기획부동산의 영업방식과 피해자 특성 분석 : 성남시 금토동 사례를 중심으로 = Structure of Fraud Real Estate Company and Characteristics of Victims;A Case of Green Belt in Sungnam

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 점점 더 사회문제화되어가고 있는 기획부동산의 작동기제와 영업방식, 그리고 피해자들의 특성을 살펴봄으로써 피해예방을 위한 정책적 시사점을 제시하고자 수행되었다. 사례대상지인 성남 금토동 OO번지에 대해 등기부등본 분석 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 기획부동산들은 다단계 판매수법을 통해 808억원(6.64배)의 막대한 부당이득을 취했다. 개인 지분 매수자들의 1인당 평균 매수액은 2,025.1만원으로 비교적 소액이었으며 가장 많은 연령대는 40~60대로서 전체의 76.9%를 차지했다. 비수도권 거주자도 44.7%나 되므로 기획부동산의 판매대상은 전국에 걸쳐 있는 것으로 파악되었다. 지분매각은 2019년 1월이후 5개월간에 걸쳐 99.6%가 이루어짐으로써 단기간에 집중적으로 지분을 판매하는 수법을 쓰고 있는 것으로 나타났다. 53명에 대해 이루어진 전화설문 결과는 다음과 같다. 우선 지분 매수경로를 보면 기획부동산의 직원이거나 직원의 지인인 경우가 90.6%였다. 둘째 매수이유는 소액투자 목적(56.6%)이 가장 많았으며, 직원의 권유(35.8%)를 포함하면 92.4%로 절대적이었다. 셋째 매수할 당시 해당 토지가 개발제한구역(GB)인 사실에 대해서는 43.4%만 인지하고 있었으며, 등기부등본은 단 3명(5.7%)만 확인했고 현장 방문을 해본 매수자도 7명(13.2%)에 불과했다. 넷째, 매수자들은 대부분 피해구제를 위한 환불요청이나 소송 등을 제대로 진행하고 있지 못한 것으로 나타났다. 본 연구의 정책적 시사점은 다음과 같이 요약된다. 첫째, 기획부동산의 피해는 전국적으로 나타나므로 중앙정부 차원에서 정책대응이 필요하다. 둘째, 기획부동산은 인적네트웍을 이용하고 있으므로 ‘토지거래허가’와 유사한 토지지분거래에 대해 정부가 개입하는 정책이 필요하다. 셋째, 피해의 상세한 조사와 법률적인 소송 및 피해금액 환불을 지원할 수 있는 제도나 기구가 필요하다. 넷째, 기획부동산으로 확인된 업체와 책임자를 처벌할 수 있는 제도가 필요하다. 마지막으로 기획부동산과 관련된 정보를 실시간으로 수집하여 일반 국민에게 공개하는 시스템의 개발이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper aims at finding policy implication through analyzing the structure of real estate fraud on undevelopable land and characteristics of its victims who bought the land share. The study area is a huge forest in the Sungnam City of Gyeonggi Province. This land is not expected to develop because of several regulations imposing strong restrictions. For example, it has been designated as ‘Green Belt’ which is the strongest restriction on development in Korea. A group of fraud real estate companies bought the land in July 2018 from the original individual owner. Then they sold the land share to 4,749 individuals and earned over 80 billion won from the transactions. The average sales price per person is 2,015 won. The interview results are as follows. First, 90.6% of victims were employees of the real estate companies or acquaintances of the employees. Second, the most common reasons for purchase were small investment (56.6%). Third, at the time of purchase, only 43.4% were aware of the fact that the land was Green Belt. Futhermore, only 5.7% of them checked certificate of real estate register, and only 13.2% of the purchasers visited the site. The political implications of this study are summarized as follows: First, the damage of real estate fraud appears nationwide, so a policy is required at the central government level. Second, the government intervention in land share transactions similar to ‘land transaction permission’ is necessary. Third, an organization that can support detailed investigation of damage, legal litigation, and refund of the amount of damage is necessary.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 Ⅱ. 선행연구 Ⅲ. 사레 토지 소유변화 분석 Ⅳ. 지분매수자 인터뷰 및 설문결과 Ⅴ. 결론 참고문헌

참고문헌 (Reference)

1 국세청, "투기조장 기획부동산 업체 95개 법인 세무조사 착수"

2 서울경제, "최고매출 1,000억’ 기획부동산 553개 색출…국토부 ‘매매업 등록제’ 추진"

3 신민식, "부동산거래 범죄의 대응방안에 관한 연구" 유럽헌법학회 (14) : 359-386, 2013

4 강진, "부동산 범죄에 관한 연구" 동국대 대학원 2016

5 이건수, "부동산 거래관련 법적 문제점과 개선방안에 관한 연구" 한국법학회 19 (19): 330-353, 2019

6 한겨레, "땅으로 한몫 보려다 땅친다"

7 봉인식, "기획부동산의 실태와 경기도 대응방향" 경기연구원 2020

8 정신교, "기획부동산의 불법행위 유형과 법 · 제도적 개선방안" 한국입법정책학회 7 (7): 49-83, 2013

9 서울경제, "경기 땅만 2.4조 판 기획부동산…"다단계 사기"

10 서울경제, "’’혹해서 땅샀는데…’’ 피해자 3분의1 저소득층"