우리나라 부동산세제의 현황과 개선방향|RISS 상세보기

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the 21st century, the rapid increase of population and nuclear families together with the gravitation of population toward the cities due to urbanization and industrialization and educational issues created new demand on real estate, and this caused the increase in the price of the real estate and property speculation. It further caused the disruption in supply and demand of housings, one of the social problems we now face, as the inflation in the real-estate made it difficult for the masses to buy houses. As a result, it caused the unfair distribution of income. Therefore, in order to solve the problems, the efficient use of the real estate and stability in the real estate price are urgently needed. However, the real estate taxation policy has been used mainly to limit the real-estate prices and regulate the trade, and the real estate tax has the popular character that regards most of the public as potential taxpayers. Therefore, as the Participatory Government takes a position, there have been all sorts of measures. Let？s have a look. There have been2003. 2003.5.23 Measure, 9.5 Measure, 10.29 Measure, 2005.2.17 Measure, 5.4 Measure, 8.31 Measure, 2006.3.30 Measure, 10.27 Measure, 11.3 Measure, 11.15 Measure, 2007.1.11 Measure, and 1.31 Measure, and the following measures are continuously announced. The 5.23 Measure includes the post lotting ？out for rebuilding projects within the over-heated speculation area, strengthening of rebuilding safety inspection standards, and for the 9.5 Measure, an expansion in mandatory ratio of small-sized apartments and restriction in changing the ownership of a union member. The 10.29 measure included methods to retrieve development profit created by rebuilt apartments, and a real estate trade report system. The 2005.2.17 Measure enforced the forbidding of Gang-Name Skyscraper Rebuilding and a retrieval system of rebuilding development profit, and the 5.4 Measures included an execution of divided cost for foundational facility and sustained expansion of Housing Supply. 8.31 Measure strengthened transfer taxes of multiple housing owners and comprehensive real estate taxes, and 2006.3.30 Measure focused its fundamental direction in housing stabilization, clarifying of real estate trade, restraining speculative demand and expansion of housing and estate, and expanded the national housing fund from 1,500 billon KRW to 2,000 billion KRW, and application rate of comprehensive real-estate to 100%, the transfer tax rate of multiple real estate owners with additional 50%. The 10.27 Measure established a new town in Gum-Dan, Inchon and expanded the Paju Woon-Jung ne w town, and the 11.3 Measure subsidized foundational facility costs, lowered Public estate apartment lotting-out fees by high-concentration development and loosening of multiple household studio apartments. The 11.15 Measure strengthened the control of housing secured loan such as LTV and DTI and the expansion of the reserve and supply of long-term lease housing. In the case of 2007.1.11 Measure the strengthening of housing secured loans restrictions, enforcing of the subscription point system and opening the lotting-out fees of private apartments within the capital vicinity and overheated speculation area to the public, and the 1.31 Measure suggested the establishment of a lease housing fund, and supplying reserved long-term lease housing construction resources. The greatest victim of the many real estate restriction policies that was set forward to restrain high housing prices in Gang-Nam, Seoul and other areas in the capital vicinity was the public and the regional housing market. Through such trends in policies, it is evident that the early Roh regime saw rebuilding, redevelopment as the primary cause of steep increase in housing prices, and that the policies later on are focused on real estate related taxes and housing supply policies that influences the demand and supply of housing. However, real estate prices have only temporarily stabilized and are showing increase once more, and voices of concern were raised in socio-economic implications that real estate price increase have. As an aspect in the renovation of ownership tax, the introduction of comprehensive real estate tax is under debate on its appropriateness and effect.
In Korea, the relative importance of ownership tax is low, but the relative importance of the transaction tax is abnormally high. Therefore, considering that the reform scheme of the real estate ownership taxation and the acquisition, retention and disposition of the real-estate are influenced by taxation, the real estate tax system will have a considerable role as a indirect method and the necessity of the research is significant. The real estate tax system has comprehensive roles including the method to control the economy, to control the price level, to collect tax revenue efficiently and to improve fairness in the society. Therefore, this study aims to suggest the stable settlement and efficient management of the finally edited real estate tax system.
First, the improvement of the acquisition procedure (tax relief) activates the active demand trades by gradually decreasing tax rates along with short-term strengthening of ownership taxes, and merged acquisition and registration taxes under one name (ex: acquisition tax) considering the fact that in the long-run the registration tax functions as a type of commission. The tax rate decrease in acquisition procedures will result in a fall in regional tax income, but will mostly be covered by activating trade and the increase in ownership tax.
Second, the improvement of ownership procedure (tax increase) will lift the accuracy and realization rate of real estate taxation standards in the short-run and promotes a balanced distribution of income. The improvement of ownership procedure will contribute to the capital vicinity housing market currently experiencing uncertain supply and demand. Also, an income redistribution effect can be expected as side effects from imputing the ownership procedure has decreased. In the transitional period, a hastened settlement of comprehensive real estate tax should be promoted, whereas in the long-run, considering the conditions of publicly assessed real estate price system, an introduction of a comprehensive property tax that combines estate and housing (City, District, Area) and house-hold based comprehensive property tax(source of regional government body tax) should be examined.
Third, the improvement of transference procedure (tax normalization) will be lead in a direction of devising publicly assessed real estate price system that enables active utilization of elastic tax rates to deal with specifically localized speculation and minimize the side effects of freeze in supply, but reduce excess tax-free and exemption items to promote equality in transfer profit tax. This is expected to bring about a restraining effect on speculative demand in areas such as Seoul, Gang-Nam, who is responsible for the market instability. In the long run, on the assumption that market transparency is achieved through seizing actual trading price, the tax system should convert into asystem that taxes all home owners including owners with one housing, but should study a method to exempt or reduce taxes through adequate long term ownership special deduction or housing deduction. In the long run, a method to repeal single housing owners？ tax exemption along with including transference income tax into income tax may be considered.
Basically, the core of the real estate taxation is to set the fair tax base and apply the appropriate tariff. The previous tax base caused problems when the tax base far from the realistic price or low unit price of new construction was applied. Recently, the government made the tax base to become more realistic as the 80% of the market value by applying prices of houses, official land prices, tax standard value as a part of the policy against property speculation. However, based on the principles of real taxation and equal and uniform taxation, it should further change various tax bases including prices of houses, official land prices and tax standard value to actual market price. The public？s inclination to pay tax can gradually increase as the largely increased tax liability due to the change to the actual market price can be adjusted by using the decrease in tariff and tax liability cap. Also, by decreasing the ownership tax and increasing transaction tax, it should correct the distorted real estate market based on the principle of the real estate market and plan the maximum efficient use of the real estate.

