아파트 재건축사업과 리모델링사업과의 경제성 비교 분석에 관한 연구 = (A) Study on the Comparison Analysis of Feasibility between Reconstruction and Remodeling of Apartments

국문 초록 (Abstract)

1970년대 이후 우리나라의 주택정책은 급속한 산업화에 따른 도시화와 이에 따른 수도권 인구집중화로 부족한 주택물량의 확보를 위한 공급위주의 정책이었다. 1988년 새로운 정권이 들어서면서 수립한 200만호의 주택건설계획 및 수도권 신도시 건설정책에 따라 대규모의 아파트단지가 들어서게 되었으며 그 결과로 주택보급율은 1990년 72.4%에서 2000년에 96.2%, 2002년에 100.6%로 주택보급율 100%를 달성했으며 2004년에는 102.2%로 향후 주택보급율은 꾸준히 증가할 것으로 보여 진다.
그러나 획일적으로 공급되어진 다량의 아파트가 세월이 지남에 따라 건축물의 관리 차원을 떠나 노후화가 심화되고 주위 환경이 열악하게 되어 이에 따른 아파트의 전면적인 개·보수를 하지 않으면 안되게 되었다. 이러한 아파트의 조기노후화와 불량화에 따른 문제를 해결하기 위해 1987년 주택건설촉진법에 재건축 규정이 제정되었고, 2003년 7월1일 도시 및 주거환경 정비법이 제정 시행되고 있다. 2001년 9월 15일 건축법에 20년 이상 경과된 기존 건축물에 리모델링을 적용할 수 있도록 했고, 공동주택 관리령(2002.3.25)에도 동제도를 도입하였다.
또한 주택건설촉진법은 2003년 5월29일 주택법으로 개정되면서 리모델링 조항을 신설하여 리모델링에 따른 법적인 근거를 마련하였다. 이에 노후화가 심하고 법정 요건을 갖춘 각각의 아파트 단지는 재건축이 좋은지 아니면 리모델링이 더 나은지 하는 선택의 기로에 봉착하게 된다. 지금까지 이에 대한 명확한 해답이 없어 아파트 소유자들이 건설회사의 이해타산에 따라 어떤 방식이 가장 최선인가를 모르고 결정하는 경우가 많다.
이에 기존아파트 단지를 개발할 때 재건축이냐？ 아니면 리모델링이냐？ 어느쪽이 더 경제적이고 효용적인지 새로운 주택 수요자에게 바람직한 선택을 할 수 있도록 방향을 제시하는데 본 연구의 목적이 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since the 1970's, the nation's residential policy was supply-intensive to resolve house famine which was caused by overcrowding of metropolitan area following urbanization by fast industrialization. In the 1988, new government formulated policies which builds two million housing and constructs new towns around metropolitan area, so extensive apt. complex was built therefore penetration rate of house was increased from 72.4% in 1990 to 96.2% in 2000. Penetration rate of house achieved over 100% by 100.6% in 2002, and increased 102.2% in 2004. So we can expect steadily increasable next penetration rate of house.
But as the years passed many apartments, which were served undifferentiated supply, needed alteration and repair because deterioration of apartment deepened and surrounding condition was faded. Furthermore, various problem(lack of apartment site with good socially circumstance by countrywide apt. complex supply, difficulty of new town development, demand of quality of life improving, demand of assets value increasing by reconstruction) arose, so since 1990 reconstruction of apt. complex over 20 years was in fashion. Especially Gangnam area stand out various urban environments, so reconstruction was developed rapidly. Loss of resource caused by reconstruction and reconstruction available apartment devisee's economic gains sharp improvement bring about social problems. Therefore government stiffened reconstruction reference rules like lowered floor area ratio(FAR), enhanced safety inspection, duty ratio of small pyeong(acreage) type, duty ratio of rental house about increasing rate of FAR, burden charge of infrastructure, restitution of development gains act, introduction of total real estate tax. Accordingly, incomes from reconstruction are on the more hardly.
Remodeling, that couldn't deal about alternative plan ever, is coming into the spotlight by these enhancement of reconstruction regulation. Because saving of social fund and prevention of overcrowded city, the government leads people to do remodeling by amended relevant law of remodeling, and help activation of remodeling by repairing of relevant law like deregulation of FAR, freedom of VAT, deregulation of agreement ration of residents, financial assistance.
