고층공동주택 재건축사업에 대한 토지등소유자의 인식조사

국문 초록 (Abstract)

1970년대부터 지어지기 시작한 고밀도아파트지구는 2000년대에 들어오면서 내구연수가 약 30년을 넘는 경우가 많아 주민들이 거주하기에 불편한 점이 이루 말할 수 없을 정도로 많은 것이 현실이다.
이러한 상황에서 노후 고밀도아파트를 지금처럼 아무런 대안없이 계속적으로 방치할 경우 고밀도아파트지구는 슬럼화 또는 공동화 기타 도시경쟁력을 저하시키는 등 여러 분야에서 다양하게 문제점이 나타나게 될 것이다.
20년이 지난 현재 이들 고층공동주택은 대부분 노후․불량해지면서 토지등소유자들에게는 저층공동주택보다 수익성이 악화되어 고층공동주택 재건축사업에 대한 추가부담금 등 사업을 어렵게 하고 있다. 시간이 경과할수록 이러한 고층공동주택의 수는 급격히 늘어날 것이므로 그 심각성은 매우 크다.
본 연구에서는 용적률을 높여 건축비를 조달하는 등가교환방식의 재건축 방식 적용이 어려울 것으로 예상되는 고층공동주택에 거주하는 소유자를 대상으로 설문조사를 실시하여 향후 재건축사업이 추진될 경우 어떤 문제점이 있는지, 여유 용적률 부족으로 추가부담금이 발생할 경우 어떻게 할 것인지 그리고 주택재건축사업을 위한 개선책이나 정부의 지원책이 무엇인지 실증적 인식을 조사하고, 이에 대응하는 방향을 제시하는 것에 선행연구와의 차별성 및 목적이 있다.
본 연구결과를 통해서 나타난 주요한 특징은, 아무런 대책이 마련되지 않은 상태에서 현재의 고층아파트들이 노후화되어 재건축할 시점이 도래했을 경우, 현재의 제도에서는 토지등소유자가 재건축비용을 추가부담 하지 않는 이상 재건축이 곤란할 것이라는 점이다. 토지등소유자는 재건축 사업에 소요되는 많은 비용을 일시에 부담해야 하므로 자금조달에 어려움을 겪을 것으로 보인다. 이처럼 고층공동주택 재건축사업이 어려워질 경우, 주택의 노후화, 주거환경의 악화 등으로 심각한 도시문제가 야기될 가능성이 높다.
본 연구조사 결과 다음과 같은 결론을 도출하였다.
첫째, 고층공동주택의 체계적 장기관리계획이 있어야 한다. 응답자의 대부분이 재건축 사업 시기를 35년 이상 생각하고 있어 노후․불량해지는 공동주택에 대한 유지관리가 지속적 체계적으로 이루어져야 한다.
사업성이 없는 고층공동주택의 재건축사업을 원활히 하기 위해 토지등소유자의 책임의식을 전제로 정부에서는 법‧제도적으로 재건축사업 활성화를 위한 대책이 필요하다.
둘째, 고층공동주택 재건축사업을 위해서는 다양한 금융지원제도가 필요하다.
고층공동주택이 노후화되어 재건축사업을 해야만 할 경우 가장 큰 문제점이 자금조달인 것으로 나타났다. 응답자들은 자금조달방법으로 대부분 자기자본으로 조달하고 부족한 금액만 금융기관에서 융자로 조달하는 방법을 선호하고 있지만 자금조달이 어려울 경우 다른 방안을 모색해야할 것으로 조사되었다. 따라서 추가부담금에 대한 보험상품이나 수선유지비 같은 적립방식 등 이에 대한 구체적이고 다양한 방안을 계속 연구 검토하고 그 대안을 제시하여 고층공동주택이 향후 재건축사업을 진행할 경우 자금조달을 원활하게 할 수 있도록 다양한 방안을 제시해야 할 것이다.
셋째, 종전면적 또는 종전자산 가치 이내에서 2주택을 허용하거나 세대 분리형 주택 공급이 있어야 한다. 점점 소형가구가 증가하고 있어 주택공급측면과 추가부담금 경감 차원에서도 필요한 제도이다. 또한 현재 적용되고 있는 임대주택의무건설과 개발이익환수제도는 용적률 증가와 개발이익 증가하지 않을 경우에는 해당되지 않으나 소형평형의무비율과 기반시설설치비용의 부담 등은 고층공동주택의 재건축을 어렵게 하고 있어 이의 탄력적 적용이 필요하다.
넷째, 고층공동주택 재건축사업이 도심내 주택공급의 수단이 되고, 도심내 슬럼화방지와 주거복지등 공적인 영역이 있음으로 적극적인 정부의 지원이 필요하다. 가능하다면 법‧제도적 보완이 되어야 할 것이다.

