제점으로 나타났다.
둘째, 지구단위계획 완화규정에 따른 제1종일반주거지역내에서 용도지역의 변경 없이 공동주택건설 사업이 시행된 사례가 발생하여 기반시설 부족 문제와 주변과 경관상 부조화 문제 등이 노출 되고 있었다.
셋째, 자연녹지에서 주거지역으로의 용도변경 등 2단계를 초과한 용도지역 변경사례가 많이 나타나 오히려 지구단위계획을 통한 소규모개발이 발생하고 있었다. 또한, 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로의 용도지역 상향이 빈번하게 이루어져 일반주거지역의 전반적인 종세분 지정취지를 왜곡하는 등 부작용이 작용되고 있었다.
넷째, 경기도의 경우 2007년 제1종 지구단위계획수립지침 개정을 통하여 평균층수 개념을 도입 제2종일반주거지역의 층수를 평균 15층 정도로 관리하고 있으나, 최저~최고 층수의 범위를 얼마나 허용할지 정하고 있지 않아 적용상의 혼란 가능성을 가지고 있다.
이에 대한 개선대책으로는 다음과 같다.
첫째, 지구단위계획 의제처리 개선방안으로는, 지방 도시계획위원회 심의의 범위를 1만㎡ 이상의 면적까지 확대 심의토록 하거나 용도지역 변경을 수반하는 주택건설사업의 경우만이라도 지방도시계획위원회 심의를 거치도록 관계규정을 개정하는 것이 필요하다.
둘째, 지구단위계획 완화규정 개선방안으로는, 국토계획법 시행령 제30조 각호의 용도지역에서 주거지역을 제외하여 건축물의 용도?종류?규모를 각호 각목의 세분된 용도지역에 맞도록 건축물을 허용하는 방안이다.
셋째, 용도지역 변경(종상향 포함)의 개선방안으로는, 용도지역 변경을 수반한 제1종 지구단위계획의 문제점들은 전반적인 도시계획체계의 정비 차원에서 다루어 져야 할 것이다. 제1종 지구단위계획의 역할과 성격이 다를 수 있음을 제도적 틀 내에서 명확히 재정립 할 필요가 있다. 또한, 정비목적에 따라 해당업무를 담당하는 실무부서에서 보다 실질적인 매뉴얼을 마련하고 실제 업무와 연관하여 다듬어 나가는 노력이 필요하다.
넷째, 평균층수 적용 개선방안으로는, 평균층수 적용에 대한 충분한 검토와 연구를 통해 지역적 특성을 감안한 다양한 검토 기준을 제시하고 층고의 상한선/하한선을 제시할 필요가 있다. 평균층수 개념에 대한 충분한 연구와 검토가 이루어져 담당 부서별 검토 단계 및 위원회시 이를 지원할 수 있는 기준 마련이 필요할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Before the year 2000 and today the Planned Unit District has had some problems. Even though this system was instituted for rationalizing land-use in urban planning areas and managing these concerned areas systematically, local autonomous entities have called for fundamental improvements in the policy.
The purpose of this study is to suggest some application techniques and plans for a resonable Planned Unit District system with legislative overview and compatibility through other related studies of the application of the Planned Unit District.
The method of this study is to survey and analyze existing related studies, documentary records and regulations, to determine how the first-class Planned Unit District applies to Gyeonggi Province, while seeking actual implications via expert's analyses. Following are the results of this study.
First, increasing small-size housing developments reveals problems such as inconsideration of infra structure and surrounding land-use. Housing developments do not need the Planned Unit District to be approved, according to the housing law.
Second, eased regulations in the first-class general residential area create a lack of infra-structure and harmony within the landscaping, because the housing development project is not required to change the land-use designation first.
Third, changing from a natural green district to a housing district causes unplanned development. This happens frequently, bringing side effects which distort the true meaning of the detailed regulations in the general residential district.
Forth, through revision of the first-class general residential district regulation of average floors, Gyeonggi province intends to administer an average of 15 floors. However, since the regulation doesn't present floor numbers from lowest to highest, the law may create some confusion.
Subsequent improvement suggestions follow ;
First, as a suggestion about Planned Unit District regulation, a revision of the law is necessary requiring the provincial Urban planning council to consult with areas as small as 10,000㎡ instead of 300,000㎡.
