상가집합건물의 재건축과 권리금에 관한 연구 = A Sudy on the Commercial Building Premium in Reconstruction of Divided Ownership to Multi-owned Buildings

국문 초록 (Abstract)

용산참사 이후 다양한 관점에서 권리금보호를 위한 입법적 방안이 제시되어왔다. 우리나라에서의 권리금을 둘러싼 분쟁은 영업용 부동산뿐만 아니라 사무실, 토지, 공공주택 등의 임차권의 양도나 전대에 까지 확대되어 수요가 높은 임차공간이라면 어디든지 권리금이 수수되고 있으며, 금액 역시 토지나 건물의 용익대가와는 별개로 차임보다 많은 액수로 지급되는 경우가 많아 큰 사회문제가 되고 있다. 권리금의 보상여부 관하여 학설 및 판례의 견해도 대립하고 있다. 따라서 본 연구의 연구범위로 상가건물임대차상 권리금문제를 계약자유 내지 판례로 해결하는 것이 바람직한지 여부, 입법적으로 해결하는 것이 바람직한지, 다른 해결방안은 없는지의 부분에 대한 판단은 논외로 하기로 하고 다양하게 발생할 수 있는 권리금에 관한 문제 중 상가집합건물을 재건축에 있어 임대인과 임차인간의 권리금 보호방안에 한정하여 연구를 진행하기로 한다.
이를 위해 먼저 상가집합건물의 재건축 및 권리금에 대한 일반적인 내용을 살펴본 후 상가집합건물의 재건축 시 임대인과 임차인간, 임차인과 전차인간 발생할 수 있는 문제에 대한 구체적인 해결방안을 제시한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this article, we first summarized the existing legal system and the arguments as to what the foregift is, and further looked into the precedents on this matter. In a general transaction of foregift, a new tenant would be expected to replace her/his previous tenant. The structure of the foregift transaction cannot be sustained, unless the previous tenant can expect the certainty of receiving new foregift from a new tenant. However, when it comes to the protection of the foregift transaction, Korean court's rulings on the issue were limited by so-called 'extraordinary circumstances' test, which covers only exceptionally unfair extortion cases. Furthermore, those rulings only permitted tenants' claims for the restitution of already given foregift to the leaseholder; but the court did not accept the claims for the right of opportunity to retrieve the foregift, which is generally expected by parties participating in the foregift transaction. The tragic incident in Yong-San redevelopment area, Seoul, 2009, in part is attributable to the misunderstanding and absence of the protection for the foregifttransaction. Thus, we conducted extensive in-depth interviews with various foregift transaction parties like merchants (tenants), buliding owner, real estate agents and tried to analyze the true nature of the foregift, combining existing studies and the voices of the actual practices. As a result, we came to the conclusion that court's rulings of so-called ‘extraordinary circumstances’ test need to be adopted to redevelopment and reconstruction cases. The key money can be interpreted in the relationship within the market, influencing on the origination and the fluctuation of the key money. From a new shop tenant’s standpoint, this study pointed out the tradition of paying premium is unreasonable because key money can fluctuate or become extinct by the relationship in the market. In addition, the study implies that merely complying with the lease agreement can establish a new lease practice without the need for paying key money.

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