집합상가건물의 업종제한 = The restriction of business category of Aggregatea store Buildings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Most Purchase and Sale Agreement of shopping center to which Korean Condominium Act(Act On The Ownership And Management Of Aggregate Buildings) applies include a provision that restricts type of business entity. This provision has been used to decrease disputes among tenants who run a same or similar business, to facilitate tenants’ interests through their monopoly status, and to maintain the function the condominium by inviting various businesses to the tenants and used to increase owners’ interests by facilitating the contract for units to the owners. It is understood that, to secure effectiveness, such restrictions of business entity should be applied to parties for unit sale and a singular successor who is not unit owners’ association or leaseholders of units who are third parties. Moreover, Korean Supreme Court has held that when the owner of condominium sells the leasehold to tenants by limiting the business type, there is an implied contract among the tenants to follow the provision which restricts business category and a singular successor who purchased/leased the unit This article introduces various theories about the restrictions of business entity, the cases of Korean Supreme Court on the effect of contract for business category, periods which both contracting parties should follow by implied contract, nature of prohibitory injunctions not to run a business, process to make or change the bylaws of unit owners association, quorum for the process, whether the unit owners who may be affected by the covenant consented, and validity of power cut or water cut, etc.
The restrictions of business category have been seriously disputed and will be disputed continuously among singular successors, tenants. I hope this article helps to make reasonable and balanced solution for the disputes.

국문 초록 (Abstract)

집합건물법이 적용되는 상가의 경우 분양계약 내용에 업종제한이 포함되는 경우가 대부분이다. 이는 상가 내 동일‧유사한 업종으로 인한 입주 상인 간 분쟁의 사전 예방과 그들의 독점적 지위 유지를 통해 공동의 이익을 증진하고, 다양한 업종을 유치하여 상가의 원활한 기능을 유지하면서 분양자의 입장에서도 분양 활성화와 분양수익의 극대화를 위한 방편으로 이용되고 있다. 이와 같은 상가의 업종제한은 그 실효성을 확보하기 위하여 분양계약 당사자나 집합건물법상 관리단의 구성원이 아닌 특정승계인이나 점포 임차인인 제3자에게도 미친다고 보아야 하는데, 대법원은 분양자가 수분양자를 상대로 점포별 업종을 정하여 분양한 경우 각 점포의 수분양자들 사이에는 상호 묵시적으로 분양계약에서 정한 업종준수의무를 수인하는 동의를 하였다고 보아야 하고, 그 점포를 매수한 특정승계인이나 임차인도 그러한 업종제한의무를 수인할 것에 묵시적으로 동의한 것으로 보는 입장을 취하고 있다. 이 글에서는 상가의 업종제한 효력과 관련하여 그동안 제시된 다양한 이론들을 소개하였고, 실무상 주로 문제가 되는 업종제한 약정의 효력, 준수기간, 영업금지청구권의 성질, 업종제한에 관한 관리단규약의 설정 및 변경절차, 그와 관련한 의결정족수, 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙여부, 업종제한규약 위반에 관한 단전‧단수의 유효성 등에 관하여 그동안의 대법원 판례를 중심으로 정리하였다. 상가업종제한은 수분양자 및 그 특별승계인, 임차인 사이에 이해관계가 첨예하게 대립하는 부분으로 여전히 다양한 형태의 분쟁이 발생하고 있다. 이 글이 이와 같은 분쟁의 합리적이고 균형 있는 해결에 도움이 되었으면 한다.

참고문헌 (Reference)

1 유어녕, "집합건물법의 이론과 실무"

2 박종두, "집합건물법" 삼영사 2010

3 차문호, "업종제한에 관한 관리단규약 변경 절차" (77) : 2008

4 신용석, "업종이 지정된 상가 내 점포를 분양받아 기존 업종을 영업하는 수분양자나 구분소유자가 다른 수분양자 등에게 한 동종영업에 대한승낙의 법적성질 및 그 효력 범위" (51) : 2004

5 윤경, "상가의 업종제한규정의 효력 및 그 변경절차" 대한변호사협회 (363) : 132-162, 2006

6 장호진, "상가의 업종제한과 관련된 법률상 문제" 109 :

7 김신, "상가의 업종제한 위반행위에 대한 단전조치의 효력" 부산판례연구회 16 : 2005

8 이광범, "상가관리단규약상 업종제한규정의 효력" XIX :

9 김성태, "상가건물의 업종제한약정에 대한 헌법적 평가" 헌법실무연구회 6 : 2005