도시철도 역세권 형성에 따른 도시공간의 장기 반응

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대전도시철도 1호선 개통이 역세권 형성과 도시 공간 구조 및 산업 활동에 미친 장기적 영향을 실증적으로 분석하고 그 특성을 파악하고자 한다. 도시철도는 단순한 교통수단을 넘어 도시 공간을 재편하고 지역 경제를 활성화하는 핵심 인프라로, 역세권은 이러한 변화가 가장 뚜렷하게 나타나는 공간이다. 그러나 대전도시철도는 수도권과 달리 단일 노선으로 운행되므로, 역세권 형성과 공간적 변화에서 고유한 특성이 나타날 가능성이 있다. 이에 본 연구는 대전도시철도 22개 역세권을 대상으로 정량적 분석을 수행하여 도시철도 개통이 아파트 가치, 사업체 수 및 종사자 수에 미친 장기적 영향을 평가하고, 역세권 유형별 발전 방향을 구체적으로 도출하는 것을 목표로 한다.
연구의 공간적 범위는 대전도시철도 22개 역세권으로 설정하였으며, 이를 도시철도 역을 기준으로 직접 역세권(500m 이내)과 간접 역세권(500∼1000m)으로 구분한다. 시간적 범위는 완전 개통 이전인 2006년부터 2022년까지로 설정하여, 이 기간 동안의 도시 공간 변화와 산업 구조 변화를 분석하였다.
연구 방법으로는 군집 분석을 통해 대전도시철도 22개 역세권을 상업 중심형, 주거 특화형, 도심 외곽형, 복합 기능형의 네 가지 유형으로 분류하였다. 이후, 이중차분법(DID)과 헤도닉 가격 모형을 활용하여 아파트 가격 변화를 분석하고, 패널 분석을 통해 사업체 수와 종사자 수의 시계열적 변화를 실증적으로 검토하였다.
연구 결과, 대전도시철도 역세권은 수도권 도시철도와는 차별화된 발전 특징을 보였다. 수도권의 경우 다양한 노선과 환승망이 구축되어 직접 역세권에서 경제적 효과가 빠르게 집중되었다. 반면 대전의 경우, 개통 초기에는 직접 역세권에 대한 기대감이 선반영되어 상대적으로 높은 부동산 가격이 형성되었으나, 시간이 지남에 따라 역세권 개발이 점진적으로 진행되면서 승‧하차 인구 증가와 함께 경제적 효과가 간접 역세권으로 확산되는 특징이 확인되었다. 이는 대전도시철도가 단일 노선으로 운행됨에 따라, 수도권 역세권과 달리 발전 속도가 상대적으로 느린 지방 도시의 특성을 반영한 결과로 해석된다.
또한, 역세권 유형별 분석을 통해 각 역세권의 특화된 발전 모습이 나타났다. 상업 중심형 역세권은 교통 접근성의 개선과 함께 상업 및 업무 기능이 집중되며 경제적 중심지로 성장하였다. 특히 출판, 정보통신, 컴퓨터 시스템 등 산업이 활성화되었으며, 유동 인구의 유입과 더불어 아파트 가격 상승에도 긍정적인 영향을 미쳤다.
주거 특화형 역세권은 교육 및 생활 인프라 확충을 통해 안정적인 주거 환경을 제공하였으며, 교육 서비스업과 소매업 중심의 산업 성장이 나타났다. 이는 주거지의 질적 향상을 통해 지역 내 거주 만족도를 높이는 결과로 이어졌다.
도심 외곽형 역세권은 녹지와 저밀도 개발을 기반으로 도심과의 연결성을 강조하며, 보육시설과 요양시설을 중심으로 성장하는 모습을 보였다. 이로 인해 주거 환경의 질적 개선에 중점을 둔 발전이 이루어졌다.
마지막으로, 복합 기능형 역세권은 주거, 상업, 여가, 행정 기능이 조화를 이루는 다기능 공간으로 발전하였다. 특히, 텔레마케팅업과 의료 서비스 산업과 같은 사업 지원 산업이 빠르게 성장하며, 사업체 수와 종사자 수에서 가장 높은 증가율을 보였다.
본 연구의 결과를 바탕으로 다음과 같은 정책적 시사점을 제시한다. 첫째, 역세권 개발은 지역의 특성과 발전 단계를 고려한 장기적이고 지속 가능한 전략이 필요하다. 지방 도시의 역세권은 수도권과 달리 노선과 환승망이 제한적이므로, 체계적이고 단계적인 개발 접근이 중요하다. 둘째, 개발 초기에는 투기성 거래를 방지하고 주거 안정성을 확보하기 위한 정책적 대응이 필수적이다. 또한, 인구 집중으로 인한 교통 혼잡 문제를 사전에 예측하고 이를 관리할 수 있는 종합적인 대책이 마련되어야 한다. 셋째, 향후 대전도시철도 2호선 트램과 충청권 광역철도 개통을 대비하여 기존 데이터를 기반으로 부동산 시장과 지역 경제에 미칠 장기적 영향을 예측하고, 균형 잡힌 개발 전략을 수립할 필요가 있다. 이를 통해 지역 간 불균형을 해소하고 지속 가능한 도시 성장을 지원할 수 있을 것이다.
결론적으로, 본 연구는 대전도시철도 개통이 역세권 유형별로 서로 다른 경제적·공간적 변화를 가져왔음을 실증적으로 확인하였다. 아파트 가격 변화와 산업 구조 분석을 통해 역세권의 발전 경로를 구체적으로 제시하였으며, 이는 지방 도시의 교통 인프라 확장과 역세권 개발 전략 수립에 있어 실질적이고 중요한 정책적 근거를 제공한다. 향후 연구에서는 여러 도시의 도시철도, 경전철, 지상철 등 교통 인프라 사례를 비교 분석하고, 정성적 요인을 포함한 종합적 접근을 통해 도시철도 개통이 도시 공간 구조와 지역 경제에 미치는 장기적 효과를 더욱 구체적으로 평가할 필요가 있다.

