지속가능한 도시재생사업을 위한 도시재생리츠 모델 개발 연구 : 주민참여형 재무투자기법을 중심으로 = Study of urban regeneration REITs model for sustainable urban regeneration : focusing on financial investment techniques to attract inhabitant participation

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A desirable urban regeneration project should not only improve the physical living environment of the aging city, but also enhance quality of life and the well-being condition through restoring the local community and preserving the local history and culture. Therefore, Korean government driven policy, called Urban Renewal New Deal Policy, has headed to new way such as comprehensive financial and administrative supports for local inhabitants in order to promote inhabitants participating activities and plans for the urban regeneration projects, not to old way like “all plot expropriation – destruction – newly build & sales”.

The government has selected 189 New Deal projects until the 2nd quarter of 2019 since beginning of the New Deal Policy, and provided various supporting program such as large scale of funding, investment and loan by NHUF(Governance of National Housing and Urban Fund). However, most urban regeneration projects still rely on support by public sector such as local governments and LH(Korea Land & Housing Corporation), and government financial support still can not attract investment by private sector or local inhabitants.

This study has interest that only government funding and supports are not enough to attract private investment on condition that local government capacity had not yet matured. Hence, this study focuses on a making system for the projects, not for only financial support by the government, and this system means a governance by private and public partnership(PPP). That is, local inhabitant(private sector) may make cooperation relationship first with public sector who has funding power, high credit, know-how and implementable organization. And then, this governance can attract participating of local inhabitants for the project

In particular, this study aims to develop a “local inhabitants participating REITs model for a urban regeneration project” that customized for Korean situation through case studies of domestic and foreign projects that had implemented by partnership with local inhabitant using real-estate financing techniques.

In order to develop the model, this study categorizes the types of participants for the regeneration project, and analyzes current urban regeneration project implementation system. And, this study analyses foreign projects and its legal system which was used PPP method for urban regeneration, and domestic cases which is the projects attracting private investment using real-estate funding for public project. Finally, this study suggested a model for local inhabitants participation and analyzed its feasibility.

Local inhabitants participation REITs model can be called “VPCMP, Various Participants Combined Model for a Project”, that is, this REITs should include all types of the projects which are government driven pilot project, profit and non-profit projects, etc in order to implement whole body of the projects stably.

This REITs consists of 2(two) types, Development REITs and Asset management REITs. Development REITs practically implements the project, and Asset management REITs takes over the buildings and facilities from Development REITs to operate and maintain them. This implementation structure can promote sustainable re-investment through operating two REITs simultaneously, because Asset management REITs will not be liquidated after completion of the construction.

Local government and LH(Korea Land & Housing Corp.), etc should play a main anchor role to implement the project, and then attract local inhabitant participation and private investment on condition of mutual reciprocity. Hence, local government and other public sectors firstly make cooperative relationship, and then, attract participation of inhabitants and private developer consecutively. In addition, it is possible to use various method for inhabitants such as providing privileged investment opportunity and contract condition, etc.

Simulation method based on actual existing project was used for feasibility study of this new model. Positive financial feasibility was proved through analyzing of NPV and IRR, and project risks are also checked through sensitivity analysis in accordance with various situations and scenarios.

As a result of this feasibility study for “local inhabitants participating REITs model”, firstly, it is proved if existing project implementation method change to this model, profits for local investors(inhabitants) will be generated more without project financial feasibility change. Second, funding condition for local government and public sector was improved. Third, two REITs system, Development and Asset management REITs, has excellent efficiency to reduce financial risks of private investors. Fourth, local asset value was increased for local inhabitants and residents in the facilities. Finally, it was proved of increasing sustainability for urban regeneration project through making sustainable development system by local inhabitants participating management REITs.

It is meaningful that this study shows implementation model for sustainable urban regeneration through making partnership between government, public, private, and local inhabitants using REITs and real-estate funding technics. This will realize inhabitant’s financial participation as a investors, and this partnership will be a main actor for sustainable urban regeneration projects.

It is anticipated that this model promotes investment by private sector and inhabitants through financial support and pilot project by the government, and practically expands participation of the local inhabitants.

