종합부동산세의 정책적 변화가 지역별 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 = A study on the impact of policy changes in comprehensive real estate tax on regional apartment sales prices

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 종합부동산세의 정책적 변화가 지역별 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 한다. 종합부동산세는 주택 보유자들에게 과세되는 국세로서, 주택 가격 안정과 조세 형평성을 도모하기 위해 도입되었다. 그러나 2021년 이후 주택가격이 급등하면서 다주택자에 대한 과세 강화가 이루어졌고, 이후 부동산시장의 침체로 인해 정 책적 완화가 진행되었다. 이러한 정책적 변화가 아파트 매매가격에 미친 영향을 실증적으로 분석하기 위해 본 연구는 전국을 수도권, 부산‧울산‧경남, 대구‧경북, 충남‧세종‧대전,광주‧전라로 구분하여 각 지역별로 정책변화에 따른 아파트 매매가격의 변화를 비교하였다.
종합부동산세의 정책적 변화는 여러 가지로 나뉜다. 첫째, 종합부동산세 기본공제금액의 변화이다. 2021년에는 다주택자에 대한 과세를 강화하기 위해 공제금액이 축소되었으 나, 2022년 이후 부동산시장의 침체와 함께 공제금액이 다시 상향 조정되었다. 이러한 변화는 다주택자들의 세부담을 완화하는 방향으로 이루어졌으며, 주택 보유에 대한 경제적 부담을 줄여 부동산 거래 활성화를 유도하기 위한 목적이 있었다.
둘째, 공정시장가액비율의 변화이다. 공정시장가액비율은 종합부동산세 산정 시 공시가격에 적용되는 비율로, 이 비율이 2021년까지 단계적으로 인상되었다가 2022년 이후 하향 조정되었다. 이러한 비율 조정은 세부담의 형평성을 유지하면서도 부동산시장의 안정을 도모하기 위한 정부의 정책적 대응이었다.
셋째, 과세표준 및 세율의 변화이다. 종합부동산세의 과세표준과 세율은 여러 차례에 걸쳐 조정되었으며, 특히 다주택자에 대한 높은 세율 적용과 기본공제 금액의 변화는 부동산 보유에 따른 부담을 크게 증가시키거나 완화하는 역할을 하였다.
넷째, 비과세 및 감면규정의 변화이다. 특정 조건을 만족하는 주택에 대해 비과세 또는 세액 감면 혜택이 주어지면서, 이러한 변화가 주택 보유자의 세부담에 중요한 영향을 미쳤다.
연구의 시간적 범위는 2016년 1월부터 2024년 5월까지로, 패널데이터를 활용하여 분석 하였다. 분석에 사용된 자료는 전국 131개 시‧군‧구의 횡단면 자료와 시계열 자료로 구축된 불균형 패널 자료로 구성되었다. 실증분석을 위해 고정효과 모형과 확률효과 모형을 비교하였으며, 하우스만 검정을 통해 적절한 모형을 선택하여 분석을 진행하였다.
본 연구에서는 종합부동산세의 정책적 변화가 지역별 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 공정시장가액비율, 기본공제금액, 과세표준 및 세율의 변화 등을 주요 변수로 설정하였다. 또한 종합부동산세와 주택가격 간의 연관성을 파악하기 위해 거시적 동태 모형과 D-W 모형을 활용하였다. 실증분석결과, 종합부동산세의 정책적 변화는 권
역별로 상이한 영향을 미쳤으며, 수도권과 비수도권 간에도 차별적인 영향이 나타났다.
수도권의 경우 종합부동산세의 강화가 아파트 매매가격에 상대적으로 큰 영향을 미친 반면, 비수도권 지역은 그 영향이 상대적으로 미미한 것으로 나타났다. 이는 수도권이 주택 수요와 공급 측면에서 보다 민감하게 반응하는 지역임을 시사한다. 또한, 다주택자에 대한 과세 강화가 일부 지역의 주택 매매가격을 안정화시키는 효과가 있었으나, 다른 지
역에서는 정책적 효과가 크지 않은 것으로 나타났다. 특히, 대구‧경북과 부산‧울산‧경남 지역에서는 부동산 세제의 완화가 주택 매매가격의 하락을 일부 저지하는 효과를 보였으나, 여전히 하락세는 지속되었다.
본 연구의 결과는 종합부동산세와 같은 부동산 세제가 지역별로 차별적인 영향을 미칠 수 있음을 보여준다. 따라서 향후 부동산정책을 수립할 때 지역적 특성을 고려한 맞춤형 접근이 필요하다는 점을 시사한다. 또한, 종합부동산세와 같은 정책적 변화가 주택 시장에 미치는 영향을 정확히 평가하기 위해서는 정책의 시간적, 공간적 범위를 더욱 정교하
게 설정할 필요가 있다.
본 연구는 기존의 선행연구와는 달리 종합부동산세의 정책적 변화가 지역별 아파트 매매가격에 미치는 영향을 구체적으로 비교하고 분석함으로써, 종합부동산세의 정책적 효과에 대한 이해를 높이고자 하였다. 이를 통해 부동산정책의 효과를 높이고, 보다 실효성 있는 정책 수립에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
주제어 : 부동산정책, 종합부동산세, 공시지가 현실화율, D-W 모형, 하우스만 검정, 고정효과 모형(Fixed effect model)

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 1) 연구의 범위 3
• 2) 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성5
• Ⅱ. 종합부동산세에 대한 이론적 고찰 7
• 1. 종합부동산세의 개요 7
• 1) 과세대상 9
• 2) 납세의무자9
• 3) 과세표준 9
• 4) 세율9
• 5) 종합부동산세의 부과 및 징수11
• 6) 종합부동산세의 비과세11
• 7) 분납 11
• 8) 처벌 12
• 9) 종합부동산세 과세 대상 유형12
• 2. 종합부동산세의 정책적 변화 13
• 1) 종합부동산세 기본공제금액의 변화 13
• 2) 공정시장가액의 변화 14
• 3) 공시가격 산정방식의 변화와 공시가격의 현실화 17
• 4) 종합부동산세 과세표준 및 세율의 변화19
• 5) 종합부동산세의 정책적 변화에 따른 부과 22
• 3. 종합부동산세와 주택가격 간의 연관성 28
• 1) 자산가격결정이론을 통한 보유세 28
• 2) D-W 모형과 부동산 시스템을 통한 거시적 동태모형 30
• 3) D-W 모형을 통한 종합부동산세와 주택가격의 연관성35
• 4. 선행연구 검토 및 연구의 차별성 40
• 1) 선행연구 검토 40
• 2) 선행연구와의 차별성 45
• Ⅲ. 연구가설과 연구모형46
• 1. 연구가설 46
• 1) 부동산특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 46
• 2) 거시경제특성과 아파트 매매가격의 영향 관계47
• 3) 종합부동산세특성과 아파트 매매가격의 영향 관계 48
• 2. 연구모형 52
• Ⅳ. 실증연구 54
• 1. 분석자료 및 변수의 정의 54
• 2. 기술통계분석 57
• 3. 방법론 61
• 1) 하우스만 검정 61
• 2) 고정효과모형과 확률효과모형62
• 4. 실증분석 64
• 1) 하우스만 검정 결과64
• 2) 지역별 실증분석결과 65
• 3) 지역별 차이 비교 81
• Ⅴ. 결론 86
• 1. 연구의 요약 86
• 1) 연구결과의 요약86
• 2) 이슈 중심으로 결론 도출 88
• 2. 연구의 시사점90
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제92
• 참고문헌93
• Abstract 98