不動産 資産 營[실은 管]理會社의 收益모델에 관한 硏究 = (A) study on business models of real estate asset management companis

국문 초록 (Abstract)

1997년 말 외환위기 이후 국내 부동산업계는 많은 변화가 일어났다. 국내에서도 부동산자산관리(Asset Management)라 것이 본격적으로 도입 되었다. 이에 따라 부동산에서도 소유와 경영이 분리되고직접투자에서 간접투자로 새로운 전환기를 맞게 되었다. 이러한 투자방식의 변화는 과거에 단순한 매입과 매각을 통한 자본수익에 의존하기 보다는 보유기간동안의 안정적이고 높은 수익이 나는 자산운용에 관심을 가지게 되었다.
이에 따라 부동산자산관리에 대한 이론적 고찰 통해서 부동산자산관리의 개념, 구조와 기능을 살펴보고 부동산자산관리의 필요성에 대해서도 언급 하였다. 부동산자산관리의 개념으로는 부동산이 투자가치를 극대화하고 투자자에게 이윤 극대화를 위해 부동산자산을 기획 운영 관리하는 일체의 행위라고 할 수 있다.
부동산자산관리의 구조로는 부동산자산관리에는 여러 분야의 전문가의 조력이필요하다. 부동산자산관리자는 이러한 기술 인력과 전문가들의 기능과 기술을 유기적으로 통제, 기획, 조정함으로써 효율적인 관리 시스템을 구축하여야 한다.
부동산자산관리회사의 종류에는 초기에는 단순히 건물시설들의 시설관리가 대부분 이였으나 시대의 흐름에 따라 부동산관리에 경영의 개념이 도입된 재산관리(Property Management)의 단계를 거쳐 지금은 고객 건물소유주, 투자자의 이윤극대화를 위해 고객의 자산을 총체적으로 관리하기 위해서 포트폴리오를 구성해서 운영 관리하는 자산관리(Asset Management)의 시대가 되었다.
업무영역으로는 시설관리회사는 건물의 설비운영, 관리, 보안, 주차, 위생, 방역 청소 기타 노무관리 등을 들 수 있고, 재산관리회사의 업무영역으로는 건물의 수입대비 비용에 대한 관리 자산 가치 평가, 마케팅, 수입의 안정성 최적의 입주자 유치 등을 들 수 있다.
마지막으로 부동산자산관리회사는 건물소유자 투자자의 수익 극대화를 위해 부동산에 대해 종합적 서비스 즉 부동산취득단계인 투자시점부터 개발, 운영관리, 처분단계까지 금융 회계 재무관리까지 총체적 서비스를 해주는 회사를 말한다.
금융권의 자산관리에 있어서는 간접투자, 기관투자자가 늘어남에 따라 금융권에서도 어느 때 보다도 부동산자산관리의 필요성이 증대하고 있으나 아직까지 부동산관리에 전문가를 확보하지 못하고 있다. 체계적이고 지속적인 투자로 부동산관리의 전문가를 육성하여야 할 것이다.
아울러 미국의 자산관리 산업의 발전과정을 살펴봄으로써 우리에게 시사하는 점이 무엇인지 알아보았다. 미국에 있어서 부동산관리업이 태동하기시작한 시기와우리나라의 외환위기 이후 시기와 비슷한 배경을 하고 있다. 미국 부동산관리 분야의 발전 단계를 통하여 우리가 주시해야 할 점은 특히 불황기를 지나며 부동산관리 및 관련 서비스업 분야가 발전되어 왔다는 점이다.
비록 경제 규모와 부동산시장 상황과 규모, 관습 등이 다르기는 하지만 발전단계가 일반적인 상업용 건물들에 대한 단순한 시설관리에서 부동산경영의 개념이 도입된 재산관리(Property Management) 그리고 자산-부채 종합관리 차원의 자산관리(Asset Management)로 발전해 왔으며, 시대적 배경과 여건이 우리의 현실과 유사한 점이 많다고 하겠다.
국내에서도 부동산자산운용에 대한 관심이 고조됨에 따라 부동산을 통한 수익창출을 위해 전문적인 부동산자산관리회사가 많이 설립되었다. 따라서 국내에서는 외국의 부동산자산관리회사와 국내 부동산자산관리회사간의 경쟁이 무한경쟁 체제로 돌입했다. 국내 부동산자산관리회사들의 생존과 지속적인 발전을 위한 수익모델에 대해 나름대로 제언을 해보았다.
부동산 개발사업, 리모델링사업, 주택임대사업, 오피스임대사업, 부동산펀드 조성해서 부실채권인수 후 부가가치 부여 후 재매각해서 수익을 올리는 등 방법은 다양하다. 끝으로 대형화를 통한 규모의 경제를 달성하여 효율성을 제고해야 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the aftermath of the foreign exchange crisis in late 1997, there were many changes in Korean real estate industry. Asset Management was introduced in full force in Korea as well. Therefore, the real estate market faced a turning point from direct investment to indirect investment and the ownership and management is separated. These changes in investment methods resulted in the interest in asset management where the returns are higher and stable during holding period rather than relying on capital gains through simple purchases and sales in the past.
