단독주택 용도변경의 선택이 실거래 가격에 미치는 영향 : 서울시 마포구 연남동을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

단독주택의 경우 수익성이나 개발용 부동산으로 충분한 수익이나 개발이익이 기대된다면 용도변경의 방법은 철거 후 신축을 통한 방법과 기존 건물을 증축, 리모델링을 통하여 주상용 주택이나 상업용으로 용도변경 하는 방법이 고려될 수 있다.
본 연구는 서울의 대표적인 용도변경 현상이 발생하고 있는 서울시 마포구 연남동을 대상으로 단독주택에서 신축 및 리모델링을 통한 주상용·상업용으로 용도변경된 변화요인의 원인과 실거래가에 미치는 영향을 분석하였다. 국내 ․ 외적으로 주상용 주택이나 상업용 부동산 등의 고밀도로 용도전환하기 위한 단독주택의 수요가 증가하는 이론적 근거와 용도변경에 따른 원인과 용도변경의 특성이 가지는 정량적 가치에 대한 연구는 찾기 어려웠다. 따라서 용도변경의 방식으로 신축과 리모델링에 따른 인터뷰와 정량적 가치 분석을 통해 신축과 리모델링 선택 시 영향을 미치는 요인들과 선택의 효과를 파악하고자 하였다. 특히 단독주택의 용도변경이 주택 실거래 가격에 미치는 영향을 분석한다는 점에서 의미가 있으며 용도변경이 가져다주는 프리미엄 또한 한계효용의 관점에서 접근해 보고자 한다.
연남동 단독주택 상업화의 원인과 용도변경 현상, 신축 및 리모델링 사례를 현장의 전수조사와 인터뷰를 통해 선택의 배경을 법적, 물리적, 사회적, 경제적 요인으로 구분하였다. 신축 및 리모델링의 선택기준을 정리하면, 법적인 측면에서는 건축 관련 법령상의 강화된 규제가 주된 영향을 미치고 있고, 물리적 측면은 홍대역 또는 공원과의 거리, 지하층 활용을 통한 수익률 상승 가능성, 경의선숲길과 같은 공공이 조성한 공간과 옥외계단 등이 지역의 개성으로 나타나 빈티지의 효과로 활용되는 것이 주된 고려요소가 되었음을 알 수 있었다.
사회적 요인으로는 차량접근이 어려운 골목 중심의 지역이어서 오히려 걷기 좋은 거리를 형성함으로써 색다른 감수성을 자극하여 젊은이들이 선호하며 SNS의 발달로 홍보가 많이 이루어졌으며 일반적으로 상업화된 지역과 달리 프랜차이즈 가게가 들어서기 보다는 특색 있는 가게들이 많다는 점이 젊은층의 감수성을 더욱 자극하는 선순환이 가능해졌다. 마지막으로 경제적 요인으로는 초기 가용투자비 규모, 현재의 법정용적률 내의 최유효 이용과 기존의 낮은 용적률 내에서의 수익률을 비교하여 유리한 선택을 하게 된다. 한편, 증축에 있어 리모델링이 유리할 지 혹은 신축이 유리할 지에 대해서는 면적과 층수, 용도에 따라 다르기 때문에 상황별 우위를 파악하기는 어려웠다.
리모델링의 경우 신축에 비하여 공사 규모나 투입 비용이 적기 때문에, 지하면적 혹은 용적률만을 높이고자 하는 경우에는 리모델링이 더 우위에 있었으며 대출금 부담이 커지는 상황에서는 신축보다는 리모델링이 더 선호되었다. 반면, 건폐율 증가와 더불어 건물 자체의 면적을 증가하기 위한 경우에는 신축을 선택하였으며 개인보다는 법인일 경우 신축이 더 우위에 있다. 한편, 서대문구·마포 거주자의 경우 신축보다는 리모델링을 선택하였는데, 이는 신축에 있어 건축제반 행위에 대한 민원 등 지역사정을 잘 알고 있어 매입 시부터 리모델링을 염두에 두고 매입을 하였기 때문이다.
