감정평가사의 법적 책임에 관한 연구 : 감정평가관련 판례 및 행정제재를 중심으로 = The Study on the Appraiser's Liability for False or Negligent Appraisal

국문 초록 (Abstract)

현실에서 감정평가업자의 업무영역은 공적평가, 보상평가, 경매평가, 담보평가 등 매우 다양하며, 일련의 절차에 의해 이루어진 감정평가결과는 국민의 재산권과 밀접한 관련을 가지면서 각종 경제활동에 큰 영향을 미친다. 따라서 감정평가업무의 중요성 때문에 감정평가업자에게는 높은 전문성과 함께 직업윤리 및 신의성실의 의무가 부여된다. 만일 감정평가업자가 고의 혹은 과실로 부당감정을 한 경우 이에 합당하는 법적책임을 물어야 한다.
평가와 관련하여 감정평가업자가 부담하는 법적 책임에는 민사상 책임, 형사상 책임, 그리고 행정적 책임이 있다. 민사상 책임은 전문가책임의 일환으로 감정평가사의 부당감정으로 의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 배상책임을 지는 것이다. 형사상 책임은 감정평가업자가 고의 혹은 중대한 과실로 인해 불법행위를 야기한 경우 지는 것이다. 행정적 책임은 법률에서 정하는 기준을 위배한 경우 지는 징계행위를 말한다.
법원 판례와 징계자료를 통해 감정평가업자의 법적책임에 대한 실태를 조사한 결과, 민사상 손해배상책임은 담보평가에서 주로 발생하는데 손해배상청구액은 평균 5.5억원이고, 손해배상선고액은 평균 2.8억원이었다. 형사상 책임은 감정평가업자가 업무와 관련하여 배임, 사기, 횡령, 뇌물 같은 불법행위에 연계된 경우로서 평균 유죄인정비율은 73.3%로 대단히 높았다. 감정평가업자가 「부동산가격 공시법」을 위반한 경우 설립인가 취소, 업무정지, 자격등록취소, 견책 등의 행정적 책임을 묻게 되는데, 1990년부터 2008년까지 총 1,235건의 제재가 있었다.
이상의 실태분석결과를 참고하여 국제화 시대에 걸맞는 감정평가업자의 위상을 제고하기 위하여 법적책임을 보다 강화하는 제도정비가 필요하다고 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In reality, the business domain of the appraiser is very diverse such as public appraisal, compensation appraisal, auction appraisal, mortgage appraisal and the like. As the result of appraisal made by a series of procedures is closely related to people's property right, it has a great effect on all sorts of economic activities. Accordingly, the person engaged in appraisal business is given the duty of professional ethics and diligence with high speciality because of its importance. If the appraiser made an unjust appraisal purposely or negligently, he or she should take the legal responsibility corresponding to it.
The legal responsibility borne by the appraiser in relation to appraisal includes civil responsibility, criminal responsibility and administrative responsibility. Civil responsibility is for the appraiser to take the responsibility for compensation in case he or she inflict property damage on the client by his or her unjust appraisal as part of the specialist's responsibility. Criminal responsibility is for the appraiser to take responsibility for the illegal acts caused by his or her intention or material negligence. Administrative responsibility is referred to as the disciplinary act that the appraiser should take responsibility for damage in property arising from the violation stipulated in the law.
This study attempted to investigate the realities of legal responsibility of the appraiser through the judicial precedents of the court and data on discipline. As a result, it was found that civil responsibility for compensation for damages occurs largely in mortgage appraisal, and the amount claimed of compensation for damages accounted for 550,000,000won on average, and the amount declared of compensation for damages accounted for 280,000,000won. Criminal responsibility is the case that the appraiser commits illegal acts such as misappropriation, fraud, bribery in relation to his or her appraisal job, in which the average percentage of pleading guilty accounted for 73.3%. In case the appraiser breaches the Real Estate Price Disclosure Act, he or she is required to take administrative responsibility such as the cancellation of the business license, business suspension, cancellation of qualification registration, official reprimand and the like, and there were a total of 1,235 official sanctions from 1990 to 2008.