Therefore, we've looked at the concept, structure and function of asset management through theological studies and mentioned about the necessity of asset management. The concept of asset management is the entire actions of planning, operating, managing assets to maximize investment value and to maximize investors' profits.
As for the structure of asset management it requires help from specialists from various fields. Asset manager should establish efficient management system by systematically controlling, planning, adjusting functions and skills of these technicians and specialists.
In the early days, the types of asset management companies were mainly simple maintenance on buildings but through Property Management adopting the concept of management to real estate management according to the flow of time and now it became the era of Asset Management to comprehensively operate and manage clients' assets by forming portfolio to maximize the returns of building owners and investors.
Business area include facilities operation, management, security, parking, sanitation, disinfection cleaning and other labor management for facility management companies, and it includes property evaluation against returns from the property, marketing, steady income, attracting ideal tenants for property management companies.
Lastly, property management company refers to a company that comprehensively provides service starting from the time of investment, that is the time of purchasing real estate, to the stages of developing, managing, disposing to maximize the investor's return.
The need for property management is in increase in financial sector as well more than ever as indirect investments and institutional investors are in increase, however, they were not able to secure property management specialists yet. It requires to develop specialists in property management with systematic and continued investment.
Furthermore, we've looked at implications by studying the development process of the US asset management industry. There are similarities between the time of starting property management businesses in the US and the time after the foreign exchange crisis in Korea. The things that we need to observe through the development processes of the US property management fields are that property management and related service industries have developed especially by going through recessions.
Even through there are differences in the size of the economies and the states of real estate markets and business practices but the development stages show that it developed from simple facility management on general commercial properties to Property Management adopting real estate management and Asset Management which is a comprehensive management on assets-liabilities, and there are many similarities between the historical backgrounds and our current situations.
As the interests on asset management increased in Korea, many specialized asset management companies are founded to realize returns through real estates. Therefore, it entered into the time of endless competition between foreign asset management companies and domestic asset management companies in Korea. We presented profit models for the survival and continued development of domestic asset management companies.
There are many methods to increase returns such as real estate development, remodelling, property rental, office rental and undertaking bad loans by raising real estate funds than reselling after adding added value. Lastly, the efficiency should be increased by achieving the scale of economy by getting bigger.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 와 방법 및 구성 = 2
• 제2장 부동산자산관리에 관한 이론 및 선행 연구 검토 = 3
• 제1절 부동산자산관리(Real Estate Asset Management) = 3
• 1. 부동산관리와 부동산자산관리의 개념과 종류 = 3
• 2. 부동산관리의 구조 및 기능 = 8
• 3. 부동산자산관리의 필요성 = 11
• 4. 금융권의 자산관리와 자산관리회사 = 12
• 제2절 부동산자산관리의 법적 고찰 = 17
• 1. 부동산투자회사법에 의한 자산관리 = 17
• 2. 자산운용업법에 의한 자산관리 = 18
• 3. 신탁업법에 의한 자산관리 = 21
• 제3절 부동산자산관리에 대한 선행연구 검토 = 23
• 1. 자산관리의 문제점 및 대책에 관한 연구 = 23
• 2. 자산관리 서비스 활성화에 관한 연구 = 24
• 3. 선행연구의 한계 = 25
• 제3장 부동산 자산관리 시장의 현황 및 문제점 = 26
• 제1절 해외부동산자산관리시장 -미국을 중심으로- = 26
• 1. 부동산자산관리 서비스 산업의 변천과 전망 = 26
• 2. 부동산자산관리 서비스산업의 트렌드 = 29
• 3. 부동산자산관리회사의 역할 변화 = 29
• 4. 종합자산관리회사로의 전환 = 31
• 제2절 국내 부동산자산관리 시장 = 31
• 1. 국내 부동산자산 관리업의 발전과정 = 31
• 2. 국내 부동산자산관리 시장현황 = 33
• 3. 부동산 자산관리시장의 성장전망 = 37
• 제4장 부동산자산관리회사의 발전방향과 수익모델 창출을 위한 제언 = 40
• 제1절 부동산 시장의 패러다임 변화 = 40
• 1. 부동산 자산관리에 대한 인식 변화 = 40
• 2. 전문적인 부동산 자산관리의 요구 = 41
• 3. 자산관리의 역할증대와 종합자산관리회사로의 전환 = 41
• 제2절 부동산자산관리회사의 성장 전략 = 41
• 1. 부동산 자산관리의 구성 = 41
• 2. 부동산 자산관리회사의 성장전략 = 42
• 제3절 부동산 자산관리회사의 수익모델 창출을 위한 제안 = 44
• 1. 부동산 자산관리회사의 자산운용 방안 = 44
• 2. 부동산 자산관리회사의 수익구조 변화 = 46
• 제5장 결론 = 48
• 참고문헌 = 52
• Abstract = 55