용도지역 면적의 특성에 관한 연구 = A Study on the Characteristics of Size of Zones

국문 초록 (Abstract)

19세기 말 미국에서 그 현대적인 형태를 갖춘 용도지역제는 일제 강점기에 우리나라에 들어와 그 후 고도의 성장과 급속한 도시화에 맞게 계속적인 제정과 개정을 반복하면서 발전해왔다. 그러나 일본을 통해 들어온 우리나라의 용도지역제는 미국의 그것과는 다르게 발전하여 중앙정부가 지정하는 지침에 따라 전국의 크고, 작은 모든 도시가 획일적인 용도지역과 기준으로 지정․관리되어온 것이 사실이다. 이처럼 우리나라의 용도지역제는 용도지역 종류의 부족, 용도지역 지정의 획일적 기준, 평면적인 계획 등 많은 문제를 지니고 있고, 이를 해결하기 위한 각고의 노력 또한 기울이고 있다. 그러나 용도지역제의 가장 기초인 그 면적의 현황과 특성 분석은 어느 한 도시나 몇 개의 대상지에 국한되어 온 것 또한 사실이다. 이에 본 연구는 울산시를 포함한 우리나라 7대 도시의 용도지역 면적을 현황 분석과 특성 분석을 통해 앞으로의 용도지역제와 토지이용계획에 기초자료를 제공하고자 하였다. 그리고 그 결과는 다음과 같다.
용도지역 면적의 현황 및 변화 특성 분석에서 먼저 현황 분석에서는 울산시 울주군, 인천시 중구, 부산시 강서구, 부산시 기장군, 대전시 유성구가 도시지역면적에서 극단치를 보여 그 면적이 매우 큰 것으로 나타났고, 울산시 남구, 울산시 울주군이 공업지역 면적에서 극단치를 보여 그 면적이 매우 높은 것으로 나타났으며, 서울시 중구, 부산시 중구, 부산시 동구, 부산시 부산진구와 서울시 영등포구, 울산시 남구가 각각 상업지역LQ지수와 공업지역LQ지수에서 극단 이상치를 보여 용도지역 면적의 상대적 크기가 매우 높은 것으로 나타났다. 그리고 용도지역 면적의 변화 분석에서는 대부분의 도시가 각 용도지역면적에서 크고 작은 증가를 보였는데 울산시는 공업지역을 제외하고는 대상지 중 가장 높은 면적 증가를 보였다. 그리고 공업지역에서는 대구시가 가장 높은 증가를 보였다.
용도지역 면적과 인구의 관계 특성 분석에서는 다중회귀분석을 이용하여 2개의 모형을 입력방식에 따라 총 7개의 모형으로 분석하였는데 이 중에서 유의미한 결과를 보인 2개의 모형의 추정된 회귀방정식은 다음과 같다.

···(1)

···(2)

