중국 토지 국유에 따른 도시 부동산 관계의 법적 고찰 -중국법상의 ‘토지와 건물 일체의 원칙’을 중심으로- = A Legal Analysis of Urban Real Estate Relations under China’s State Ownership of Land -Focusing on the Principle of Unity of Land and Buildings in Chinese Law-

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article examines the legal structure of construction land use rights and building ownership in urban real estate relations under China’s state ownership of land, with particular focus on the meaning and limits of the principle of unity of land and buildings in Chinese law. Since urban land in China is owned by the state, individuals and market actors cannot acquire land ownership itself, but may acquire construction land use rights for a certain period. By contrast, buildings such as residential houses constructed on such land are recognized as independent objects of ownership. As a result, urban real estate relations in China form a complex legal structure consisting of state land ownership, construction land use rights, and building ownership. Chinese law recognizes building ownership and construction land use rights as separate rights, but does not allow their disposition to be completely independent. At the stage of legal transactions such as transfer, mortgage, capital contribution, and donation, buildings and the underlying construction land use rights must be transferred or disposed of together. In this respect, the Chinese legal structure cannot be simply explained either by the German-style principle of unity of land and buildings or by the Korean and Japanese-style principle of separation of land and buildings. Chinese law forms a distinctive structure in which buildings and construction land use rights are recognized as separate rights at the stage of attribution, while their separation is restricted at the stage of disposition. To understand this structure clearly, it is necessary to distinguish between the “consistency of land and buildings” and the “unity of land and buildings.” The former refers to the issue of attribution, namely that building ownership and construction land use rights should belong to the same legal subject. The latter refers to a regulatory principle requiring buildings and land use rights to be handled together at the stage of disposition, including transactions, security interests, and enforcement procedures. Thus, the former is a static concept concerning the identity of the right holder, whereas the latter is a dynamic concept concerning the linkage of rights in the process of legal change. Various theories have been proposed regarding the legal nature of the principle of unity of land and buildings, including the theory of unified disposition, the principal-accessory rights theory, the same-object theory, the same-subject theory, and the prerequisite theory. However, considering that current Chinese law distinguishes building ownership and construction land use rights at the level of attribution while requiring them to be handled together at the stage of disposition, the theory of unified disposition appears to have the strongest explanatory power. Nevertheless, the expiration of residential construction land use rights reveals the limits of the principle of unity of land and buildings. Construction land use rights are limited in duration, whereas residential building ownership is, in principle, not subject to a fixed term. Therefore, after the expiration of the land use right, the legal basis of residential building ownership may become unstable. Article 359(1) of the Chinese Civil Code responds to this problem by providing for the automatic renewal of residential construction land use rights. However, it does not provide specific standards regarding renewal fees, renewal periods, the number of renewals, or renewal procedures. This article argues that the renewal of residential construction land use rights should, in principle, be free of charge. In many cases, the price of housing already reflects the land grant fee for a substantial period, and imposing additional fees at the expiration or renewal stage may result in a duplicative burden on right holders. Furthermore, with regard to the duration of renewal, this article proposes a model of “conditional permanent e...

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 중국 토지국유제를 전제로 하는 도시 부동산 관계에서 건설용지사용권과 건물소유권의 법적 구조를 검토하고, 특히 중국법상 ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 의미와 한계를 분석하는 것을 목적으로 한다. 중국의 도시 토지는 국가 소유에 속하므로 개인이나 시장주체가 취득할 수 있는 것은 토지소유권이 아니라 일정한 기간을 가지는 건설용지사용권이다. 반면 그 지상에 건축된 주택 등 건물은 독립된 소유권의 객체로 인정된다. 이로 인해 중국의 도시 부동산 관계는 토지소유권, 건설용지사용권, 건물소유권이 결합된 복합적 권리구조를 형성한다. 중국법은 건물소유권과 건설용지사용권을 별개의 권리로 인정하면서도, 양자의 처분을 완전히 독립적으로 허용하지는 않는다. 양도·저당·출자·증여 등 권리 변동이 이루어지는 단계에서는 건물과 그 기초가 되는 건설용지사용권이 함께 이전되거나 처리되어야 하기 때문이다. 이러한 점에서 중국법의 구조는 독일법식 토지·건물 일체주의와 한국·일본법식 토지·건물 분리주의 중 어느 하나로 단순히 설명되기 어렵다. 중국법은 권리귀속 단계에서는 건물과 토지사용권을 구별하면서도, 처분 단계에서는 양자의 분리를 제한하는 독자적인 권리구조를 형성하고 있다. 이와 같은 구조를 명확히 이해하기 위해서는 ‘토지와 건물의 일치’와 ‘토지와 건물의 일체’를 구별할 필요가 있다. ‘토지와 건물의 일치’는 건물소유권과 건설용지사용권이 동일한 주체에게 귀속되어야 한다는 권리귀속상의 문제를 가리킨다. 이에 비해 ‘토지와 건물의 일체’는 거래·담보·집행 등 처분 단계에서 건물과 토지사용권을 함께 처리하도록 하는 규율 원리를 의미한다. 결국 전자가 권리주체의 동일성에 관한 정태적 개념이라면, 후자는 권리 변동 과정에서 양자의 결합을 요구하는 동태적 개념이라고 할 수 있다. ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 법적 성격에 관하여는 일체처분설, 주종권리설, 동일객체설, 동일주체설, 전제요건설 등 다양한 견해가 논의되어 왔다. 그러나 현행 중국법이 건물소유권과 건설용지사용권을 권리귀속의 차원에서 구별하면서도, 양도·저당·출자·증여 등 처분 단계에서는 양자를 함께 처리하도록 요구한다는 점을 고려하면, 일체처분설이 가장 현실적인 설명력을 가진다고 판단된다. 그러나 주거용 건설용지사용권의 기간 만료 문제는 ‘토지와 건물 일체의 원칙’의 한계를 드러낸다. 건설용지사용권은 기간 제한을 가지는 반면, 주택 소유권은 원칙적으로 기간 제한을 받지 않기 때문에, 토지사용권의 만료 이후 주택 소유권의 법적 기초가 약화되는 ‘권원 위기’가 발생할 수 있다. 중국 민법 제359조 제1항은 이에 대응하여 주거용 건설용지사용권의 자동 갱신을 규정하고 있으나, 갱신 비용, 갱신 기간, 갱신 횟수 및 절차 등에 관한 구체적 기준을 제시하지 않는다는 한계를 가진다. 본 논문은 주거용 건설용지사용권의 갱신은 원칙적으로 무상으로 이루어지는 것이 타당하다고 주장한다. 주택가격에는 이미 상당 기간의 토지출양금이 반영되어 있는 경우가 많고, 만료 또는 갱신 단계에서 다시 비용을 부과하는 것은 중복 부담으로 작용할 수 있기 때문이다. 나아가 연장 기간의 설계와 관련해서는 주택의 안전성과 거주가능성을 전제로 하는 ‘조건부 영구 연장’ 방안을 제시한다. 결론적으로 중국법상 ‘토지와 건 ...