북한의 토지임대료 결정요인 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the Korean War in 1950, the two have repeatedly engaged in exchanges, conflicts, antagonism and friendship. However, neither the South nor the North designed the future except for each other. As evidenced by this, In Korea, the fifth plan of the National Territory Comprehensive Plan (2020-2040), the highest-level national space plan, includes a step-by-step promotion plan for inter-Korean economic cooperation as a “peaceful national territory linking the continent and the ocean”. In order to successfully carry out inter-Korean economic cooperation projects, an investment environment should be created that can expand investment by private companies in addition to state-led projects. But in this regard, the Information disclosed externally is very limited. Therefore, it is needed. to discussions on land rent, which is the price of obtaining land use rights in North Korea. For this, this study was done, First, the method of determining land rent in North Korea and the status of land rent by region are identified. Second, the determinants and characteristics of land rent in North Korea are analyzed. Third, it was intended to propose a level of land rent that could be negotiated in case the second phase of the Gaesong Industrial Complex expansion project was implemented in the future. The results of the study were as follows. First, land rent in North Korea is set on the basis of the standard rent determined by the state price-making agency or the land-based authorities according to the land use and local conditions. The standard rent for North Korea is established irregularly, the disclosure is unclear, the number of price is small, and the gap between the maximum and minimum values is not large. It is characterized by the fact that the determinants of the base rent have not been subdivided. Second, it is estimated that there are its own standards in relation to calculating land rent internally in North Korea, but it is not considered to be a systematically established state. Third, the determining factors for land rent under discussion in North Korean academia are regional conditions, location conditions, use, state of infrastructure construction and investment sectors. Among them, investment industries may receive preferential treatment in land rent and lease period based on the Economic Development Zone Act. North Korea has expanded and established regional-level economic development zones that can perform professional functions such as industry, agriculture, export processing, and tourism according to the characteristics of each province. Most of North Korea's economic development zones are located near a trade port along the coastline or on the border with China. Therefore, it is judged that the current status of infrastructure construction, such as power, water and telecommunication, has a greater impact on land rent than local conditions. Fourth, the case of North Korea's proposed investment in the construction of an economic development zone showed that the second phase of the project could serve as a basis for preparing land rent negotiations on more favorable terms than the first stage. And since the 2nd phase development direction of the Gaesong Industrial Complex and the investment attraction sector are linked to the sectors currently encouraging investment in North Korea, there is a possibility that they can benefit from land use based on the law. It is important to note that the average sale price of a Vietnamese industrial complex selected as an alternative project site for the Gaesong Industrial Complex is at the level of the first stage of the construction cost of the Gaesong Industrial Complex. And, about 10 years after the sale of the Gaesong Industrial Complex, the amount of land use rights transaction was similar to the cost of the first stage of creation. therefore, it is highly likely that the sale will not be carried out well if the 2nd stage of the sale increases excessively compared to the first stage. Finally, it would be to the implications of this study to present acceptable land rent on a clear basis, rather than comparing it with the pre-sale prices of industrial complexes in China or Vietnam as in the past, if inter-Korean economic cooperation projects are implemented in the future. And it is necessary to redefine the need and meaning of inter-Korean economic cooperation so that inter-Korean economic cooperation projects do not focus solely on political and military interests.

국문 초록 (Abstract)