따라서 고층공동주택재건축사업을 위해 적립금조성과 이를 위한 대비를 위해 토지등소유자들에 대한 홍보와 인센티브의 도입 그리고 각종 규제의 완화와 사업성을 제고시킬 수 있는 제도의 개선, 다양하고 구체적인 자금조달방안을 제시하고 연구할 필요가 있으며, 각각의 방안에 관하여 상호 보완적으로 유기적인 체제를 구축해 나가는 것이 필요하다.
본 연구를 수행하는 과정에서 연구의 한계점을 살펴보면 고층공동주택 재건축사업에 대한 인식조사의 공간적 연구범위를 서울특별시와 수도권으로 한정하여 설문조사를 실시하여 상대적으로 사업성이 낮은 지역을 포함하는 전국적인 관점에서 비교 검토하지 못한 점이 연구의 한계로 남는다. 또한 향후에는 인식조사로 끝날 것이 아니라 보다 구체적으로 고층공동주택 재건축사업을 어떻게 할 것인지 특히 실현가능한 자금조성방안을 중심으로 그 대안 연구가 이루어지길 바라는 바이다.
한편 고밀도로 건설된 고층아파트 도시재생사업은 현재와 같은 재건축방식외에 이의 대안으로 리모델링방식에 의한 노후화에 대한 대책이 관계법령의 정비와 더불어 연구가 이루어져야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the passage of the time, the number of high-rise apartment houses will continually increase, and they will deteriorate. Accordingly, this study attempted to conduct the awareness investigation of the owners living in high-rise apartment houses over what problem would occur in case of their future rebuilding project and the accompanying improvement scheme. As a result, the following findings were obtained:
First, most of the respondents thought that the period of the high-rise apartment housing rebuilding project is more than 35 years after apartment construction.
Second, they made an objection to the rebuilding project because of additional charges and systematic regulation.
Third, they were aware that the effect of cost reduction would be caused by the household-dividing type of apartment and the 2-house purchase permission system within the previous area and the previous asset value.
Fourth, it was found that they wanted government to provide support for initial promotion costs, apply the additional floor space index and reduce all sorts of charges at the time of high-rise apartment housing rebuilding.
Based on the above results, this study presented the following alternative:
First, it is necessary to establish the long-term high-rise apartment housing management plan.
Second, it is necessary to take a systematic measure to prepare additional charges for the high-rise apartment housing rebuilding project with low profitability.
Third, it is necessary to allow people to purchase two apartment houses or supply household-dividing type of housing within the previous area or the previous asset value.
Fourth, it is necessary to provide systematic support for high-rise apartment housing rebuilding.
Accordingly, it is necessary to foster the reserved fund for the high-rise apartment housing rebuilding project, to introduce the PR and incentive for landowners in preparation for it, to improve the system for relaxing all sort of regulation and enhancing the project value and present and investigate diverse and concrete fund-raising schemes. And it is necessary to proceed to construct the complementary organic system in linkage with each scheme.

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅳ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 4
• 제1절 정비사업의 개요 4
• 1. 정비사업의 개념 4
• 2. 정비사업의 종류 4
• 제2절 주택 재건축사업의 이론적 고찰 7
• 1. 주택 재건축사업의 개요 7
• 2. 주택 재건축사업의 추진절차 9
• 3. 주택 재건축사업의 규제내역 10
• 제3절 고층공동주택 재건축사업에 대한 연구의 필요성 13
• 1. 고층공동주택의 개념 13
• 2. 고층공동주택의 재건축사업 방식 14
• 3. 고층공동주택재건축사업에 대한 연구의 필요성 15
• 제4절 선행연구의 고찰 17
• 1. 선행연구의 검토 17
• 2. 시사점 및 차별성 19
• 제3장 공동주택현황과 재건축사업 실태 20
• 제1절 공동주택의 현황 20
• 1. 공동주택의 공급현황 20
• 2. 공동주택 노후화 진행 현황 26
• 제2절 공동주택재건축의 실태분석 27
• 1. 공동주택재건축사업의 현황 27
• 2. 고층공동주택의 실태분석 28
• 3. 고층공동주택의 재건축 사례 30
• 제3절 고층공동주택재건축사업의 문제점 32
• 1. 일반적인 재건축사업의 문제점 32
• 2. 고층공동주택재건축사업의 문제점 32
• 제4절 시사점 36
• 1. 노후 고층공동주택 재건축사업의 체계적 관리 36
• 2. 노후 고층공동주택 재건축사업은 도심지내 주택공급에 중요한 역할 37
• 3. 재건축비용의 적립유도와 공적지원 필요성 37
• 제4장 고층공동주택 재건축사업에 대한 인식조사 38
• 제1절 설계조사의 개요와 분석방법 38
• 1. 설계조사의 개요 38
• 2. 분석방법 38
• 제2절 고층공동주택 재건축사업에 대한 토지등소유자의 인식조사 39
• 1. 토지등소유자의 일반적 특성 39
• 2. 토지등소유자의 고층공동주택 재건축사업에 대한 인식 41
• 3. 토지등소유자의 고층공동주택 재건축사업의 개선책에 대한 인식 46
• 제3절 인구·사회학적 특성에 따른 고층공동주택 재건축사업의 개선 방법의 차이 비교·분석 49
• 1. 인구⋅사회학적 특성에 따른 용적률 확대를 통한 고층공동주택 재건축사업 방법의 차이 비교·분석 49
• 2. 인구⋅사회학적 특성에 따른 세대구분형 아파트로 비용부담절감효과의 차이 비교·분석 51
• 3. 인구⋅사회학적 특성에 따른 2주택 분양 허용제도 방법의 차이 비교·분석 53
• 4. 인구⋅사회학적 특성에 따른 소형평형 비중 개선의 필요성의 차이 비교·분석 55
• 5. 인구⋅사회학적 특성에 따른 의무적 적립을 통한 재건축 비용마련방법의 차이 비교·분석 57
• 6. 인구⋅사회학적 특성에 따른 고층공동주택재건축의 어려움 중 개선이 필요한 사항 차이 비교·분석 59
• 7. 인구⋅사회학적 특성에 따른 고층공동주택 재건축 시 공공기관의 지원이 필요한 사항의 차이 비교·분석· 62
• 제4절 연구결과의 요약 66
• 제5장 결 론 68
• 참고문헌 71
• 부록 1 74
• 부록 2 83
• ABSTRACT 101