북한 라선경제무역지대 부동산규정의 특징과 평가 - 토지이용권의 유상양도를 중심으로 - = The Characteristics and Traits of The Real Estate Regulation for Rason Economic and Trade Zone (RERRETZ) of North Korea - Focusing on the Assignment of Land Usufruct -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper examines the characteristics of Rason Economic and Trade Zone (RERRETZ) real estate regulation and the main contents of the transfer of land use rights, and based on this, seeks future trends in North Korea’s real estate transaction laws.
While North Korea restricts real estate transaction contracts to formality and prohibits buying and selling and leasing of land use rights, the RERRETZ has the status of a special law to regulate only real estate relations such as land use rights within a limited area called the Raseon Zone. And, it is affected by the Kaesong Industrial Zone real estate regulations.
The land use right under the RERRETZ is understood as a physical property right, and is the same as usufruct right of South Korea’s Civil Law. Subjects of land use rights are foreign-invested companies and foreigners in the Rason area, and its objects are the leased land according to a lease agreement.
The land use right stipulates the prohibition of pre-mortgaging, the recognition of the right to supplement the mortgage and the subrogation of the mortgage right, and the extinction of the mortgage right by the repayment of the debt. And in case of violation of the regulations, criminal responsibility is imposed.
It is possible to foresee changes in North Korea’s real estate transaction law in the future through the land use right regulations of the RERRETZ.
Firstly, the regulation of fines in euros (€) for illegal transfer or mortgage is a manifestation of the will to open to the outside world. Secondly, there is a possibility that the definition of real estate transactions will be specified in the civil law in the future. Thirdly, North Korea’s property rights theory criticizes property rights as a concept of an exploiting society, so they use the term ‘property property’ instead of ‘property rights.’ Looking at it, it is predicted that North Korea will also use the concept of property right in the future because in that North Korean civil law theory recognizes the transfer on the condition of approval for state-owned real estate use rights such as mining rights.
The following Regulations of RERRETZ predict the accessibility and limitations of the South and North Korean real estate transaction laws.
First, RERRETZ deals with fraud and coercion as a cause of cancellation in the contract of transfer and mortgage of land use right, and defines the rights of the mortgagee and the scope of exercise of the mortgage and mortgage by repayment of mortgage debt and other property by agreement acknowledging the extinction of a mortgage.
That is the same as that South Korea’s Civil Law stipulates the expression of intention by fraud or duress as a cause for cancellation and the claim for replenishment of the mortgaged property and subrogation in the mortgage right, the extinction of the right of mortgage due to the repayment of the secured claim, therfore, this increases the accessibility of the South and North Korean real estate transaction laws. However, in exercising the right to terminate a transfer contract by fraud or coercion, defining an excessively short exclusion period and imposing criminal responsibility for illegal transfers are limitations in the integration of the real estate transaction laws between the two Koreas.

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 라선부동산규정의 부동산거래법상 특징과 토지이용권의 양도의 주요 내용을 통해 북한 부동산거래법제의 향후 추이를 예측하고 있다.
북한은 부동산거래계약을 요식행위로 제한하며, 토지이용권의 매매 및 임대차를 금지하는 데 반해 라선부동산규정은, 첫째, 라선지대라는 제한된 지역 안에서 토지이용권 등의 부동산관계만을 규율하기 위한 특별법의 지위를 가지며, 둘째, 개성공업지구 부동산규정의 영향을 받고 있다.
라선부동산규정의 토지이용권은 물적 재산권으로 이해되며, 우리 민법의 용익물권과도 같다. 토지이용권의 주체는 라선지대에서의 외국투자기업과 외국인이고, 객체는 임대차계약에 따라 임차한 토지이며, 토지이용권의 취득 및 유상양도는 관리기관의 승인과 등록을 요한다.
토지이용권에는 전저당의 금지, 저당물보충청구권과 저당권의 물상대위의 인정, 채무의 상환에 의한 저당권의 소멸 등을 규정하며, 토지이용권의 최장 존속기간 및 지상 건물과 부착물에 대한 처분의 수반성 등을 규정하며, 규정위반인 경우에는 형사책임을 부과한다.
이러한 라선부동산규정의 토지이용권 규정을 통해 향후 북한 부동산거래법의 변화추이를 예견할 수 있다.
첫째, 라선부동산규정은 북한의 경제개혁 및 대외개방에 대한 상징적인 선행(先行) 입법이며, 둘째, 불법양도나 저당의 경우에 벌금을 유로(€)로 규정한 것은 대외개방에 대한 의지이며, 셋째, 향후 부동산거래에 대한 정의규정이 민법에 명시될 가능성이 있으며, 넷째, 북한 물권이론이 물권을 착취사회의 개념이라고 비판하면서, ‘물권’ 대신 ‘물적 재산권’이라는 용어를 사용하고 있지만, 중국의 예를 보더라도 장차 북한에서도 물권의 개념을 사용할 것으로 예측된다. 더구나 북한 민법이론은 채광권 등의 국가소유 부동산이용권에 대해서 승인을 조건으로 유상양도를 인정한다는 점에서, 지금은 특수지대에서만 인정되는 토지이용권의 유상양도의 적용이 장차 점 → 선 → 면 등으로 확대될 것으로 보인다.
다음의 라선부동산규정은 남북한 부동산거래법의 접근가능성과 그 한계를 예측하게 한다.
먼저 라선부동산규정이 토지이용권의 양도 및 저당의 계약에 있어서 사기 및 강요를 취소원인으로 다루는 것, 저당권자의 권리 및 저당권의 행사범위를 규정하는 것, 저당채무의 상환과 합의에 의한 다른 재산의 상환에 의한 저당권의 소멸을 인정하는 것 등은 우리 민법이 사기·강박에 의한 의사표시를 취소원인으로 규정하는 것, 저당권에서 저당물보충청구권과 물상대위를 인정하는 것, 피담보채권의 변제로 인한 저당권의 소멸, 대물변제 및 면제로 채권의 소멸을 인정하는 것 등과 같은 법리로서, 이는 남북한 부동산거래법의 접근가능성을 높여주는 것이다.
그러나 위 규정이 사기나 강요에 의한 양도계약의 취소권행사에서 제척기간이 지나치게 단기간인 것 및 규정을 위반한 토지이용권의 양도에 대해 벌금을 부과하는 것은 민사상의 권리를 지나치게 제한하고 민사상의 위반에 대해 형사책임을 부과하는 것으로서 남북한 민사법제의 통합에 있어서 한계점이다.

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