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국문 초록 (Abstract)

21세기에 들어와서 도시화?공업화에 따른 도시집중의 경향과 교육문제 등이 서로 맞물려 빠른 인구의 증가와 핵가족화현상으로 인한 가족수의 증가는 새로운 부동산 수요를 유발하였으며, 이로 인한 부동산 가격상승, 부동산 투기 등을 불러일으켰다. 더 나아가서는 부동산 가격의 폭등은 서민의 주택취득을 어렵게 함으로써 우리가 당면하고 있는 사회적 문제의 하나인 주택수급에 장애를 초래하였을 뿐만 아니라, 결과적으로 소득의 불공정한 배분을 초래하게 되었다. 따라서 이러한 문제를 해결하기 위해서는 부동산의 효율적인 이용과 부동산 가격의 안정 등을 달성하는 것이 절실하다고 하겠다. 그런데 부동산 조세정책은 주로 부동산가격 억제 및 거래규제 수단으로 활용되어 왔으며 부동산 조세는 대부분의 국민을 잠재적인 납세의무자로 하는 대중적인 성질을 지닌 세금이다. 따라서 참여정부가 들어서면서 각종 대책들이 쏟아져 나왔는데 이에 대해 살펴보면 2003.5.23 대책, 9.5 대책, 10.29 대책, 2005.2.17 대책, 5.4 대책, 8.31 대책, 2006.3.30 대책, 10.27 대책, 11.3 대책, 11.15 대책, 2007.1.11 대책, 1.31 대책 등 그 후속대책들이 계속해서 발표되고 있다. 각 대책별 주요내용을 보면 5.23 대책의 경우 투기과열지구 내 재건축사업에서의 후분양제 실시, 재건축안전진단기준 대폭 강화이며, 9.5 대책의 경우 소형평형 의무비율 확대, 조합원명의변경 제한, 10.29 대책의 경우 재건축아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토, 주택거래신고제 실시, 2005.2.17 대책의 경우 강남 초고층 재건축 불허 및 재건축 개발이익환수제 실시5.4 대책의 경우 기반시설부담금제 시행, 주택공급의 지속적 확대, 8.31 대책의 경우 다주택 소유자 양도세 중과 및 종합부동산세 과세 강화, 2006.3.30 대책의 경우 기본방향을 서민주거안정, 부동산거래의 투명화, 투기수요 억제, 주택 및 토지공급 확대로 잡고 구체적 실행방안으로 국민주택기금 1조5000억 원에서 2조 원으로 증액, 종합부동산세 과표 적용률을 2009년까지 100%적용, 1가구 다주택 양도세율 50% 중과, 10.27 대책의 경우 인천 검단신도시 건설 및 파주 운정 신도시 확대, 11.3 대책의 경우 기반시설비 국고지원, 고밀도 개발로 공공택지아파트 분양가 인하, 다세대 오피스텔 건축 규제 완화, 11.15 대책의 경우 LTV, DTI 등 주택담보대출 관리 강화, 장기임대주택 비축?공급 확대, 2007.1.11 대책의 경우 수도권 및 투기과열지구 민간아파트 분양원가 공개, 청약가점제 시행,주택담보대출 규제 강화, 1.31 대책의 경우 임대주택펀드 조성, 비축용 장기임대주택 건설재원 조달 등을 주요 내용으로 내놓았다. 서울 강남이나 서울?수도권 일부 지역의 높은 집값을 잡기 위해 전국에서 시행한 수많은 부동산 규제 정책으로 제일 큰 타격을 입은 것은 서민들과 지방주택 시장이다. 이러한 정책들의 흐름을 통해 초기 참여정부는 재건축?재개발을 주택가격폭등의 원인으로 보고 있었다는 것을 알 수 있으며, 시간이 흐를수록 주택 수요?공급에 영향을 미치는 부동산 관련 세금과 주택공급정책이 주를 이루는 것을 볼 수 있다. 그러나 부동산가격이 일시적으로 안정세를 보였다가 다시 상승하는 등 부동산가격의 상승이 사회?경제적으로 미치는 영향에 대해서 우려의 목소리가 높았다. 보유세제 개편일환으로 종합부동산세 도입은 그 정책의 타당성이나 효과 등을 두고 많은 논의가 이루어지고 있다.