1950년 한국 전쟁 이후 남북은 교류와 갈등, 반목과 친목을 반복하면서도 서로를 제외하고 미래를 설계하지는 않았다. 이를 방증하듯 남한의 최상위 국가공간계획인 국토종합계획의 제5차 계획(2020~2040년)에는 ‘대륙과 해양을 잇는 평화국토 조성’을 위한 남북 경제협력의 단계적인 추진방안이 포함되어 있다. 남북 경제협력사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 국가가 주도하는 사업 외에 민간기업의 투자도 확대될 수 있는 투자환경이 조성되어야 한다. 특히 토지에 대한 사적소유권을 인정하지 않는 북한에서 사업을 운영하기 위해서는 장기간 특정 토지를 임대하여 이용할 수 있는 권리인 토지이용권 취득 비용을 알 수 있어야 한다. 그러나 이와 관련하여 대외적으로 공개된 정보는 매우 제한적이다. 이에 북한의 토지이용권 취득 대가인 토지임대료와 관련한 논의가 필요하다. 이를 위해 본 연구는 첫째, 북한의 토지임대료 결정방법과 지역별 토지임대료 현황을 파악하고, 둘째, 북한의 토지임대료 결정요인 및 특징에 대하여 분석하여 셋째, 향후 개성공업지구 2단계 확장사업이 시행될 경우에 대비하여 협상 가능한 토지임대료 수준을 제안하고자 하였다. 연구의 결과는 다음과 같았다. 첫째, 북한의 토지임대료는 국가가격제정기관 또는 지대당국이 토지의 용도와 지역 조건에 따라 정한 기준임대료에 기초하여 정해진다. 북한의 기준임대료는 비정기적으로 제정되고, 공시 여부가 불분명하며, 가격의 수가 적고, 최댓값과 최솟값의 격차가 크지 않으며, 기준임대료 결정요인이 세분화되지 않았다는 특징이 있다. 둘째, 북한 내부적으로 토지임대료를 산정하는 것과 관련하여 자체적인 기준은 마련되어 있는 것으로 추정되지만, 체계적으로 정립된 상태는 아닌 것으로 사료된다. 셋째, 북한 학계에서 논의되고 있는 토지임대료 결정요인은 지역 조건, 위치 조건, 용도, 기반시설 구축 상태 및 투자 업종 등이다. 그 중에서도 투자 업종은 경제개발구법에 근거하여 토지임대료와 임대기간에 특혜를 받을 수 있다. 북한은 각 도의 특성에 맞게 공업·농업·수출가공·관광 등 전문적인 기능을 수행할 수 있는 지방급 경제개발구를 확대·설립하고 있다. 이에 북한의 경제개발구는 대부분 해안선을 따라 무역항 인근에 위치하거나 중국과의 국경지대에 소재한다. 따라서 지역 조건 보다 전력·용수·통신 등 기반시설 구축 현황이 토지임대료에 더 큰 영향을 미치는 것으로 판단된다. 넷째, 북한의 경제개발구 건설사업 투자제안 사례는 개성공업지구 2단계 사업지에 대하여 1단계 보다 유리한 조건으로 토지임대료 협상을 준비할 수 있는 하나의 근거가 될 수 있음을 보여주었다. 그리고 개성공업지구 2단계 개발방향과 투자유치 업종은 북한에서 투자를 장려하고 있는 부문과 연계되므로, 법률에 근거하여 토지이용에 혜택을 받을 수 있는 가능성이 존재한다. 주의할 점은 개성공업지구의 대체사업지로 선정된 베트남 산업단지의 평균 분양가격이 개성공업지구 1단계 조성원가 수준이고, 개성공업지구가 분양된 이후 약 10년이 경과한 시점까지 토지이용권 거래금액은 1단계 조성원가와 유사한 수준이었다는 것이다. 따라서 2단계 분양가가 1단계에 비하여 과도하게 상승할 경우 분양이 잘 이뤄지지 않을 가능성이 높다. 마지막으로, 본 연구의 시사점은 향후 남북 경제협력사업이 시행되어 토지임대료 협상을 진행할 경우 과거와 같이 중국 또는 베트남 산업단지의 분양가와 비교하는 정도가 아닌 명확한 근거를 바탕으로 수용 가능한 토지임대료를 제시해야 할 것이다. 그리고 남북 경제협력사업이 정치적·군사적 이해관계에만 중점을 두고 진행되지 않도록 남북 경제협력의 필요성과 의미에 대한 인식을 재정립할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 시간적 범위 3