실거래 가격에 미치는 프리미엄의 영향을 헤도닉 가격모형으로 분석하였다. 연구의 주요 결과는 용도지역 변수가 통제된 상황(2종 일반주거지역)에서 용도 특성이 주택의 실거래 가격을 설명하는 가장 중요한 독립변수에 해당하는 것으로 확인된다. 구체적으로 단순보유 단독주택에 비해 다가구주택은 24%, 리모델링을 통해 주상용 주택이나 상업용 부동산으로 용도변경하기 위해 매입된 주택은 39%, 철거 후 신축을 위해 매입된 주택은 37%, 이미 용도가 주상용인 주택은 60%의 프리미엄이 시장에서 지불되고 있다. 리모델링이나 신축을 통하여 단독주택의 용도변경을 하는 경우 그 유형을 주거용보다는 주상용 주택이나 상업용 부동산으로 용도변경을 위해 매입할 때, 보다 높은 프리미엄을 지불하고 있는 것으로 확인되며 주거용으로 용도변경 할 때보다 주상용이나 상업용으로 용도변경 할 때 각 33%, 54%의 프리미엄을 지불되고 있는 것으로 분석된다.
이상에서 리모델링과 신축의 비교우위에 대해서는 건축주의 자본력과 용도변경 의도에 따라 선호하는 방향이 나누어질 수 있다는 것을 확인할 수 있었으며 리모델링이냐 신축이냐를 떠나서 용도변경에 대한 부분에서는 가치 증대를 염두에 두고 건축이 이루어질 수 있음을 확인할 수 있었다.
연남동은 주거지대에서 상업지대로의 빠른 변모를 보여 주었으며, 앞으로도 연남동과 같은 지역이 꾸준히 늘어날 것으로 예상된다. 이에, 본 연구를 통해 특정 지역이 주거지대가 상업지대로 변모하면서 건물의 용도 또한 단순주택에서 주상용 혹은 상업용으로 변하며 지대를 따라가는 양상을 확인할 수 있었고 지금도 여전히 서울 그리고 도심 내에 낙후되어 개발 예정인 지역들이 많다. 이는 도시계획 및 개발, 발전에 있어 주거지대의 상업화는 해당 인프라 구축과 함께 이루어져야 하며 급격한 변화일수록 많은 용도변경을 불러일으킨다는 시사점을 보여준다고 할 수 있다. 연남동 지역의 용도변경은 서울지역에서 단독주택의 개발로 지역이 활성화되는 곳에 도시재생의 새로운 모형으로 연구가치가 있다. 또한 단독주택의 리모델링과 신축의 선택에 미치는 영향을 구체적으로 확인하였고 주거지역이 상업화로 변모되는 과정에서 단독주택의 신축과 용도변경의 원인을 밝혀 서울 단독주택의 수요증가와 실거래 가격 상승의 원인을 설명하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the case of single-family housing, if profitability or development profit is expected to be sufficient, the method of repurposing may be considered by demolition, construction, and remodeling of existing buildings. This study analyzed the cause of the change in the purpose of residential and commercial use through remodeling in single-family housing in Yeonnam-dong, Mapo-gu, Seoul, and the effect on the actual transaction price. It was difficult to find a theoretical basis for increasing demand for single-family homes, such as residential houses and commercial properties, and a quantitative value of the nature of changes in use. Therefore, it was intended to identify factors and effects of choice in selecting new buildings and remodeling through interviews and quantitative value analysis according to new construction and remodeling by means of change of purpose. In particular, it is meaningful in that it analyzes the impact of changes in the use of single-family housing on the actual transaction price of houses, and the premium brought by changes in use is also to be approached from the perspective of marginal utility. The cause of commercialization of single-family housing in Yeonnam-dong, the phenomenon of repurposing, and the case of new construction and remodeling were divided into legal, physical, social and economic factors. In terms of law, strengthened regulations on construction and remodeling were mainly affected, and physical aspects were considered to be the individuality of public spaces and outdoor stairs, such as Hongdae Station or Park, underground floor utilization, and Gyeongui Line. The social factor is that because it is an alley-oriented area, it stimulates different sensibilities by creating a walking distance due to difficulties in accessing vehicles, which is favored by young people and the development of SNS. In general, unlike commercialized areas, the fact that there are many distinctive stores rather than franchise stores has enabled a virtuous cycle that further stimulates the sensitivity of young people. Finally, economic factors are favorable choices by comparing the size of initial available investment costs, the most effective use within the current legal floor space ratio and the rate of return within the existing low floor space rate. On the other hand, it was difficult to understand the superiority of each situation as it depends on the area, number of floors, and purpose of the remodeling or the construction of the new building. The causal relationship between new construction and remodeling was analyzed through the logit model, and the positive (+) relationship was the number of years elapsed, the floor area, the underground area, and the actual loan. In other words, remodeling is preferred if the number of years elapsed increases, the floor area is large, or the actual loan is large. On the other hand, construction area, construction rate, distance to the park, corporate status, actual transaction price, residents of Seoul other than Seodaemun-gu and Mapo-gu, and non-Seoul residents have negative(-) relationships. In other words, new