일반건물에 대한 시가표준액 산정체계의 개선방안 = The Improvement Plan of the Calculation System of Current Base Value in Local Taxes

국문 초록 (Abstract)

취득세․등록세․재산세 등의 지방세는 과세표준에 각각의 세율을 적용하여 산정하게 된다. 따라서 시가표준액은 시민들이 부담하는 세부담 수준에 직접적으로 영향을 미치는 매우 중요한 기준이다. 지방세의 대부분을 점유하고 있는 부동산에 대한 시가표준액 산정방식을 보면, 토지는 등급가격이 시가표준액이었으나 1996년부터 등급가격에서 개별공시지가로 변경되었다. 건축물은 건물신축가격기준액에 구조․용도․위치지수 등을 적용한 원가방식에 의하여 산정한 것이 시가표준액이었으나 원가방식에 의한 시가표준액은 市場價를 제대로 반영하지 못하고 있다는 문제점이 지속적으로 제기되었다. 그 결과 건축물 중 주택에 대하여서만 2005년부터 시가를 반영하여 건물과 부속 토지를 통합 평가하는 “주택가격공시제도”를 도입하였다. 그러나 상가․오피스텔 등 비주거용 일반건물에 대하여는 아직도 원가방식에 의하여 시가표준액을 산정하고 있다. 그러므로 다양한 용도의 건물을 단일표준건물과 단일 비준표의 체계로 대량 평가함에 따라 시가표준액 대비 시가의 현실화율의 편차가 클 수밖에 없으므로 상권이 활성화되지 않은 나 홀로 상가나 오피스텔 단지에서 시가표준액이 시가를 초과하는 현상이 나타남으로 인해 민원 발생의 주요 원인이 되고 있다. 더구나 요즘처럼 경제가 어려운 때에는 같은 위치 같은 건물이라도 실제거래가격이 천태만상인 경우 원가법에 의한 과세표준을 산정하여 세금을 부과하는 것은 너무나도 객관성이 없다.
따라서, 개별주택가격 공시제도가 취하고 있는 대량평가기법을 도입하는 것이 필요하다. 즉, 일정규모의 표준건물을 선정하여 전문가에 의한 정밀평가를 실시하고 그 결과를 활용하여 나머지 건물의 평가모형을 구축하는 것이다. 또한 전문가의 평가시 원가요소 뿐만 아니라 수익자료 및 시장에서 축적된 토지․건물 거래자료를 활용하여 시장가격이 충분히 반영되도록 해야 할 것이다. 이러한 평가방식은 비록 비용이 조금 늘어나는 단점이 있으나, 비교적 공정하고 정확한 평가가 가능할 것이다. 즉, 주택과 비주거용 구분없이 모든 부동산의 가격을 공시하도록 하며, 현행 비주거용건축물의 원가법에 의한 시가표준액 산정방식은 폐지하여야 한다. 다음으로 오피스텔 등 업무용 시설의 주거용 사용의 판단과 관련하여 부동산 소유자의 신고나 세무공무원의 조사 등에 의하기 보다는 지방세법에 이를 명문화시킴으로써 주거용 오피스텔에 대한 실질적인 현황과세가 이루어 질 수 있도록 하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The local Taxes such as Acquisition Tax, Registration Tax and Property Tax are calculated by multiplying the value of tax base to tax rates. Therefore the Current Base Value (CBV) is a very important factor affecting directly the tax burden taxpayers are to be paid. The CBV takes the most part in the value of CBV of local taxes. The CBV in land had been based on the price of land that was calculated by the land class, but it was changed to the Publicized Individual Land Prices (PILP) in 1996. The CBV of buildings in the past was based in the cost of building construction that was calculated by multiplying the factors of structure, use and location of building to the Standard Value of Newly Constructed Building. However it has been raised continually by many questions that the CBV of buildings calculated by the cost method is not an adequate method to reflect properly the fair market value (FMV). As a result the Publicized Individual Housing Prices (PIHP) reflecting the FMV of the house and its land at the same time was introduced only to housing among buildings in 2005. Yet the CBV on those none housing buildings such as commercial buildings and offices are still calculated by the cost method (CM). Thereforethe commercial buildings used by various purposes but calculated by the simple CM with a large scale have a big difference between the CBV and FMV. As a consequence the CBV calculated by the CM in the commercial buildings and offices has beena main cause of public resentment because the CBV is higher than the FMV. The CBV may not be a proper method to tax those buildings because its value could be different according to the floor location.
To reflect the FMV into those buildings, it needs to introduce a mass evaluation method adapted already in the PIHP. It means that the appraiser selects and evaluates in detail the example buildings, and then he or she evaluates other buildings based on the results. In addition, the appraiser needs to reflect the FMV in full using the transaction data accumulated in the market as well as profits and cost data. Even though this evaluation system requires high cost, it may be possible to appraise those buildings fairly and accurately. The every price of real estates must be opened to the public without regard to housing or non housing, and the current CM of CBV on the commercial buildings should be abolished. Furthermore with regard to the decision whether a building is housing or non housing, the taxation should be made according to the real use instead of the inspection results of tax officers or the return of building owners.

참고문헌 (Reference)

1 유상호, "호주․뉴질랜드 부동산평가분야 국외연수 결과보고서" 서울시 2008

2 양기철, "적정가격의 개념정립 및 주택가격공시제도의 개선방안에 대한 소고" 한국감정평가협회 (74) : 2006

3 백종철, "우리나라 부동산 과표의 문제점과 개선방안" 2005

4 김양수, "부동산세제개편과 지방세과표 발전방안" (6) : 2006

5 김영도, "부동산 공시가격의 현실화 방안에 관한 연구" 단국대학교 대학원 2006

6 吉田 倬郞, "고정자산세에 있어서 가옥평가에 대하여, 새로운 時代의 固定資産稅制" 행정자치부 1999

7 이창남, "건물과표의 합리적 개선방안에 관한 연구" 서울시립대학교 세무대학원 2004