국문 초록 (Abstract)

바람직한 도시재생사업이란 노후화된 시가지의 물리적 환경개선만을 추구하는 것이 아니라, 커뮤니티를 회복하고 지역의 역사와 문화를 보전함으로써 지역주민의 생활환경과 복리를 증진하는 사업이어야 한다. 정부의 도시재생 뉴딜정책은 과거의 획일적인 전면철거방식을 지양하고, 지역사회가 주체가 되어 도시재생계획을 수립하고 자발적 도시재생 활동을 전개할 수 있도록 종합적인 행정 및 재정지원을 하고 있다. 뉴딜사업이 시작된 이래 2019년 상반기까지 189곳의 뉴딜사업을 선정하였고, 대규모 재정지원과 주택도시기금의 출자·융자 등 다각적인 지원 프로그램을 시행하고 있다. 그럼에도 불구하고 대부분 도시재생사업은 아직도 지자체나 LH 등 공공기관에 많이 의존하고 있고, 정부 지원이 민간과 주민의 투자로 이어지지 못하고 있다.
이 연구에서는 아직 지역의 도시재생사업 역량이 성숙하지 못한 상태에서 정부의 재정지원만으로는 주민의 투자를 끌어내기는 쉽지 않다는 점에 주목하였다. 따라서 정부는 재정지원하고 공공이 단독으로 사업을 시행하는 기존 방식을 넘어, 자금력과 신용, 노하우, 조직을 가진 공공이 주민과 파트너십을 구축함으로써 주민참여를 유도하는 도시재생사업 시행모델을 개발하고자 한다.
모델 개발을 위해 먼저 현행 도시재생사업 체계와 참여자들을 유형화하고 그 특성을 분석하였다. 국외 사례로는 도시재생사업에서 민-관 파트너십을 구축한 사례와 제도를 중심으로 고찰하고, 국내 사례로는 공공사업에서 부동산금융을 활용하여 민간참여를 끌어낸 사례를 심층 분석하였다. 이를 통해 ‘주민참여형 도시재생사업 리츠 모델’을 설정하고, 그 타당성을 분석하였다.
모델로 제시한 주민참여형 도시재생사업 리츠는 도시재생사업 전체를 안정적으로 끌고 가기 위해서 수익, 비수익사업과 정부의 마중물 사업 등을 하나의 사업으로 묶은 ‘다물 일사형’ 리츠이다. 또한, 이 리츠는 도시재생사업을 시행하는 시행리츠와 시행리츠가 건설한 시설물을 인수하여 운영하는 운영리츠로 구성된다. 시행리츠와 운영리츠를 동시에 운영함으로써 재생사업이 완료되더라도 사업 주체가 청산되지 않고 지속적인 도시재생 활동을 전개할 수 있도록 구조화하였다. 리츠의 구성방식은 지자체와 LH 등 공공출자자가 앵커 역할을 하여 민간자본을 유치하고 호혜적 조건으로 주민참여를 유도한다. 지자체와 공공이 먼저 파트너십을 구성한 후 민간사업자와 주민을 순차적으로 참여하게 함으로써 사업추진 의사결정과 주민참여 절차를 쉽고 간결하게 한다. 자금조달구조에서는 주민 유형에 따라 우선적인 투자 기회와 우대적인 계약조건을 제공하는 등 다양한 금융기법을 활용하고 있다.
모델의 타당성 분석방법은 실제 진행하고 있는 도시재생사업에 이 모델을 적용하여 시뮬레이션 분석을 수행했다. 재무적 타당성분석 기법을 통해 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)을 분석하여 이 모델이 재무적으로 타당함을 검증하고, 여러 가지 변수에 따른 민감도를 분석하여 시행 리스크를 분석한다. 또한, 자금조달의 효과, 사업의 지속가능성, 지역의 재생역량 축적과 주민참여의 용이성 등을 기존 방식과 비교 분석하였다.
주민참여형 도시재생리츠 모델의 타당성을 분석한 결과, 첫째로 기존 사업을 이 모델로 사업방식을 전환하더라도 사업 자체의 사업성에는 영향이 없으며 주민의 투자수익은 발생함을 확인하였다. 둘째로 지자체와 공공기관의 재원조달 여건은 기존 방식보다 상당 부분 개선되었으며, 셋째로 시행리츠와 운영리츠의 이원 체제는 민간투자의 리스크를 상당 부분 해소하는 효과가 있는 것으로 분석되었다. 넷째로 주민뿐 아니라 시설의 입주자에게도 자산증식 효과가 있었고, 다섯째로 지역주민이 참여하는 운영리츠가 중심이 되어 도시재생을 지속해서 추진하는 체계를 갖춤으로써 도시재생사업의 지속가능성을 높일 수 있다는 것을 확인하였다.
