부동산 관리의 효율성 개선방안에 관한 연구 : 업무용 부동산의 Property Management를 중심으로 = (A) Study on the Scheme to Improvement of the Efficiency of Property Management

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of real property management is to make it easy to use through the efficient management of the held asset, maximize operating profits and increase of the asset value. The financial crisis following he exchange crisis in 1997 led to the rapid changes of the real property market environment. As large foreign real property management companies have made inroads into the domestic market for the purpose of systematic real property management, people concerned have begun to understand the importance of real property management. That is, the opening of the domestic real property management market at that time motivated foreign real estate investment companies to make inroads into the domestic market and purchase large office buildings, which made efficient and systematic property management possible. As domestic office buildings provided real property management services for foreign real property companies such as CBRE, JLL, C&W and the like, they came to make inroads into the domestic market. On the one hand, the inroads of foreign real property management companies into the domestic market with foreign investors' investment in Korea gave many lessons to domestic real property management companies. To become adapted to a new real property management market through this process and compete with them, domestic real property management companies could not but to specialize in real property management.
This study attempted to analyze related literature and data and information collected through a meeting with the currently working management coming from old SAMS, Mate-plus as the body corporate divided from old SAMS, and responsible people of SIPM. As a result, it could elicit the problem of domestic real property management companies and present its improvements.
It attempted to take together the problem perceived by comparing and analyzing the present situation an business area of the domestic real property management company and the present situation of foreign real property management companies such as CBRE, JLL and C&W, the problem of domestic real property management companies elicited through suggestions obtained through the comparison and analysis of US and Japanese real property management market. The problems can be divided into three in a broad sense as follows: the systematic aspect; the aspect of special manpower and infrastructure and the aspect of service. The problem of the systematic aspect included the lack of role of the expert group, and the absence of the officially approved license system. The aspect of special manpower and infrastructure included the lack of special manpower and real property management software and the deficiency of database. The problem of the service aspect included concentration on service, concentration on managed real property, the non-speciality and closeness of real property management operation. For real property management companies to resolve these non-parametric problems and grow and develop with competitiveness in the real property management market, An attempt was made to analyze the advantages of US and Japanese real property management markets and the domestic real property management market including the foreign company. As a result, the following direction for improvement was presented:
The improvements of the problem of the systematic aspect included the implementation of the special license system, the reorganization and revitalization of the organization related to real property management. The improvements in terms of special manpower and infrastructure included the training and expansion of special manpower, the development and purchase of real property software, and the construction of database. Improvements in terms of service included the sharing of knowledge and information, and the improvement of services in terms of the reinforcement of the company's competitiveness. An attempt was made to investigate the improvement of services in terms of the reinforcement of the company's competitiveness. It can be divided into the provision of comprehensive real property services, the diversification of managed real property, the reinforcement of strategic partnership, vertical integration, active M & A, internationalization and the like.

국문 초록 (Abstract)