Based on the findings of the survey study, it is thought that it is necessary to improve the system that more reinforces legal responsibility in order to raise the phase of the appraiser to fit the age of internationalization.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 감정평가 개관 = 5
• 2.1 감정평가의 의의 및 유형 = 5
• 2.1.1 감정평가의 의의 = 5
• 2.1.2 감정평가의 유형 = 7
• 2.2 감정평가 절차 = 10
• 2.2.1 기본적 사항의 확정 = 10
• 2.2.2 처리계획의 수립 = 11
• 2.2.3 대상물건의 확인 = 12
• 2.2.4 자료수집 및 정리 = 13
• 2.2.5 자료검토 및 가격형성요인의 분석 = 13
• 2.2.6 평가방법의 선정 및 적용 = 14
• 2.2.7 평가가액의 결정 및 표시 = 14
• 2.2.8 평가보고서작성 = 14
• 2.3 감정평가의 법적 성격 = 15
• 2.3.1 감정평가의 주체 = 15
• 2.3.2 감정평가의 객체(평가대상) = 16
• 2.3.3 감정평가계약의 법적 성격 = 17
• 2.4 감정평가 관련 법률 = 21
• 2.4.1 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 = 21
• 2.4.2 감정평가에 관한 규칙 = 24
• 2.5 고의 혹은 과실에 의한 잘못된 감정평가 = 27
• 2.5.1 고의에 의한 허위감정 = 27
• 2.5.2 감정평가 과실 = 28
• 제3장 감정평가과오에 대한 민사상 손해배상 책임 = 31
• 3.1 전문가책임으로서의 감정평가 책임 = 31
• 3.1.1 전문가 책임의 개념 및 특징 = 31
• 3.1.2 전문가 책임으로서 감정평가책임과 특징 = 33
• 3.2 감정평가 책임의 법리구성 = 34
• 3.2.1 채무불이행 및 불법행위 = 34
• 3.2.2 감정평가 책임의 성립 = 36
• 3.3 손해배상책임의 범위 = 38
• 3.3.1 감정평가 손해배상책임의 범위에 대한 개요 = 38
• 3.3.2 손해배상 인정시 책임범위 = 39
• 3.3.3 과실상계가 인정되는 경우의 책임범위 = 39
• 3.4 손해배상책임의 보장 = 41
• 3.4.1 보증보험에의 가입 = 41
• 3.4.2 공제사업에의 가입 = 42
• 3.4.3 손해배상충당금 적립 = 45
• 3.4.4 감정평가사 전문직업인 배상책임보험 = 45
• 제4장 감정평가과오에 대한 형사책임 및 행정적 제재 = 47
• 4.1 감정평가 형사책임 = 47
• 4.1.1 사기 : 공동정범 vs 사기방조 = 47
• 4.1.2 횡령과 배임 = 49
• 4.1.3 뇌물 = 50
• 4.2 행정적 제재 = 51
• 4.2.1 감정평가업자 행정적 제재규정 개정 = 51
• 4.2.2 감정평가업자 징계규정 내용 = 52
• 제5장 감정평가과오의 실태분석 = 55
• 5.1 자료수집 = 55
• 5.2 민사상 손해배상책임 소송실태 = 56
• 5.2.1 손해배상 소송 실태 = 56
• 5.2.2 손해배상 소송결과 = 58
• 5.3 형사상 감정평가책임 = 62
• 5.3.1 형사소송 현황 = 62
• 5.3.2 형사소송 결과 = 64
• 5.4 행정적 제재 = 65
• 5.4.1 연도별 행정적 제재 현황 = 65
• 5.4.2 업무유형별 행정적 제재 현황 = 67
• 5.4.3 중징계(업무정지) 현황 분석 = 68
• 5.5 감정평가관련 법적 책임에 대한 현황분석의 시사점 = 71
• 5.5.1 일반적인 시사점 = 71
• 5.5.2 구체적인 시사점 = 72
• 제6장 결론 = 73
• 참고문헌 = 76
• 부록 = 78
• ABSTRACT = 84