주제어: 토지이용-교통 통합모형, 도시공간구조 이론, TOD, 군집분 석, 이중차모형, 헤도닉 모형, 패널 모형

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the long-term impacts of the opening of the Daejeon Urban Railway Line 1 on station area formation, urban spatial structure, and industrial activities, and to identify its unique characteristics. Urban rail systems serve not only as transportation tools but also as critical infrastructure that reorganizes urban space and stimulates regional economic activity. Station areas are where such transformations are most prominently observed. However, unlike metropolitan rail systems with multiple interconnected lines, the Daejeon Urban Railway operates as a single line, potentially exhibiting distinct spatial and developmental patterns.
To address this, the study conducts a quantitative analysis of 22 station areas along the Daejeon Urban Railway Line 1. The objective is to evaluate the long-term effects of the urban rail opening on apartment values, the number of businesses, and employment figures, and to derive specific development strategies tailored to each station area type.
The spatial scope of this study is defined as the 22 station areas of the Daejeon Urban Railway. These station areas are categorized into direct station areas (within 500 meters of a station) and indirect station areas (500 to 1000 meters from a station). The temporal scope spans from 2006, prior to the full opening of the Urban Railway, to 2022, focusing on analyzing urban spatial changes and industrial structure transformations during this period.
The research methodology involves classifying the 22 station areas of the Daejeon Urban Railway into four types—commercial-centric, residential-specialized, suburban, and multifunctional—using cluster analysis. Subsequently, the study quantitatively evaluates changes in apartment prices using the Difference-in-Differences (DID) method and the hedonic pricing model. Additionally, panel analysis is employed to empirically examine the temporal changes in the number of businesses and employees.
The results of the study revealed that the station areas of the Daejeon Urban Railway exhibited distinct development characteristics compared to those in the metropolitan areas. In metropolitan regions, with multiple lines and extensive transfer networks, the economic benefits tended to concentrate rapidly within the immediate station areas. In contrast, in Daejeon, expectations of the direct station area were shelved at the beginning of the opening, resulting in relatively high real estate prices. However, over time, station area development progressed gradually, and as the number of passengers increased, economic effects spread outward to the surrounding areas. This is interpreted as a result of the fact that Daejeon Metro operates on a single line, which reflects the characteristics of a regional city with a relatively slow development speed.
Furthermore, the analysis of station area types revealed distinct development patterns for each category. Commercial-focused station areas evolved into economic hubs with improved transportation accessibility, which facilitated the concentration of commercial and business functions. Notably, industries such as publishing, information technology, and computer systems flourished, while increased inflows of floating populations positively impacted apartment prices.
Residential-focused station areas provided stable living environments through the expansion of educational and lifestyle infrastructure. Growth in industries such as educational services and retail was prominent, contributing to qualitative improvements in residential areas and enhancing local residents' satisfaction.
Suburban station areas emphasized connectivity to urban centers while prioritizing green spaces and low-density development. The growth of childcare and eldercare facilities, which form the foundation of essential living services, was a notable feature. This focus on infrastructure improvements for daily life resulted in enhanced residential quality and sustainable suburban development.
Finally, mixed-use station areas developed into multifunctional spaces where residential, commercial, leisure, and administrative functions were well-balanced. The rapid growth of industries such as telemarketing services and healthcare significantly increased both the number of businesses and employees, recording the highest growth rates among all types. This diverse industrial structure not only stimulated regional economic activity but also contributed positively to the expansion of living infrastructure, enhancing the overall quality of urban life.
Based on these findings, the study presents several policy implications. First, station area development requires long-term, sustainable strategies that account for local characteristics and growth phases. Regional cities, unlike metropolitan areas, require systematic and phased development approaches due to their limited line networks and transfer infrastructure. Second, policy measures are needed during the initial phases of station area development to prevent speculative real estate transactions and ensure housing stability. Comprehensive strategies should also address traffic congestion resulting from population concentration. Third, preparations for future urban rail expansions, including Daejeon Line 2 Tram and the Chungcheong Regional Rail, must leverage existing data to predict long-term impacts on housing markets and local economies, enabling balanced and equitable station area development.
In conclusion, this study confirms that the opening of Daejeon Urban Railway Line 1 has led to distinct economic and spatial changes across different types of station areas. Through the analysis of apartment price changes and industrial structure, the development path of the station area is presented in detail, which provides a practical and important policy basis for the expansion of transportation infrastructure in local cities and the establishment of station area development strategies. Future research should incorporate comparative analyses of urban rail systems, light rail, and above-ground rail infrastructure in other cities while adopting comprehensive approaches that include qualitative factors to provide deeper insights into the long-term effects of urban rail development on spatial structure and regional economies.

