중고아파트시장에서 관리비가 가격형성에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시 중소형 아파트를 중심으로 = A Study on the Impacts of Maintenance Cost on Apartment Housing Price in Existing Housing Market:Focused on the medium and small-sized Apartment Market in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on the Impacts of Maintenance Cost on Apartment Housing Price in Existing Housing Market
- Focused on the medium and small-sized Apartment Market in Seoul -

Won, Soo Cheol
Department of Real Estate
Graduate School of Urban Sciences
University of Seoul

An apartment, a kind of economic product, has a big economic value and definite use in human life. Therefore, the possibility of its value rising forecasted when purchased tended to be considered in the period that its asset value rose, whereas its resident was not highly interested in the maintenance cost that she or he should actually pay. Having been through the global financial crisis since 2007, however, apartment has been getting lighter as an investment object, so that the social interest in the maintenance cost that is paid every month has been getting bigger.
This study is aimed to analyze whether apartment maintenance cost getting socially more interested in plays an determinant when the demander decides to reside in the relevant apartment in the housing market, and also how largely it influences the apartment pricing as a price factor.
The purchaser's and resident's more interest in the apartment maintenance cost is expected to create such positive effects as reduction of cost and efficient use of facility.
For the study objects and coverage, I selected three districts (gu) of Gangnam area including Gangnam-gu in Seoul and sampled 589 apartments of 5 districts including Geumcheon-gu as low price groups. Among the apartments that opened their maintenance costs to Apartment-Type Housing Maintenance Information System as of December 31st, 2009, I targeted on those of which pricing data had been verified. This study could have been performed because I could secure objective and fair data thanks to the revision of Housing Law to open the apartment-type housing maintenance cost compulsorily.
There have been many studies that analyzed the location, size, story, age, traffic, view, sunray, noise and etc as apartment pricing factors. However, no study has been found out to be done on apartment maintenance cost. In this study, I regarded apartment maintenance cost not dealt with in the existing studies as one of apartment pricing factors so that I could analyze the influences of apartment maintenance cost on the apartment pricing when purchased trying to make this study discriminated from the other studies.
The statistical analysis results indicated that the apartment maintenance cost in Gangnam was a little bit higher than the other areas and there was positive (+) correlation between apartment price and maintenance cost.
Apartment maintenance cost was analyzed to be meaningful in apartment pricing. However, I felt necessary to verify whether actual demanders would consider the apartment maintenance cost in the decision making stage of purchasing prior to purchasing the apartments, so that I practically surveyed it. Its results are as follows;
First, it was analyzed that the surveyed people all knew the billing cycle of the apartment maintenance cost and due date and they were highly interested in the apartment maintenance cost. Second, 34% of them considered the maintenance cost when purchasing the apartments in advance, and 83% of them showed intention to consider it in advance if they would purchase apartments in the future.
Based on comparison and analysis of such statistical analysis and survey results, I think that apartment maintenance cost influences apartment pricing and will influence it more and more as time goes by.
Through this study, I investigated more about extension of maintenance cost open range even with partial openness of maintenance cost and correlation with other pricing factors fully researched in the other studies, and also would like to suggest more studies on the criteria area applied to billing of apartment maintenance cost and standardization of classification criteria of the items billed as maintenance cost.

Keywords: Apartment Maintenance Cost, Apartment Price, Pricing Factors

국문 초록 (Abstract)

국문초록

경제재인 아파트는 경제적 가치가 클 뿐만 아니라 인간생활에서 차지하는 효용의 비중이 절대적이라 할 수 있는데, 자산가치 상승시기에는 구매 시에 가치상승 가능성을 고려하려는 경향이 있었으나, 실제 거주한 이후부터 지불하는 관리비에 대한 관심은 낮았었다. 그러나 2007년부터 시작된 국제금융위기를 거치면서 아파트가 투자대상으로서 비중이 낮아짐에 따라 매월 지불하게 되는 관리비에 대한 사회적 관심이 점점 더 커지게 되었다.
본 연구의 목적은 사회적 관심이 점점 높아가는 아파트 관리비가 주택시장에서 수요자의 주거선택 시 결정요인으로 작용하는지, 또한 가격요인으로서 아파트 가격에 어느 정도 영향을 미치고 있는가를 분석하는 것이다. 아파트 관리비에 대한 구매자 및 입주자의 관심 증가는 비용의 절감과 시설물에 대한 효율적 사용이라는 긍정적 효과를 기대한다.
연구의 대상 및 범위는 서울특별시 중에서 강남구를 포함하는 강남권 3개 區와 가격 하위그룹인 금천구외 5개 區의 589개 아파트를 표본으로 선정하였다. 2009. 12월 31일을 기준으로 하여 공동주택관리정보시스템에 관리비가 공개된 아파트 중에서 가격자료가 확인된 아파트를 대상으로 하였다. 본 연구를 가능하게 한 배경은 주택법에서 공동주택관리비를 의무적으로 공개하도록 개정하였기 때문에 객관적이고 공정한 자료 확보가 가능하게 되었기 때문이다.