Like this situation background with basis, in this research, economic element, that most big influence about selection of deterioration improvement program of the owner, after project is economic profit of the owner whom it follows in increasing price. Against this consequently comparison it investigates the reconstruction and the remodeling therefore possibility of decreasing in order to be, it verifies a help in project decision.
The result of research that Hanshin apartment which is located on Dougok-dong inside Geapho housing site,
First, when applying a reconstruction FAR 250%, pure earning rate was 120.9% in 23 pyeong type, 133.7% in 26 pyeong type and 122.7% in 32 pyeong type on the other hand when remodeling, pure earning rate was 25.8% in 23 pyeong, 57.2% in 26 pyeong and 63.8% in 32 pyeong. So, the pure earning rate of reconstruction is high extraordinarily compares in remodeling.
Second, applies a reconstruction FAR 220%, the pure earning rate was 108.9% in 23 pyeong, 116.8% in 26 pyeong and 106.2% in 32 pyeong when remodeling, 25.8% in 23 pyeong, 57.2% in 26 pyeong and 63.8% in 32 pyeong. So pure earning rate of reconstruction is high as well it sees above.
The apartment price of the specific area rose a lot in circumstance outside the real estate overview countermeasure back which is formulated in august 31th 2005 and March 30th 2006. Consequently find out that reconstruction more contribute to increase apartment value after project compare to remodeling.
With currently government real estate policy of regulation putting first which is same do is cut market requirement latency is not a possibility of crying of the residential consumers who pursues the quality of life. Also the remodeling takes charge of one portion of house environment improvement but there is the apartment owners prefer a reconstruction method a problem point where there is a weak point of residential supply and the existing apartment parking lot solution which are to the limit characteristic, the low-end residential value rising rate. Therefore, remodeling, which is one method of building deterioration improvement countermeasure plan, is a depth under supporting the system government and must be considered.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 제2장 재건축사업과 리모델링사업 = 5
• 제1절 아파트 재건축사업 = 5
• 1. 정비사업의 개념 = 5
• 2. 재건축사업의 대상 및 요건 = 6
• 3. 재건축 추진절차 및 소요기간 = 10
• 4. 재건축시장의 현황 = 11
• 5. 재건축의 문제점 및 향후 전망 = 17
• 제2절 아파트 리모델링사업 = 20
• 1. 리모델링의 개념 = 20
• 2. 리모델링사업의 종류 = 23
• 3. 리모델링 추진절차 및 소요기간 = 27
• 4. 리모델링시장의 현황 = 27
• 5. 리모델링의 문제점 및 향후 전망 = 29
• 제3절 재건축사업과 리모델링사업 비교 = 31
• 1. 사업의 특성 = 31
• 2. 관련법규 = 32
• 제3장 경제성 평가 분석 도구 = 34
• 1. 분석도구 = 34
• 2. 현재가치법 = 34
• 3. 내부수익률법 = 36
• 제4장 기초자료조사 및 대상지 선정 = 37
• 제1절 대상지선정 및 현황 = 37
• 1. 대상지 선정기준 = 37
• 2. 대상지의 현황 및 개요 = 38
• 제2절 사업의 기본계획 = 39
• 1. 재건축사업 계획 = 39
• 2. 리모델링사업 계획 = 40
• 제5장 재건축사업과 리모델링사업의 경제성 평가 = 41
• 제1절 재건축사업 = 41
• 1. 재건축사업 비용의 산출 = 41
• 2. 재건축사업 수익의 산정 = 42
• 3. 재건축사업 수익성 분석결과 = 43
• 제2절 리모델링사업 = 44
• 1. 리모델링사업 비용의 산출 = 44
• 2. 리모델링사업 수익의 산정 = 46
• 3. 리모델링사업 수익성 분석결과 = 47
• 제3절 재건축사업과 리모델링사업 경제성 평가비교 = 49
• 1. 재건축 용적율 250%와 리모델링과의 사업수익 비교 = 50
• 2. 재건축 용적율 220%와 리모델링과의 사업수익 비교 = 51
• 제6장 결론 = 53
• 참고문헌 = 56
• ABSTRACT = 58
• 〈국문초록〉 = 62