식 (1)에서 도시지역의 인구는 도시지역 면적과 부(-)적 상관관계가 있고, 주거지역 면적과는 정(+)적 상관관계가 있는 것으로 나타났으며, 그 중 영향력이 큰 것은 주거지역 면적이다. 그리고 식 (1)에 따라 주거지역 면적이 1㎢ 증가하면 도시지역 인구는 약 24,372명 증가하는 것으로 나타났다. 식 (2)에서 도시지역의 인구는 도시지역 면적과 부(-)적 상관관계가 있고, 주거지역 면적과 LQ지수와는 정(+)적 상관관계가 있는 것으로 나타났으며, 그 중 영향력이 가장 큰 것은 주거지역 면적이다. 그리고 식 (2)에 따라 주거지역 면적이 1㎢ 증가하면 도시지역 인구는 약 25,572명 증가하는 것으로 나타났다. 즉, 인구를 예측을 한 후 각 용도지역 면적을 산정하는 현 토지이용계획 방식은 주거지역을 제외한 다른 용도지역에서는 그 타당성이 떨어진다고 보인다. 그리고 이 결과는 최근 전국적으로 감소하는 인구에 대하여 그 해결책을 고심하는 각 지방자치단체들에게 하나의 대안이 될 수 있을 것으로 보여 진다.
용도지역 면적의 유형과 특성분석에서는 비계층적 군집분석방법인 Ward법을 사용하여 6개의 유의미한 군집의 수를 얻었고, 그를 이용해 비계층적 군집분석방법인 K-평균법을 사용하여 최종적으로 총 6개의 군집으로 분류하였다. 그 결과 총 61개 구․군은 상업지역이 매우 발달한 ‘상업용도 과다형 지역’, 상업지역이 발달한 ‘상업용도 발달형 지역’, 용도지역 대부분이 발달하지 않은 ‘미발달형 지역’, 공업지역이 발달한 ‘공업용도 발달형 지역’, 주거지역이 발달한 ‘주거용도 발달형 지역’, 그리고 녹지지역이 발달한 ‘녹지용도 발달형 지역’으로 분류되었는데 ‘상업용도 과다형 지역’에는 서울시 중구, 부산시 중구의 총 2개의 지역이 수렴하였고, ‘상업용도 발달형 지역’에는 서울시 종로구, 부산시 동구, 부산시 부산진구의 총 3개의 지역이 수렴하였으며, ‘미발달 지역’에는 부산시 영도구, 인천시 옹진군을 포함한 총 7개의 대상지가 수렴하였다. ‘공업용도 발달형 지역’에는 울산시 남구를 포함한 총 9개의 지역이 수렴하였고, ‘주거용도 발달형 지역’에는 서울시 강남구, 서울시 송파구를 비롯한 총 17개 지역이 수렴하였으며, ‘녹지용도 발달형 지역’에는 서울시 강북구, 부산시 해운대구를 포함하는 총 23개의 지역이 수렴하였다. 특히 울산시는 남구가 ‘공업용도 발달형 지역’에 수렴하였고, 그 외 다른 지역은 모두 ‘녹지용도 발달형 지역’ 에 수렴하여 국가산업단지를 포함하는 매우 넓은 면적의 공업지역이 남구에 분포하고 있는 것을 다시 한 번 확인 하였고, 녹지가 비교적 풍부한 울산시 중구, 북구, 동구, 울주군이 대상지 중에서도 상대적으로 녹지가 발달한 지역임이 나타났다. 그러나 ‘삶의 질’에 대한 사회적 관심이 증대되면서 인간다운 삶․자연과 공존하는 삶을 추구하는 ‘질의 사회’로 전환되고 있는 이 시점에서는 단지 수치상의 녹지가 아니라 실질적으로 이용 가능하고, 접근이 용이한 녹지공간이 필요하다고 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The zoning system that was formalized with modern air in the U.S. at the end of 19th century has developed reiterating a continuous enactment and revision for high growth and rapid urbanization since it was adapted to Korea during Japanese occupation. However, Because the zoning system of Korea which was adapted from Japan had developed differently compared to that of America's, all the cities, both large and small, have been appointed and managed as monolithic zone under standards designated by the federal government. The zoning system of Korea embraces a lot of problems such as lack of variety, monolithic standards and flat planning, and we have been making a lot of efforts to solve the problems. But it's also true that a status and peculiarity analysis of the area as the most basic have been restricted to a certain city or just a few target lands. Through analysis of the current land situation of Korea's seven metropolitan cities including Ulsan City and its features, this research was conducted with intentions to provide the basic information for zoning and land-use planning in the future. The results are as following;
First of all, based on the current land situation, Ulju-gun, Ulsan; Jung-gu, Incheon Cty, Gangseo-gu, Busan City, Gijang-gun, Busan City, Yuseong-gu, Daejeon City indicates extreme numerical value for the size of city, Nam-gu, Ulsan City, Ulju-gun, Ulsan City indicates extreme numerical value for the size of industrial zone, and Jung-gu, Seoul City, Jung-gu, Busan City, Dong-gu Busan City, Busanjin-gu City, Yeongdeungpo-gu, Seoul City, Nam-gu, Ulsan City indicates over extreme numerical value for the Location Quotient of commercial zone, the Location Quotient of industrial zone so it shows that the size of this area is relatively very large.
Secondly, based on the analysis of changes of size of Zones, most cities shows that size of Zones has been on both great and small increase, and Ulsan City shows the biggest expansion among target lands except for the commercial zone. Daegu City shows the highest increase in its commercial zone.
We analyzed two models adapting the multiple regression analysis in the analysis of characteristics of the relationship between size of Zones and population.