Keywords : land-use-transportation model, urban spatial structure theory, TOD, cluster analysis, Difference-in-Differences model, hedonic model, panel model

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적1
• 2. 연구의 범위 및 방법4
• 가. 연구의 범위4
• 나. 연구의 방법9
• 다. 연구의 흐름 10
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 고찰 13
• 1. 이론적 배경 13
• 가. 토지이용-교통 통합모형13
• 나. 도시공간구조 이론 23
• 다. TOD와 역세권 28
• 2. 선행연구 고찰 34
• 가. 역세권 형성 연구34
• 나. 역세권 아파트 가격 형성 연구37
• 다. 역세권 산업 형성 연구 40
• 3. 선행연구와의 차별성 43
• Ⅲ. 연구 지역 및 데이터 설정 48
• 1. 연구 지역 및 대상 선정 48
• 가. 대전광역시 개요 48
• 나. 대전도시철도 개요 51
• 2. 데이터 수집 및 분석의 틀54
• 가. 연구 대상 데이터 53
• 나. 분석의 틀 56
• Ⅳ. 군집분석을 통한 역세권 형성 유형화61
• 1. 군집분석을 통한 역세권 유형화61
• 가. 군집 분석 개요 61
• 나. 변수 선정 및 분석 절차65
• 2. 군집분석을 통한 역세권 형성 유형화 결과68
• 가. 계층적 군집분석68
• 나. 비계층적(k-means) 군집분석73
• 다. 각 군집의 공간적 특성 결과 76
• Ⅴ. 역세권 아파트 가격 형성 분석 82
• 1. 역세권 아파트 가격 분석82
• 가. 이중차분법의 개념 82
• 나. 헤도닉모형의 개념 85
• 다. 연구 설계 및 기초 통계량 87
• 2. 역세권 아파트 가격 변화 분석 결과95
• 가. 개통 전‧후 아파트 가격 변화 95
• 나. 유형별 개통 전‧후 아파트 가격 변화 100
• 다. 헤도닉 모형을 통한 가격 결정 분석111
• 라. 역 접근성과 아파트 가격 관계 분석114
• Ⅵ. 역세권 산업 변화 형성 분석117
• 1. 역세권 산업변화 분석117
• 가. 패널분석 개요 117
• 나. 패널모형 수식 119
• 다. 산업분류별(대) 사업체 수 변화120
• 라. 산업분류별(대) 종사자 수 변화129
• 2. 역세권별 사업체 수 변화 분석 결과 137
• 가. 기초통계량 137
• 나. 사업체 수 분석결과141
• 3. 역세권별 종사자 수 변화 분석 결과 144
• 가. 기초통계량 144
• 나. 종사자 수 분석결과147
• 4. 유형별 사업체 및 종사자 수 분석 결과 150
• 가. 상업중심 역세권150
• 나. 주거특화 역세권152
• 다. 도심외곽 역세권154
• 라. 복합기능 역세권156
• Ⅶ. 논의 159
• 1. 2006∼2022년 역세권 유형별 변화 159
• 가. 상업중심 역세권161
• 나. 주거특화 역세권168
• 다. 도심외곽 역세권178
• 라. 복합기능 역세권184
• 2. 역세권 유형별 특징 및 시사점 189
• 가. 역세권 유형별 특징189
• 나. 역세권 유형별 시사점 192
• 3. 연구 질문 및 가설 검증 195
• Ⅷ. 결론 200
• 1. 결론200
• 2. 연구 한계 및 향후 연구 과제 204
• 참고문헌 206