• 2.2 연구의 공간적 범위 4
• 2.3 연구의 내용적 범위 6
• 2.4 연구의 방법 7
• 3. 연구의 구성 8
• Ⅱ. 이론적 논의와 선행연구 검토 10
• 1. 북한의 토지이용권, 가격, 임대료의 개념 10
• 1.1 토지이용권의 의의 10
• 1.2 토지이용권의 법적 성질 11
• 1.3 토지이용권의 취득 및 양도 방식 11
• 1.4 토지임대료와 토지이용권 가격의 의의 12
• 1.5 북한 토지이용권의 특징 13
• 2. 토지가격과 토지임대료 결정요인 19
• 2.1 토지가격과 토지임대료 결정이론 19
• 2.2 토지가격과 토지임대료 결정요인 20
• 2.3 사회주의 국가의 토지가격과 토지임대료 결정요인 22
• 3. 사회주의국가의 토지임대료 평가 방법 25
• 3.1 중국 25
• 3.2 베트남 30
• 3.3 북한 32
• 4. 선행연구 검토 및 연구의 차별성 38
• 4.1 선행연구 검토 38
• 4.2 연구의 차별성 42
• Ⅲ. 북한의 지역별 토지임대료 현황 분석 44
• 1. 북한의 토지임대차 사례 45
• 1.1 라진·선봉지역 45
• 1.2 개성공업지구 1단계 46
• 2. 북한의 투자제안 사례 48
• 2.1 라선경제무역지대 48
• 2.2 은정첨단기술개발구 50
• 2.3 신의주국제경제지대 52
• 2.4 원산-금강산 국제관광지대 53
• 3. 용도별 기준임대료의 지역별 가격 비교 59
• 4. 현황 분석의 시사점 62
• Ⅳ.북한의 토지임대료 결정요인 분석 63
• 1. 북한문헌 검토 64
• 1.1 위치 선정 지표 64
• 1.2 토지등급 분류 원칙 및 유형 분류 지표 66
• 1.3 지형(地形) 분류 지표 69
• 1.4 문헌 검토 결과 70
• 2. 중국 및 베트남 사례와 비교·분석 71
• 2.1 중국의 기준지가와 공시지가 수정계수 71
• 2.2 베트남의 토지가격표와 지가조정계수 80
• 2.3 북한의 기준임대료와 토지임대료 결정요인 86
• 2.4 삼국(三國)의 기준임대료와 토지임대료 결정요인 비교·분석 결과 91
• 3. 북한의 토지임대료 분석틀 95
• 3.1 지역의 분류 96
• 3.2 위치 조건 96
• 3.3 토지개발 조건 100
• 3.4 투자업종과 기타 조건 101
• Ⅴ. 개성공업지구 토지임대료 분석 102
• 1. 개성공업지구 개관 104
• 2. 북한의 토지임대료 분석틀 적용 105
• 2.1 비교대상 경제개발구 105
• 2.2 지역의 분류와 지역 특성 107
• 2.3 위치 조건 109
• 2.4 토지개발 조건 110
• 2.5 투자업종과 기타 조건 111
• 2.6 개성공업지구와 경제개발구 사례 비교·분석 결과 113
• 3. 북한의 국가가격제정기관이 정한 기준임대료 적용 114
• 4. 베트남의 산업단지 사례와 비교·분석 116
• 4.1 북한과 베트남의 투자환경 비교 117
• 4.2 분양가와 토지이용권 거래가격 비교 121
• 4.3 개성공업지구와 베트남 산업단지 사례 비교·분석 결과 121
• 5. 개성공업지구 2단계 사업지의 토지임대료 분석 결과 122
• ⅤI. 결론 124
• 1. 연구결과의 요약 124
• 2. 연구의 시사점 127
• 3. 연구의 한계 및 향후 과제 128
• 참고문헌 129
• 영문요약 139

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61. 북한의 토지이용제도와 외자유치를 위한 토지임대법의 개정, 김상용, 김상용, 북한의 토지이용제도와 외자유치를 위한 토지임대법의 개정 북한법연구 15, pp. 109-135, , 2013

62. 북한지역 지가평가방안에 관한 연구 남북경협 사업을 대상으로, 김현수, 정경주, 정경주, 정경주, 김현수, 김현수, 정경주, 김현수, 토계획, , 2019

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