인천기성시가지의 아파트가격결정요인에 관한 연구 : 거리접근성과 공간특성을 중심으로 = (A)study on the price-determining factor for the apartment in Incheon Built-up area : Focused on distance accessibility and spatial characteristics

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 인천의 노후주거지를 포함하는 기성시가지(부평구·남구·계양구)를 대상으로 입지특성변수를 거리접근성변수와 공간특성변수로 구분, 도입하여 아파트가격결정요인을 분석하고 궁극적으로 인천기성시가지내 주택공급정책의 방향을 제시하는데 목적을 두었다. 구체적으로는 소득계층에 따라 아파트가격에 미치는 영향요인이 다를 것이라는 가정하에 아파트가격기준 상·하위시장모형과 함께 지역별 모형을 매매·전세를 통해 다각도로 파악하였다. 입지특성변수는 거리접근성변수로 지역중심지와 함께 교통변수를 중심으로 살펴보았고, 공간특성변수는 상업기능, 아파트비중, 준공업지역 변수로 구분하여 투입하였다.
가설은 크게 3부분으로 나뉘어 검증이 진행되었다.
1. 지역중심지에 가까울수록 아파트가격이 높을 것이다.
2. 상업기능·아파트비중이 높을수록 아파트가격이 높을 것이다.
3. 준공업지역은 아파트가격기준 하위시장(the lower range)에서 준공업지역외 아파트가격보다 높을 것이다.
아파트가격(매매·전세)을 구분기준으로 매매상·하위시장에서는 고속도로IC에 가까울수록 아파트가격이 높게 나타나 서울(외부)접근성의 특징이 두드러진 반면, 전세시장의 경우 모두 무의미해 지역내 생활여건을 중시하는 전세시장의 사용가치측면을 대변하는 것으로 나타났다.
지역중심지는 매매가격 상·하위시장과 전세상위시장, 지역별 매매 등에서 예상과 다른 결과를 보였는데 이는 대규모 아파트밀집지역과의 원거리 입지를 배경으로 매매상·하위시장에서는 외부접근성을, 전세상위시장에서는 단지환경을, 남구는 지역내 상대적으로 우수한 아파트환경을 보다 중요시하는 것에 배경을 둘 수 있다.
상업기능은 매매·전세 공히 상위 계층에서 유의한 양(+)의 계수를 보여 소득계층이 높은 곳에서 상업밀집지역의 편익기능을 추구하는 경향이 짙게 나타났으며 비교적 도시조성이 오래지 않은 계양구모형에서 가설을 지지했다. 한편 하위계층(the lower range)과 부평구매매·전세, 남구매매모형에서는 예상과 다른 결과가 나타났는데 이는 준공업지역이 포함된 행정동의 공업기능과 오래된 토지구획정리사업에 의한 상업기능의 혼재로 인한 상업밀집지역 편익기능의 약화로 해석할 수 있다.
아파트비중은 매매가격하위시장과 지역별 모형에서 대체로 유의미한 양(+)의 계수부호를 보였으나, 매매상위시장과 전세상·하위시장. 계양구 전세에서 아파트밀집도가 중요시 되지 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 서울접근성과 지역의 입지특성, 소득기준 최하위계층의 특성등에 기인하는 것으로 풀이되었다.
마지막으로 준공업지역 변수는 매매·전세 모두 하위가격시장(the lower range)과 계양구 전세모형에서 양(+)의 계수부호를 나타내 준공업지역이라는 또 하나의 고용창출원이 아파트가격에도 긍정적인 영향을 주고 있음을 확인하였다.
이상의 결과는 다음과 같은 시사점을 제공한다.
첫째, 서울과 같은 강력한 단일도심(부도심)이 없는 인천에서 지역중심지의 영향력은 매매가격시장과 전세가격시장에서 다르게 나타나며 특히, 매매가격에 있어서는 아파트단지의 원거리입지, 준공업지역으로의 고용중심의 분산 등의 지역적 요인으로 인하여 중심성이 분산 내지 영향을 주지 못하고 있다.
