주택정비사업의 시공자 선정에 영향을 미치는 요인의 중요도 분석 연구 = A Study on the Importance Analysis of the Major Factors Affecting the Selection of Constructor in the Housing Rearrangement Project

국문 초록 (Abstract)

정비사업은 주택 공급과 기반 시설을 정비하는 도시 성장의 중요한 역할을 맡고 있다. 정비사업은 정부의 정책과 부동산 시황에 따라 사업성에 영향을 많이 받는 특징이 있다. 부동산 가격 상승기에는 규모나 위치 면에서 사업성이 다소 부족하더 라도 정비사업 추진이 원만히 진행되었다. 정비사업은 주택재건축사업과 주택재개 발사업 두 가지로 크게 구분할 수 있다. 사업 추진 방식은 토지 등 소유자가 자율 적으로 조합을 결성하여 사업을 추진하는 조합 방식과 주민대표회의 방식으로 나뉜 다(송재웅 외, 2025). 정비사업 재개발･재건축사업의 대규모 사업 물량이 계획되고 시공자 선정이 가장 활발히 진행되고 있는 서울 지역은 주택 공급에 있어 정비사업에 크게 의존하고 있 다. 부동산 시황의 급격한 변화로 인해 서울과 그 이외 지역 간의 주택 가격의 격 차가 커지며 부동산시장의 불안정성에 대한 우려가 커지고 있다. 시공자 선정을 추 진 중인 일부 정비사업장은 낮은 공사 예정가격으로 시공자 선정이 지연되거나 중 단되고 있다. 착공을 앞두거나 공사 중인 정비사업장의 경우 원자재 가격 폭등과 인건비 상승으로 인한 조합과 시공자 간 공사비 협의에 난항을 겪고 있다. 이러한 문제 원인 중 하나로 정비사업 조합의 전문성 부족과 시공자 선정 기준 의 불명확성 등이 지적되고 있다. 주택 정비사업의 핵심은 시공자 선정과 공사 금 액이라 할 수 있다. 이에 정비사업 시공자 선정에 영향을 미치는 중요도 분석을 통 하여 국토교통부와 서울특별시 시공자 선정 기준의 개정 시 입찰 참여안내서의 주 요 항목의 중요도 순위와 명확한 판단을 가이드하고, 투명성과 전문성을 고려할 수 있는 기준을 분석하였다. 선행 연구와 전문가 설문을 통해 시공자 선정에 영향을 미치는 입찰 관련 대분 류와 중분류를 도출하였다. 이러한 요인들을 분석하기 위해 건설 분야 전문가를 대 상으로 델파이 조사를 실시했으며, 전문가 그룹별로 AHP 기법을 통해 쌍대 분석 을 진행하고 주요 요인의 차이를 분석하였다. AHP 분석 결과, 시공자 선정에 가장 큰 영향을 미치는 대분류는 공사금액인 것으로 나타났다. 그다음으로는 공사 도급 조건이 중요한 요인으로 분석되었다. 중분류에서는 물가 상승에 따른 공사비 적정 성이 가장 중요한 것으로 나타났다(송재웅 외, 2025). 시공자 선정의 중요도 분석 결과의 적용을 위해 서울지역 재건축, 재개발 정비사 업장 중에서 시공자 선정이 완료된 사업장을 대상으로 측정 지표 적용을 통하여 중 요 요인의 영향 평가를 하였다. 중요 요인의 측정 지표는 선행 연구와 전문가 FGI 를 통해 22개 항목을 선정하여 25개 사업장에 지표를 적용하여 분석하였다. 측정 지표의 Data를 표준화하기 위해 Z-score로 변환하여 전체 분포에서 –3에 서 3까지 등급별로 1점에서 5점까지 점수를 부여하고, 22개 지표의 가중치 값을 곱 한 후 합산하여 순위를 정하였다(이정희 외, 2022). 측정 지표의 분석 결과 가장 높 은 점수를 받은 사업장은 서울 송파구에 있는 송파R1이며, 2위는 용산D1, 3위는 서대문W1 순이었다. 본 연구는 정비사업 시공자 선정시 고려되어야 할 중요도 분석과 측정 지표를 정비사업 대상에 적용 분석하여 향후 국토교통부, 서울특별시의 정비사업 시공자 선정 기준을 개정할 경우, 입찰 견적에 포함되는 공사 금액, 공사비 변동 조건 등 을 고려하여 종합적인 판단을 할 수 있도록 실질적 지침을 제공하였다는 데 의의가 있다. 서울특별시와 지방 대도시 등의 시공자 선정 기준 개선과 정책 방향을 제시 하는 데 일조하고자 한다. 주요어 : 정비사업∣시공자∣공공지원∣델파이∣AHP