Second, as easing regulations of Planned Unit District, residential districts shall be excluded from Use District in the national land planning law so that construction can be permitted according to the use, type and size of building.
Third, some problems of first-class Planned Unit District, accompanying Use District change, shall be dealt with as a general urban planning system. The role and character of the first-class Planned Unit District shall be different in the law. In addition, more actual programs are necessary at work.
Forth and fifth, through comprehensive overview and study, the standards concerning regional character must be set followed by suggestions of floor numbers from lowest to highest. The average floor concept has to be overviewed by each working department and council to support these standards.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 3
• 3. 연구의 흐름 = 4
• 제2장 현행제도 및 선행연구 고찰 = 5
• 제1절 지구단위계획 고찰 = 5
• 1. 지구단위계획의 개념 및 특성 = 5
• 1) 지구단위계획의 개념 = 5
• 2) 지구단위계획의 특성 = 6
• 2. 지구단위계획의 내용 = 8
• 1) 지구단위계획구역의 결정흐름 = 8
• 2) 지구단위계획 수립 및 절차 = 11
• 3) 상세계획/도시설계/지구단위계획의 비교 = 12
• 제2절 선행연구 동향 = 13
• 1. 선행연구 = 13
• 2. 선행연구의 시사점 및 본 연구의 차별성 = 16
• 제3장 제1종 지구단위계획제도 운영실태 분석 = 17
• 제1절 제1종 지구단위계획의 고찰 = 17
• 1. 지구단위계획의 제도 = 17
• 2. 지구단위계획과 유사한 계획검토 = 19
• 1) 주택법에 의한 주택건설사업계획 = 19
• 2) 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비계획 = 21
• 3) 경기도 제1종 지구단위계획 관련기준 = 23
• 3. 지구단위계획 관련법령 = 24
• 1) 주택법 제16조(사업계획의 승인) = 24
• 2) 주택법 제17조(다른 법률에 의한 인허가 등의 의제) = 24
• 3) 국토계획법 시행령 제6조(다른 법률에 의한 용도지역 변경제한) = 25
• 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조(지구단위계획의 내용) = 25
• 5) 제1종 지구단위계획 수립지침 3-1-1 = 25
• 제2절 제1종 지구단위계획의 운영실태 분석 = 26
• 1. 일반현황 = 26
• 1) 사업유형 및 지구지정 면적현황 = 26
• 2) 용도지역 현황 = 28
• 3) 사업유형별 층수현황 = 33
• 2. 인구 50만이상/미만 시·군의 지구단위계획 = 35
• 1) 사업유형 및 지구지정 면적현황 = 35
• 2) 용도지역 현황 = 37
• 3) 사업유형별 층수현황 = 41
• 3. 2006년 이후의 제1종 지구단위계획 = 42
• 4. 종합 = 46
• 제3절 분석의 종합 = 48
• 1. 주택법 의제지구단위계획의 문제 = 48
• 2. 지구단위계획 완화규정 적용상의 문제 = 50
• 3. 지구단위계획 용도지역 변경(종세분)의 문제 = 51
• 4. 평균 층수 적용상의 문제 = 53
• 제4장 제도개선 방안 = 55
• 제1절 설문조사 및 분석 = 55
• 1. 설문의 목적 및 과정 = 55
• 2. 설문대상자 일반사항 = 56
• 3. 지구단위계획 제도에 관한 사항 = 57
• 4. 지구단위계획 의제에 관한 사항 = 59
• 5. 기관별 분석 = 62
• 6. 분석의 종합 = 66
• 제2절 제도개선방안 모색 = 68
• 1. 지구단위계획 의제처리 개선방안 = 68
• 2. 지구단위계획 완화규정 개선방안 = 71
• 3. 용도지역 상향조정 개선방안 = 73
• 4. 평균층수 적용 개선방안 = 74
• 제5장 결론 = 76
• 참고문헌 = 79
• 부록 = 82
• 부록 1. 전문가 설문지 = 82
• 부록 2. 전문가 설문지 결과표 = 88
• 부록 3. 주택건설사업 지구단위계획 주요의제사례 = 93
• 부록 4. 지구단위계획 완화규정 적용 문제점 사례 = 95
• ABSTRACT = 97