둘째, 매매수요계층에서는 고속도로를 중심으로 한 서울(외부)접근성을 을 중시하며 전세수요계층은 대체로 지역내 생활여건을 중요시한다.
셋째, 지역적으로 서울과 거리가 가까운 부평구쪽에서는 삼산지구를 중심으로 아파트매매가격이 높게 형성되는 반면, 남구는 용현·학익동의 높은 아파트가격이 매매가에 반영되는 것으로 분석되었다. 이는 부평은 고속도로 접근성을 고려한 택지개발사업이, 남구는 편익시설이 포함된 대규모 아파트밀집지역이 아파트수요자에게 선호됨을 의미한다.
넷째, 비교적 도시조성이 오래되지 않은 계양구에서는 상업기능의 성격이 명확하게 나타나는 반면 대부분 시가지가 30년이 지난 부평구·남구는 오래된 토지구획정리사업지구들과 준공업지역의 일부 가격이 높은 아파트 등으로 인해 상업기능의 편익성이 뚜렷하게 나타나지 않고 있다. 이는 현재 인천시의 초기 진행중인 도시 및 주거환경정비사업이 소규모단위지역으로 진행되는 것이 아닌 뉴타운과 같은 광역개발형태의 개발등이 필요함을 의미한다.
다섯째, 아파트가격이 비교적 낮은 계층, 계양구 전세시장에는 준공업지역 아파트가격이 높게 나타나는 점을 볼 때 계양구 준공업지역을 중심으로 일정부분 전세비중을 고려한 대단지 위주의 아파트 공급이라는 주거계획이 고려되어야 함을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study was intended to present the direction of the housing supply policy within the Incheon built-up area. For this purpose, it attempted to divide the locational characteristic variable into the distance accessibility variable and the spatial characteristic variable for the built-up area(Bupyong-gu, Nam-gu and Kyeyang-gu)including the antiquated residential area of Incheon and analyze the price-determining factor for the apartment housing. It attempted to identify the regional model through sale and Chonse with the upper-range and lower-range market model based on the apartment price under the assumption that influencers on apartment price would concretely differ according to income brackets. An attempt was made to investigate the locational characteristic variable such as the distance accessibility variable, and the traffic variable with the local center and to divide the spatial characteristic variable into the commercial function, apartment percentage and semi-industrial area variables for the analytic purpose.
For the purpose of this study, three hypotheses were set and tested:
1. The apartment price would become higher as the apartment housing is located near the regional center.
2. The apartment price would become higher as the commercial function and apartment weight becomes high.
3. The semi-industrial area would have the higher apartment price in the lower range of the apartment price standard than that outside the semi-industrial area.
The apartment price was shown to be high as the apartment was located near the expressway IC in the upper and lower range of sale as the standard to divide the apartment price(sale price ? rent). The characteristic of accessibility to Seoul was remarkable, whereas it was meaningless in the Chonse market. It was shown to represent the use value of the chonse market that attached importance to the living conditions within the area or district.
The local center showed a different result from what anticipated in the upper and lower range of the sale price, the upper range of chonse and sale by area or district and the like. This is because greater importance was attached to external accessibility in the upper and lower range of the sale price market and the apartment complex environment in the upper range of the chonse market and Nam-gu against the background of the location distant from the large-scale apartment cluster district.
The upper income bracket showed a significant positive coefficient of commercial function in both sale and chonse. That is, the upper income bracket had the high tendency to pursue the convenience function of the commercial cluster district. The hypothesis was supported in the model of Kyeyang-gu in which the city was constructed not long ago. On the one hand, the lower range, and the sale and chonse model of Bupyong-gu and the sale model of Nam-gu showed a result different from what anticipated. This can be interpreted as the mixture of both the industrial function of the administrative district including the semi-industrial district and the weakened convenience function of the commercial cluster district due to the long land readjustment project.