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 4
• 제3절 연구의 방법 및 흐름 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 정비사업의 개념 및 절차 7
• 1. 재개발·재건축사업의 개념 7
• 2. 재개발·재건축사업의 추진절차 9
• 제2절 정비사업의 시공자 선정 절차 10
• 1. 시공자 선정의 의의 10
• 2. 시공자 선정시기 및 방법 11
• 3. 시공자 선정 절차 13
• 제3절 시공자 선정 기준의 법제도 14
• 1. 도시 및 주거환경정비법 시공자선정 기준 변천 14
• 2. 국토교통부 정비사업 계약업무 처리 기준 17
• 3. 서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준 19
• 4. 시공자 선정 기준의 한계점 29
• 제4절 선행연구 고찰 30
• 1. 정비사업 시공자 선정 결정요인에 관한 연구 30
• 2. 정비사업 갈등에 관한 연구 33
• 3. AHP 분석을 활용한 정비사업에 관한 연구 36
• 4. 시공자 선정 중요요인의 측정 지표에 관한 연구 38
• 5. 선행 연구와의 차별성 40
• 제3장 분석의 틀 41
• 제1절 분석의 체계의 체계 및 방법 41
• 1. 분석의 체계 41
• 2. 분석 방법론 42
• 제2절 시공자 선정의 분석 지표 도출 47
• 1. 선행연구를 통한 지표 선정 47
• 2. 전문가 델파이 조사 50
• 3. 최종 지표 선정 55
• 제3절 정비사업장 평가 기준 도출 57
• 1. 정비사업장 평가 과정 57
• 2. 선행연구를 통한 1차 측정 지표 선정 58
• 3. 측정 지표 전문가 FGI 61
• 4. 최종 측정 지표 선정 62
• 5. 정비사업장 평가 대상 63
• 6. 정비사업장 자료수집 65
• 제4장 시공자 선정 요인에 대한 중요도 분석 및 적용 결과 74
• 제1절 시공자 선정의 중요요인 분석 결과 74
• 1. 설문조사 및 자료수집 74
• 2. AHP기법에 따른 중요 분석 결과 75
• 제2절 정비사업장 평가 결과 92
• 1. 정비사업장 분석 결과 92
• 2. 정비사업장 평가 종합 결과 98
• 제3절 소결 121
• 1. 중요도 소결 121
• 2. 적용결과 소결 125
• 제5장 결 론 128
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 128
• 제2절 연구의 한계 133
• 참 고 문 헌 134
• 부록 1: 1차 델파이 설문지140
• 부록 2: 2차 델파이 설문지146
• 부록 3: 3차 델파이 설문지154
• 부록 4: AHP 설문지157
• ABSTRACT·167
• <표 2-1> 재건축 재개발사업 개념 및 구분 8
• <표 2-2> 시공자 선정 절차 24
• <표 2-3> 입찰제안서 비교표 28
• <표 2-4> 정비사업 시공자 선정 결정요인에 관한 연구 32
• <표 2-5> 정비사업 갈등에 관한 연구 35
• <표 2-6> AHP 분석을 활용한 정비사업에 관한 연구 37
• <표 2-7> 시공자 선정 중요요인 측정 지표에 관한 연구 39
