중국 농촌 유휴 택지 활성화의 법적 쟁점과 제도적 정비방안 = Legal Issues and Institutional Reform Measures for the Revitalization of Idle Rural Residential Land in China

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Rapid urbanization and the subsequent large-scale migration of the rural population have resulted in a significant proliferation of idle residential land (Zhajiandi) in rural areas. This phenomenon not only exacerbates the inefficient allocation of land resources but also hinders the realization of the property value inherent in rural land. Consequently, overcoming the institutional limitations of utilizing idle residential land under the framework of the rule of law constitutes a critical agenda for deepening land system reform and achieving rural revitalization. Against the legislative backdrop of China’s reform concerning the "separation of three rights" (comprising collective ownership, qualification rights, and use rights) of rural residential land, this study provides a profound examination of the legal and regulatory directions for revitalizing idle residential land. From the perspectives of property law and administrative law, this paper first analyzes the legal character of idle residential land and investigates the underlying causes and typologies of rural residential land that has remained unused for extended periods or has lost its residential function. Furthermore, it examines the legal status and respective roles of rural households, rural collective economic organizations, and social capital within the revitalization process, while exploring diverse utilization mechanisms such as voluntary relinquishment, leasing, and equity investment. The analysis reveals that the current system confronts various institutional impediments, including ambiguous criteria for identifying idleness, delays in right confirmation and registration, an inadequate interest-coordination mechanism among pluralistic stakeholders, and rigid land-use regulations. To address these systemic deficiencies, this study proposes a legal and policy framework anchored in the rule of law to clarify legal relations, refine the rights-allocation system, and ensure a stable market transaction order. Specifically, this paper suggests concrete criteria for identifying idleness, streamlining administrative management systems, expanding the utilization of use rights by optimizing the "separation of three rights" structure, and establishing an interest-sharing model among "rural households, collective economic organizations, and social capital." Additionally, it underscores the necessity of safeguarding farmers' residential stability and fundamental rights through the introduction of risk compensation funds, rights of first refusal, and right of residence (habitation) systems. In conclusion, this study aims to contribute to providing an institutional foundation for rural revitalization by broadening financial support channels and establishing an integrated digital transaction platform, thereby transforming rural land resources from a mere means of social security into a sustainable factor of production.

국문 초록 (Abstract)

급격한 도시화에 따른 농촌 인구의 대규모 이동은 농촌 지역에서 대량의 유휴 택지가 발생하는 결과를 초래하였다. 이는 토지 자원의 비효율적 배분을 심화시키는 동시에 농촌 토지가 지닌 재산적 가치가 충분히 활용되지 못하는 문제를 야기하고 있다. 따라서 법치주의에 기반하여 유휴 택지 활용의 제도적 한계를 극복하는 것은 토지 제도 개혁의 심화와 향촌 진흥의 실현을 위한 중요한 과제라고 할 수 있다. 본 연구는 중국 농촌 택지의 소유권·자격권·이용권 분리(三權分置) 구조 개혁이라는 법제적 배경을 바탕으로, 유휴 택지 활성화를 위한 법제 개선 방향을 심층적으로 검토하였다. 본 연구는 먼저 물권법과 행정법의 관점에서 유휴 택지의 법적 성격을 분석하고, 장기간 이용되지 않거나 주거 기능이 상실된 농촌 택지의 발생 원인과 유형을 검토하였다. 또한 농가, 농촌집체경제조직 및 사회자본이 활성화 과정에서 가지는 법적 지위와 역할을 분석하고, 자발적 반환, 임대, 지분 출자 등 다양한 활용 방식을 검토하였다. 분석 결과, 현행 제도는 유휴 인정 기준의 불명확성, 권리 확인 및 등기의 지연, 다원적 주체 간 이익 조정 체계의 부족, 경직된 토지 용도 규제 등 다양한 제도적 한계에 직면하고 있음을 확인하였다. 이러한 제도적 한계를 개선하기 위하여 본 연구는 법치주의를 기반으로 권리관계의 명확화, 권리 배분 체계의 정비, 안정적인 거래 질서 확보를 위한 법률·정책 체계 구축을 제안한다. 구체적으로는 유휴 인정 기준의 구체화와 관리 체계의 정비, 농촌 택지의 소유권·자격권·이용권 분리 구조의 개선을 통한 이용권 활용 확대, ‘농가+집체경제조직+사회자본’ 간 이익 공유 모델 구축 등을 제시하였다. 또한 위험 보상 기금, 우선매수권 및 거주권 제도의 도입을 통하여 농민의 주거 안정과 기본적 권익을 보호해야 함을 강조하였다. 결론적으로 금융 지원 경로의 확대와 통합 디지털 거래 플랫폼 구축을 통해 농촌 토지 자원이 단순한 보장 수단에서 지속 가능한 생산 요소로 전환될 수 있도록 함으로써, 향촌 진흥을 위한 제도적 기반 마련에 기여하고자 한다.