The apartment weight showed a significant positive coefficient in the lower range of the sale price and in the model by district. But it was shown that the degree of apartment density was not important in the upper range of sale, in the upper and lower range of Chonse and the Chonse market of Kyeyang-gu. This result was interpreted to be attributed to accessibility to Seoul, locational characteristic of the district, the characteristic of the lowest income bracket.
Finally, the semi-industrial area variable showed the positive coefficient in the lower range of sale and Chonse and in the Chonse model of Kyeyang-gu, which implies that another source of employment creation, the semi-industrial area, had a positive effect on apartment prices.
The above findings provide the following suggestions:
First, the influence of the local center was shown to be different in the sale price market and the chonse price market in Incheon that has no strong single downtown(sub-center) like Seoul. Especially, centrality in the sale price did not diffuse or influence due to the local factor such as the remote location of the apartment complex, the dispersal of the employment center to the semi-industrial area and the like.
Second, the bracket of demand for apartment sale attached importance to accessibility to Seoul through the expressway, whereas the bracket of demand for Chonse thought importantly of the living conditions within the district on the whole.
Third, the high apartment sale price was formed around the Samsan district in the Bupyong-gu area geographically adjacent to Seoul, whereas in Nam-gu higher price of Yonghyun and Hakik districts geographically remote from the expressway was presumed to be reflected in the sale price. This means that apartment demanders had the preference for the housing land development project with accessibility to the expressway under consideration in the Bupyong-gu and the large-complex apartment with convenience facility in Nam-gu
Fourth, the Kyeyang-gu district in which the city was constructed not long ago showed the clear-cut character of commercial function. But the Bupyeong-gu and Nam-gu districts in which the downtown was mostly constructed 30 years or more did not show the clear convenience of commercial function due to the high price of some apartment houses in the land readjustment project districts and semi-industrial district. This means that the urban and residential environment adjustment project currently in progress at the early stage of Incheon needs the development taking a wide-area development form like the New Town, not a small-unit area development form.
Fifth, the apartment price of the semi-industrial district was shown to be high in the low income bracket for which the apartment price was comp

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 내용 및 방법 = 3
• 제Ⅱ장 이론고찰 및 선행연구 검토 = 5
• 제1절 도시경제 이론 = 5
• 1. 단핵도심(monocentric)이론 = 5
• 2. 다핵도시(Policentric)이론 = 9
• 제2절 주택의 특징과 헤도닉가격 모형이론 = 11
• 1. 주택의 특징 = 11
• 2. 헤도닉가격 모형이론 = 12
• 제3절 입지요인에 관한 선행연구 = 17
• 1. 거리접근성에 관한 연구 = 17
• 2. 공간특성요인에 관한 연구 = 20
• 제Ⅲ장 연구대상지역 특징 = 23
• 제1절 인천 도시공간구조 특징 = 23
• 제2절 연구대상지역 특징 = 25
• 제Ⅳ장 모형의 전제와 가설설정 = 32
• 제1절 모형의 전제 = 32
• 제2절 가설설정 = 35
• 1. 거리접근성 = 35
• 2. 공간특성 = 36
• 제3절 변수설정 = 38
• 1. 종속변수 = 38
• 2. 설명변수 = 39
• 가. 주택의 일반적 특성 = 39
• 나. 입지특성 변수 = 39
• 1) 거리접근성 변수 = 39
• 2) 공간특성 변수 = 41
• 제Ⅴ장 아파트가격 영향요인 분석 = 43
• 제1절 아파트가격(매매·전세)기준별 실증분석 = 43
• 1. 아파트매매가격기준 실증분석 = 43
• 2. 아파트전세가격기준 실증분석 = 47
• 3. 소결 = 51
• 제2절 지역별 실증분석 = 54
• 1. 부평구 실증분석 = 54
• 2. 남 구 실증분석 = 57
• 3. 계양구 실증분석 = 60
• 4. 소결 = 63
• 제Ⅵ장 결론 = 65
• 제1절 연구결과 요약 = 65
• 제2절 연구의 시사 = 66
• 제3절 연구의 한계 = 67
• 참고문헌 = 69
• ABSTRACT = 73