아파트 가격요인으로 지리적 위치, 평형, 층수, 내용연수, 교통, 조망, 일조, 소음 등에 대한 연구는 많으나, 아파트 관리비를 대상으로 한 연구는 찾아볼 수 없다. 본 연구에서는 기존 선행연구에서 다루지 않았던 아파트 관리비를 아파트 가격요인의 하나로 보고 아파트 관리비가 구매 시 가격에 미치는 영향을 분석한 점이 다른 연구와 차별성을 찾고자 하였다.
통계분석 결과 강남권 아파트의 관리비가 비강남권보다 전반적으로 약간 높게 나타났으며, 아파트 가격과 관리비는 양(＋)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났다. 아파트 관리비가 가격형성에 유의한 것으로 분석되고 있지만, 실제 수요자가 아파트 구입 시 사전에 구매의사결정 단계에서 아파트 관리비를 고려하는지 여부에 대한 확인의 필요성을 느끼게 되어 실증 조사한 결과 다음과 같다.
첫째, 조사 대상자 모두가 아파트 관리비의 부과 주기와 납부 마감일을 알고 있으며, 관리비에 관심이 큰 것으로 분석되었다. 둘째, 아파트 구매 시 사전에 관리비를 고려한 세대가 34% 비율을 보이고 있으며, 앞으로 아파트를 구매할 경우 사전에 고려할 의사가 있는 세대는 83%로 높게 나타나고 있다.

이상의 통계분석 결과와 실증조사 결과를 비교ㆍ분석해보면, 아파트 관리비가 가격형성에 영향을 미치고 있고, 시간이 갈수록 그 비율이 늘어날 것으로 판단된다. 본 연구에서는 관리비의 제한적 공개, 다른 가격요인과의 상관관계 연구 등이 미흡하나 관리비 공개범위 확대 등의 논의가 진행 중이고, 이와 더불어 아파트 관리비 부과 시 적용하는 기준 면적과 관리비 부과항목 분류기준 표준화 등에 대한 연구를 제안하며 추가적인 연구의 과제로서 남기고자 한다.

주요어(Keywords) : 아파트 관리비, 아파트 가격, 가격형성요인.

목차 (Table of Contents)

• <목 차>
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 이론적 고찰과 분석틀 7
• 제1절 아파트 가격의 이론적 고찰 7
• 1. 아파트 개념 및 가격요인 7
• 2. 아파트 시장의 특성과 구분 11
• 제2절 공동주택관리제도 16
• 1. 공동주택관리 개요 16
• 2. 공동주택관리업무의 내용 24
• 제3절 공동주택 관리비 31
• 제4절 선행연구 검토 및 분석틀 34
• 1. 아파트 가격에 관한 선행연구 검토 35
• 2. 아파트 관리에 관한 선행연구 검토 38
• 3. 분석틀 41
• 제3장 아파트 관리비가 가격에 미치는 영향 분석 43
• 제1절 분석방법 및 자료수집 43
• 1. 분석모형 43
• 2. 아파트 가격 및 단지특성 자료수집 44
• 제2절 변수의 구성 및 자료분석 46
• 1. 변수의 구성 및 내용 46
• 2. 자료 분석 48
• 제3절 회귀분석 51
• 1. 전체를 대상으로 한 회귀분석 51
• 2. 지역을 구분(강남권과 비강남권)한 회귀분석 53
• 3. 조건별 회귀분석 55
• 4. 회귀분석 종합 검토 67
• 제4절 아파트 구매자 관리비 고려여부 실증조사 70
• 1. 조사목적 및 표본선정 70
• 2. 조사내용 및 설문지 구성 72
• 3. 조사 결과 73
• 제4장 결 론 77
• 제1절 연구의 요약 77
• 제2절 연구의 한계 및 과제 79
• <참고문헌> 81
• <부 록> 설문지 84
• Abstract 87