• <표 3-1> 패널 수에 따른 CVR값 44
• <표 3-2> 선행연구에서 도출된 연구 49
• <표 3-3> 조사대상 51
• <표 3-4> 델파이 1차 선정결과 53
• <표 3-5> 델파이 대분류 중분류 54
• <표 3-6> 응답의 안전성 56
• <표 3-7> 선행연구를 통한 측정 지표 선정 60
• <표 3-8> 조사대상 61
• <표 3-9> 적용 사업장 현황 64
• <표 3-10> 대상 사업장 현황 65
• <표 3-11> 2024년 시공능력평가 상위 10개사 65
• <표 3-12> 측정 지표 현황 67
• <표 3-13> 사업장의 기초 통계 현황 68
• <표 3-14> 사업장 사업제안 내용 69
• <표 4-1> 설문 응답자의 특성 74
• <표 4-2> 대분류의 상대적 중요도 75
• <표 4-3> 건설회사일반사항 중요도 79
• <표 4-4> 정비사업수행역량 중요도 80
• <표 4-5> 공사금액 중요도 82
• <표 4-6> 공사도급조건 중요도 83
• <표 4-7> 상품설계 중요도 84
• <표 4-8> 공공지원선정제도 중요도 86
• <표 4-9> 중요도 및 순위 87
• <표 4-10> 전문가 그룹별 복합가중치 분석 89
• <표 4-11> 전문가 그룹별 복합가중치에 따른 순위 90
• <표 4-12> 복합가중치 결과 91
• <표 4-13> 회사일반사항 측정 지표 결과 92
• <표 4-14> 정비사업수행역량 측정 지표 결과 93
• <표 4-15> 공사금액 측정 지표 결과 94
• <표 4-16> 공사도급조건 측정 지표 결과 95
• <표 4-17> 상품설계 측정 지표 결과 96
• <표 4-18> 공공지원선정제도 측정 지표 결과 97
• <표 4-19> 상위 10개 사업장 평가결과 99
• <표 4-20> 하위 10개 사업장 평가결과 102
• <표 4-21> 상위 하위 사업장 비교 현황 105
• <표 4-22> 1위 사업장과 25위 사업장 비교 108
• <표 4-23> 동일지역 상위권 사업장 비교 111
• <표 4-24> 동일지역 하위권 비교대상 사업장 113
• <표 4-25> 동일지역 하위권 사업장 비교 116
• <표 4-26> 조합의 통제 가능 요인 117
• <표 4-27> 통제 가능 요인별 상위 10위 사업장 118
• <표 4-28> 종합순위 10위내 정비사업징의 통제 가능 요인 119
• [그림 1-1] 연구의 흐름도 6
• [그림 2-1] 정비사업 추진절차도 9
• [그림 2-2] 정비사업 시공자 선정시기 11
• [그림 2-3] 시공자 선정 절차 14
• [그림 3-1] 정규분포를 사용한 점수표 42
• [그림 3-2] 전체 분석의 흐름 43
• [그림 3-3] 측정 지표 적용과정 57
• [그림 4-1] 대분류 중요도 77
• [그림 4-2] 중분류 중요도 78
• [그림 4-3] 회사일반사항 중요도 80
• [그림 4-4] 정비사업수행역량 중요도 81
• [그림 4-5] 공사금액 중요도 82
• [그림 4-6] 공사도급조건 중요도 83
• [그림 4-7] 상품설계 중요도 85
• [그림 4-8] 공공지원선정제도 중요도 86
• [그림 4-9] 복합가중치 상위 10개 항목 분석 88
• [그림 4-10] 상위 10위 사업장 평가 결과 101
• [그림 4-11] 하위 10위 사업장 평가 결과 104
• [그림 4-12] 1위와 25위 사업장 비교 109
• [그림 4-13] 동일 지역 상위 사업장 비교 112
• [그림 4-14] 동일 지역 하위 사업장 비교 115
• [그림 4-15] 사업장 통제가능 요인 비교 119