construction is preferred if the building area, the construction rate is large, the distance to the park is far, or if the actual transaction price is high, and if the building is not located in Seodaemun-gu and Mapo-gu. In the case of remodeling, the size and input cost of construction was lower than that of construction, so remodeling was more advantageous in cases where only the underground area or floor area ratio was increased, and remodeling was preferred over construction even when the burden of loans increased. On the other hand, new construction was selected for the purpose of increasing the area of the building itself along with the increase in the building-to-land ratio, and new construction is more advantageous for corporations than individuals. Meanwhile, residents of Seodaemun-gu · Mapo chose remodeling rather than construction because they are well aware of local circumstances such as complaints about construction activities, so they are expected to be more effective than the cost of remodeling. The impact of premium on actual transaction price is analyzed by the Hedonic price model. The main results of the study confirm that the usage characteristics correspond to the most important independent variable describing the actual price of a house in a situation where the use area variables are controlled (class 2 general residential areas). Specifically, 24 percent of multi-family homes are paid in the market for multi-family homes, 39 percent for residential houses or commercial properties through remodeling, 37 percent for new homes after demolition, and 60 percent for new homes already used. Changes in the use of a single-family housing through remodeling or new construction are found to be paid a higher premium for the purchase of a residential house or commercial property than for residential or commercial use, and 33% and 54% of premium are paid for residential or commercial use, respectively. It was confirmed that the comparative advantage of remodeling and new construction could be divided according to the builder's capital strength and intention to change the use, while it was confirmed that construction could be done with the value increase in mind, regardless of remodeling or new construction. Yeonnam-dong has shown rapid metamorphosis from residential to commercial areas, and it is expected that areas like Yeonnam-dong will continue to increase steadily. As a result, this study showed that as a certain area was transformed into a commercial area, the use of buildings was also changed from simple housing to residential or commercial use, and many areas are still underdeveloped and planned to be developed in Seoul and downtown. This suggests that the commercialization of residential areas in urban planning, development and development should be done with the construction of the infrastructure, and that the more rapid changes, the more changes in usage, will cause many changes. The use change in Yeonnam-dong area is worth researching as a new model of urban regeneration where the area is revitalized by the development of detached houses in Seoul. In addition, the impact of the remodeling and the selection of new single-family housing was confirmed in detail, and the cause of the new and changed use of detached houses in the process of commercialization was revealed, explaining the cause of the increase in demand and actual transaction prices of single-family housing in Seoul

목차 (Table of Contents)

• 그림목차 iv
• 표목차 v
• 국문초록 vii
• 제 1 장 서론 01
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 01
• 제 2 절 연구의 구성 및 방법 02
• 제 2 장 이론연구 04
• 제 1 절 이론적 고찰 및 선행 연구검토 04
• 1. 용어의 정의 04
• 2. 단독주택의 용도변경과 가격결정 이론 10
• 제 2 절 선행연구 14
• 1. 국내연구 14
• 2. 국외연구 17
• 제 3 절 소결 18
• 제 3 장 연남동 단독주택의 상업화 요인 20
• 제 1 절 연남동의 단독주택 거래 20
• 제 2 절 단독주택의 용도변경 현상 28
• 제 3 절 신축 및 리모델링 사례 31
• 제 4 절 신축 및 리모델링 선택의 배경분석 38
• 1. 인터뷰 및 설문 38
• 2. 법적 요인 분석 39
• 3. 물리적 요인 분석 42
• 4. 사회적 요인 분석 46
• 5. 경제적 요인 분석 49
• 제 5 절 소결 55
• 제 4 장 단독주택 신축 및 리모델링 선택의 로짓 분석 57
• 제 1 절 분석틀 57
• 1. 분석대상 57
• 2. 로짓 모형의 설계 64
• 제 2 절 결과 및 해석 64
• 제 3 절 소결 69
• 제 5 장 용도변경이 단독주택 가격 프리미엄에 미치는 영향 72
• 제 1 절 분석틀 72
• 1. 분석대상 72
• 2. 헤도닉 가격모형의 설계 73
• 제 2 절 결과 및 해석 75
• 제 3 절 소결 81
• 제 6 장 결론 83
• 제 1 절 연구의 결과 및 시사점 83
• 제 2 절 연구의 한계 88
• 참고문헌 90
• 부록 95
• Abstract 102