이 연구는 리츠와 부동산금융기법을 활용한 관-공-민-주민 파트너십을 통해 주민의 재무적 참여를 실현하고, 이 파트너십이 지역의 지속적인 도시재생사업 주체로 성장하게 하는 실행 모델을 제시하였다는 점에서 의의가 있다. 이 모델을 통해 정부의 재정지원과 마중물 사업이 민간과 주민의 투자로 이어지고, 도시재생사업에서 실질적인 주민참여가 확대될 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 6
• 3. 연구의 구성과 흐름 7
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 9
• 제1절 도시재생정책 변화와 뉴딜사업 제도 9
• 1. 도시재생정책 변화 9
• 2. 도시재생 뉴딜사업의 제도 10
• 제2절 부동산금융기법과 도시재생 재원조달 체계 18
• 1. 부동산금융 기법 18
• 2. 도시재생사업의 재원조달 체계 21
• 제3절 선행 연구와의 차별성 28
• 1. 선행 연구 검토 28
• 2. 연구의 차별성 34
• 3. 분석 틀 설정 35
• 제3장 주민참여 구조 도출 39
• 제1절 도시재생사업의 주민참여 여건 분석 39
• 1. 도시재생사업의 시행단위 분석 39
• 2. 도시재생사업 참여자의 유형 43
• 3. 주민의 참여 지위와 유형 49
• 4. 주민참여 여건 분석 53
• 제2절 공공-민간-주민 파트너십 사례분석 58
• 1. 사례분석의 주안점 . 58
• 2. 미국의 민-관 파트너십(PPP) . 58
• 3. 영국의 도시재생 민-관 파트너십(PPP) 61
• 4. 일본의 민간도시개발기구(MINTO) 65
• 제3절 금융기법을 활용한 파트너십 사례분석 71
• 1. 공공임대리츠 71
• 2. 협동조합 연계형 공공지원 민간임대리츠 사례 76
• 3. 천안미드힐타운리츠 . 79
• 4. 청주문화제조창 도시재생사업리츠 84
• 5. 서대구산업단지 복합지식산업센터리츠 88
• 제4절 모델구축 핵심 요소 도출 92
• 1. 리츠 등 파트너십 사업체계 구축과 지원 92
• 2. 리츠 등의 구성방식과 운영 99
• 3. 주민참여 구조 103
• 제4장 주민참여형 도시재생리츠 모델 설정 106
• 제1절 주민참여형 도시재생리츠 구조 설정 106
• 1. 리츠(REITs) 방식의 설정 106
• 2. 재생사업 지속성을 위한 시행과 운영 2단계 구조 110
• 3. 주민참여를 위한 개방형 구조 . 116
• 제2절 주민참여형 도시재생리츠 절차와 방안 119
• 1. 주민참여형 도시재생리츠 설립 절차 119
• 2. 주민참여를 위한 단계적 과제 121
• 3. 주민투자기구의 구성 방안 . 124
• 제3절 주민의 재무적 투자 수익구조 126
• 1. 주민투자의 특성 126
• 2. 도시재생리츠모델의 수익구조 . 128
• 3. 주민투자 우대 수단 132
• 제4절 모델과 일반 리츠 방식의 비교 분석 137
• 1. 자금조달구조 비교 137
• 2. 리츠의 사업구조 비교 138
• 3. 리츠 구성요소별 비교 141
• 제5장 도시재생리츠 모델의 타당성 분석 142
• 제1절 모델의 시뮬레이션 방법과 대상지 선정 142
• 1. 시뮬레이션 방법과 분석의 한계 검토 142
• 2. 시뮬레이션을 위한 대상 지역 선정 . 145
• 제2절 도시재생시행리츠 모델의 시뮬레이션 149
• 1. 시행리츠 대상 사업과 시행 시나리오 구성 149
• 2. 시행리츠에 대한 주민투자 사업성 분석 156
• 제3절 도시재생 운영리츠 모델의 시뮬레이션 161
• 1. 도시재생 운영리츠의 시나리오 161
• 2. 운영리츠에 대한 주민투자 사업성 분석 166
• 제4절 도시재생리츠모델의 효과 분석 175
• 1. 도시재생사업 자금조달구조 개선 효과 175
• 2. 주민투자 활성화 효과 182
• 3. 도시재생사업의 지속성 증대 효과 190
• 제5절 모델의 적용성 분석과 대안 모색 196
• 1. 모델의 적용성 분석 . 196
• 2. 도시재생리츠 모델의 수익구조 개선 197
• 3. 관-공-민-주민 파트너십 구축 . 200
• 제6장 결론 206
• 1. 연구 요약 206
• 2. 정책적 시사점 211
• 참 고 문 헌 215
• ABSTRACT 223

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