···(1)

···(2)

According to table (2), it shows that negative correlations between the city's population and area and positive correlations between Location Quotient, and it is the resident area that has the biggest influence. And, it also shows that if the size of the resident area expands 1㎢, the city's population increases approximately 25,572. In other words, the current system of urban land-use planning that estimates the size of zones after predicting the population holds little validity. The results of this research possibly can be the alternative for municipal authorities who are trying hard to find solutions for the decreasing population problem.
In analysis of the type of land size and features, we have achieved six meaningful groups using Ward Method, non-class oriented method of analyzing groups. Based on this, we have lastly classified them into six groups using K-Average Method, the non-class oriented method of analyzing groups. As a result, 61 gu and gun in total have been classified as following; 'excessive commercial zone-type', in which commerce is prevailed very much; 'developed commercial zone-type', in which commerce is prevailed; 'developed residential zone-type', in which resident area is prevailed; 'developed green zone-type', in which green zone is prevailed. Jung-gu, Seoul City and Jung-gu, Busan City have been classified as 'excessive commercial zone-type', Jonglo-gu, Seoul City, Dong-gu, Busan City, and Busanjin-gu, Busan City as 'developed commercial zone-type', and 7 areas including Yeongdo-gu, Eungjin-gun, Incheon City, etc. as 'undeveloped zone-type'. 9 areas including Nam-gu, Ulsan City have been classified as 'developed industrial zone-type', and 23 areas including Kangnam-gu, Seoul City, Haewoondae-gu, Busan City, etc. as 'developed green zone-type'. Especially, we have confirmed that both 'developed industrial zone-type' and 'developed green zone-type' co-exist in Ulsan City; a large area of the Nation's industrial complex in Nam-gu and a wide range of a green zone in the other gus, Jung-gu, Buk-gu, Dong-gu and U ju-gun. However, being at this point where we are more concerned about the quality of life, we want to pursue a rich life co-existing with the nature. Therefore, we believe that it is essential to have green zones accessible for development rather than to have higher rate of green zones.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 =ⅰ
• 제목차례 = ⅲ
• 표 차 례 =ⅴ
• 그림차례 = ⅵ
• 제1장. 서 론 = 1
• 1-1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1-2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장. 이론적 배경 및 선행 연구 고찰 = 5
• 2-1. 용도지역제의 연혁 = 5
• 2-2. 용도지역제의 의미 = 6
• 2-3. 용도지역제의 목적 = 7
• 2-4. 우리나라의 용도지역제 = 8
• 2-5. 선행연구 고찰 = 10
• 제3장. 특성 1:현황 및 변화 = 12
• 3-1. 분석의 틀 설정 = 12
• 3-2. 현황 및 기술통계 = 13
• 3-2-1. 용도지역 면적 현황 = 15
• 3-2-2. 용도지역 LQ지수 현황 = 17
• 3-2-3. 이상치(outliers) 분석 = 19
• 3-3. 시계열적 분석 = 27
• 3-3-1. 주거지역 = 27
• 3-3-2. 상업지역 = 28
• 3-3-3. 공업지역 = 30
• 3-3-4. 녹지지역 = 31
• 제4장. 특성 2:인구와의 관계 = 37
• 4-1. 다중회귀분석(multiple regression analysis) = 37
• 4-2. 모형의 설정 = 39
• 4-2-1. 상관관계분석 = 39
• 4-2-2. 다중선형회귀모형 = 40
• 4-3. 모형 1의 분석 = 41
• 4-3-1. 입력(enter) 방식 = 41
• 4-3-2. 단계선택(stepwise) 방식 = 44
• 4-4. 모형 2의 분석 = 46
• 4-4-1. 입력(enter) 방식 = 46
• 4-4-2. 단계선택(stepwise) 방식 = 48
• 4-5. 소 결 = 51
• 제5장. 특성 3:유형 분류 = 52
• 5-1. 군집분석(cluster analysis) = 52
• 5-2. 계층적 군집화 - Ward법 = 53
• 5-3. 비계층적 군집화 - K-평균법 = 57
• 제6장. 결 론 = 60
• 6-1. 고 찰 = 60
• 6-2. 연구의 결론 및 시사점 = 63
• 6-3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 64
• 참고문헌 = 66
• Abstract = 69
• 부 록 = 72