우리나라는 보유세의 비중이 낮고 거래세의 비중이 기형적으로 매우 높은 실정으로 따라서 부동산 보유세제 개편방안 등이 정부동산의 취득?보유내지 처분이 조세의 영향을 받는다는 점을 고려한다면, 간접적 수단으로서 부동산세제가 상당한 역할을 담당할 수 있을 것이며 연구의 필요성이 매우 크다고 하겠다. 부동산 세제는 경기조절적 수단, 가격억제수단, 효율적인 조세수입의 확보, 사회적 공평성제고 등의 종합적인 역할을 담당하고 있다. 따라서 본 연구를 통하여 최종 개정된 부동산세제의 안정적인 정착과 효율적인 운영을 위한 개선안을 제시해 보고자 하였다.
첫째, 취득단계의 개선(과세완화)은 단기적으로 보유과세 강화에 발맞춰 점진적으로 세율을 낮춤으로써 부동산의 실수요 거래를 활성화하고, 중장기적으로는 등록세가 일종의 수수료 성격을 가진다는 점을 감안하여 취득ㆍ등록세를 하나의 세목(예 : 취득세)으로 통합한다. 취득단계의 세율인하는 지방세수 감소를 초래하지만, 거래활성화 및 보유세 세율인상으로 상당부분 보전될 수 있을 것이다.
둘째, 보유단계의 개선(과세강화)은 단기적으로 부동산 과세표준의 정확성 및 현실화율을 제고하여 조세의 형평성 제고와 소득재분배를 추진한다. 보유단계 강화는 수급불안을 겪고 있는 수도권 주택시장의 안정에 기여할 것이다. 또한 보유단계의 전가에 따른 부작용이 줄어들었다는 점에서 소득재분배효과도 기대할 수 있을 것이다. 과도기적으로는 종합부동산세의 조기정착을 추진하되, 장기적으로 부동산가격공시제도의 여건을감안하여 토지ㆍ건물을 통합과세하는 통합재산세(시ㆍ군ㆍ구)와 세대별 종합재산세(광역자치단체세원) 의 도입을 검토합니다.
셋째, 양도단계의 개선(과세정상화)은 단기적으로 탄력세율 등을 적극 활용하여 국지적 투기에 대처하고 공급동결효과의 부작용을 축소하되, 과다한 비과세ㆍ감면 사항을 축소하여 양도차익에 대한 과세의 공평성을 제고하고 세원포착을 실질적으로 제고 시킬 수 있는 ?부동산가격공시제도?를 강구하는 방향으로 추진한다. 이는 특히 시장불안을 초래한 서울 강남지역 등의 투기적 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있다. 중장기적으로는 실거래가 포착을 통한 시장투명화의 전제로서 1가구 1주택도 모두 과세하는 제도로 전환하되 장기보유 특별공제나 주택공제 등 충분한 소득공제를 통해 면제 또는 경감하는 방법을 검토한다. 1가구 1주택 비과세 폐지와 함께 양도소득을 소득세에 포함하여 종합과세 하는 방안을 장기적으로 검토할 수 있을 것이다.
요컨대 부동산 세제의 핵심은 공정한 과세표준을 설정하고 적정한 세율을 적용하는데 있다. 종전의 과세표준은 현실의 가격과는 거리가 먼 과세표준액이나 낮은 신축단가를 적용하는데 문제가 발생하였다. 최근에 정부는 부동산 투기대책의 일환으로 주택가격, 공시지가, 기준시가 등을 적용함으로써 시가의 80%로 과세표준을 현실화시켰다. 그러나 좀더 나아가 공평과세와 실질과세의 원칙상 현재의 다양한 과세표준 즉, 주택가격,공시지가, 기준시가 등을 실지거래가액으로 전환하여야 한다. 실지거래가액 전환으로 인하여 대폭 늘어나는 세부담은 세율인하와 세부담 상한제를 적절히 활용하여 국민의 납세순응 도를 서서히 높여 나가면 될 것이다. 또한 거래세를 내리고 보유세를 올림으로써 부동산 시장의 원리에 의하여 왜곡된 부동산 시장을 바로잡고 부동산의 최대유효활용을 도모하여야 할 것이다

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21세기에 들어와서 도시화?공업화에 따른 도시집중의 경향과 교육문제 등이 서로 맞물려 빠른 인구의 증가와 핵가족화현상으로 인한 가족수의 증가는 새로운 부동산 수요를 유발하였으며, ...

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