부동산 관리의 목적은 보유하고 있는 자산의 효율적인 관리를 통한 이용의 편리와 운영수익의 극대화 및 자산 가치의 증대를 이루는 것이다. 1997년 외환위기 이후에 재정·금융위기는 부동산 시장 환경의 급격한 변화를 초래하였다. 체계적인 부동산 관리를 목적으로 대형 외국계 부동산 관리회사들이 국내에 들어오게 되면서 부동산 관리의 중요성이 국내에 인식되기 시작했다. 즉, 당시 국내 부동산 관리시장의 개방화는 외국계 부동산 투자회사들이 국내에 진출하여 대형 오피스빌딩을 매입하면서 이를 효율적이고 체계적으로 관리가 가능하고, 믿을 만한 위탁회사로서 외국계 부동산 관리회사인 CBRE, JLL, C&W 등에 용역을 제공하였기 때문에, 이 회사들이 국내에 진입하게 되었다. 한편, 외국인 투자가들의 국내 투자와 함께 외국계 관리회사의 국내시장 진입은 국내 부동산관리회사에게 많은 교훈을 던져 주었다. 이러한 과정을 거치며 국내 부동산관리업체도 새로운 부동산 관리시장에 적응하고 이들과 경쟁하기 위해서는 필연적으로 부동산관리가 전문화 될 수밖에 없게 되었다.
본 연구는 현재 함께 근무중인 구.SAMS 출신의 경영진과 현재 구.SAMS에서 분할된 법인체인 메이트플러스, SIPM 담당자들과의 미팅을 통해서 수집한 자료 및 정보, 관련 문헌 등을 분석한 결과 국내 부동산 관리회사의 문제점을 도출하고 그 개선방향을 제시할 수 있었다.
국내 부동산 관리회사의 현황 및 사업영역과 외국계 부동산 관리회사인 CBRE, JLL 및 C&W의 현황과 비교·분석하여 인식한 문제점, 미국 및 일본 부동산 관리시장과의 비교·분석을 통하여 얻은 시사점을 통하여 도출된 국내부동산 관리회사의 문제점을 종합적으로 정리하면 제도적 측면, 전문 인력과 인프라 측면, 서비스 측면이라고 할 수 있겠다. 제도적 측면의 문제점으로는, 전문가 단체의 역할 부족과 공인자격제도의 부재가 나타났고, 전문 인력과 인프라 측면의 문제점으로 전문 인력과 부동산 관리 소프트웨어의 부족 및 데이터베이스의 미흡이 나타났으며 서비스 측면으로는 제공서비스의 편중, 관리 부동산의 편중, 부동산관리 운영의 비전문성 및 폐쇄성이 드러났다. 이러한 비계수적인 문제요인을 해결하고 향후 부동산 관리회사가 부동산관리시장에서 경쟁력을 가지고 성장하며 발전하기 위해서는 미국과 일본의 부동산시장에서의 특장점과 외국계회사를 포함한 국내 부동산관리회사의 분석 결과를 반영하여 다음과 같은 개선방향이 제시되었다.
제도적인 측면에서의 개선 방안으로는 전문자격증제도의 시행, 부동산 관리 관련 단체의 정비 및 활성화를 들었고, 전문 인력 및 인프라 측면에서의 개선방안으로는 전문 인력 양성 및 확충, 부동산관리 소프트웨어의 개발 또는 매입, 데이터베이스의 구축으로 인식하였으며, 서비스 측면에서의 개선방안으로는 지식 및 정보의 공유화, 회사의 경쟁력 강화 차원에서의 서비스 향상을 제시하였다. 회사의 경쟁력 강화 차원에서의 서비스의 향상을 다시 구체적으로 살펴보면 종합부동산 서비스 제공, 관리부동산의 다양화, 전략적 제휴 강화, 수직적 통합, 적극적인 인수합병, 국제화 등으로 대별 할 수가 있겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 2
• 제3절 연구의 흐름3
• 제4절 선행연구 4
• 제2장 부동산 관리의 이론적 고찰 7
• 제1절 부동산 관리 이론 7
• 1. 부동산 관리의 개념 7
• 2. 부동산 관리의 구분 11
• 제2절 업무용 부동산 관리에 대한 고찰 18
• 1. 업무용 부동산의 의의 및 분류 18
• 2. 업무용 부동산 관리의 업무범위 23
• 3. 업무용 부동산 관리의 특징 29
• 제3장 부동산 관리시장 분석 33
• 제1절 국내 부동산 관리 시장 33
• 1. 부동산 관리업의 발전과정 33
• 2. 부동산 관리시장의 변화 양상 37
• 3. 국내 부동산 관리시장의 현황 및 향후 전망 39
• 제2절 외국 부동산 관리시장 53
• 1. 미국 부동산 관리시장 53
• 2. 일본 부동산 관리시장 62
• 3. 외국 부동산 관리업의 시사점 68
• 제4장 부동산 관리의 개선방안 72
• 제1절 부동산 관리 산업의 문제점 72
• 1. 제도적 측면의 문제점 72
• 2. 전문 인력 및 인프라 측면의 문제점 74
• 3. 서비스 측면의 문제점 76
• 제2절 부동산 관리 산업의 개선방안 78
• 1. 제도적 측면에서의 개선방향 78
• 2. 전문 인력과 인프라 측면의 개선 방향 80
• 3. 서비스 측면에서의 개선 방향 82
• 제5장 결론 86
• 제1절 연구의 요약 86
• 제2절 연구의 성과 및 한계 88
• 참고문헌 89
• Abstract 92