복합민자역사 개발이 지역 상권에 미치는 영향 분석 : 왕십리,신촌역사를 중심으로 = (A) study on the commercial land use change in subway station area influenced by railroad station complex development

국문 초록 (Abstract)

역세권 개발에 대한 관심이 높아지면서 지하철역을 대규모 복합기능의 민자역사로 개발하는 사례가 많아지고 있다. 그러나 복합 민자역사를 개발하면서 민자역사의 입지가 그 주변의 상업지역에 어떠한 변화와 영향을 미치게 될 지에 관한 고려는 미흡한 것이 사실이며, 이에 관한 실증적인 연구도 거의 이루어지고 있지 않고 있는 것이 현실이다. 따라서 본 연구에서는 왕십리 ㆍ 신촌 복합민자역사 개발 전 ‧ 후로 지하철역 주변 상업지역의 토지이용의 특성이 어떻게 달라지는지 고찰해보고, 역세권 내의 상업 업종의 분포의 변화 및 토지지가 변화를 파악하여 그 특징에 대해서 살펴보는 것을 목적으로 한다.
본 논문의 결과는 다음과 같다.
첫째, 도시적인 영향분석
• 복합민자역사의 입지가 역세권 내 상권의 소규모 사업체들에 영향을 끼쳐 전체적으로 사업체수가 감소하였으며, 소규모 사업체들이 감소하는 대신 사업체 하나당 규모는 점점 커지고 있음을 볼 수 있다.
• 업종별 점포수의 변화 분석은
왕십리역의 경우 정상적인 영업활동을 시작하는 시점인 2008년부터 도매 및 소매업과 개인서비스업수가 증가한 반면 신촌역의 경우 조사대상 대부분에서 오히려 감소하는 현상을 보이고 있다. 신촌역의 주변상권에 미치는 영향력이 작다는 것을 의미한다.
• 지하철 유동인구 변화 분석에서
개발 전과 후에 왕십리역의 경우 승ㆍ하차 인원 모두 뚜렷한 증가현상을 보이는 반면 신촌 민자역사의 경우 감소하고 있는 것을 볼 수 있다.
둘째, 부동산적인 영향분석
• 지가변동률을 살펴보면
두 개의 대상지역 모두 공통적으로 2007년부터 지가가 급격히 떨어지는 모습을 보이는데, 지가변동률 역시 이 시기에 심한 하락세를 보이는 것으로 보아 이는 각 상권만의 현상이라고 하기에는 무리가 있고, 이 시기의 정부의 부동산 정책으로 지가가 급격히 하락한 것으로 보는 것이 타당하다.
• 거리별 토지 지가변화는
왕십리역의 경우 우선 200m 거리상에는 건물이 민자역사와 인접하여 이로 인한 간접적인 지가상승 효과를 보았다는 것을 알 수 있다. 그러나 거리가 멀어지면 멀어질수록 가격이 하락하고 400m 지점부터는 다른 영향에 의해 지가가 변화하는 것을 볼 수 있다. 신촌역의 경우 민자역사로 인해 지가가 상승했다 판단하기 보다는 기존 신촌역 상권에 형성된 지가변화로 바라 볼 수 있다.
위의 분석결과에서 알 수 있듯이, 복합용도의 민자역사는 지역사회, 경제, 부동산에 크고 작은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이에 본 논문의 목적은 민자역사 입점 전 또는 도시계획과 상권개발 시 위의 결과를 바탕으로 입점을 계획하고 민자역사가 지역사회 등에 미치는 긍정적 영향력을 극대화할 수 있도록 참고자료로 활용될 수 있도록 하기 위함이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In modern cities, the subway is one of the most important transportation that connects a region to others, and the subway serves as important gateway or pathway that many people go through. Besides, subway stations are not only nodes of transportations but also spaces that many people play various activities.
As many people passing by, generally there are many retails and shops around a subway station. And these spaces are background or central place where many activities could be taken place. Therefore, in modern cities the subway station is not only center of transportations but also a space that functions as a important part of a city. So, a subway station has great influence on the around region directly or indirectly.
In such circumstances, this study was aimed at analyzing the effects of a subway station on the community in terms of the number of business increased and their employees as well as land prices and financial contribution. To this end, the researcher sampled Wangsimni and Sinchon railroad station complex.
The results of this study can be summarized as follows;
1. Urban effects analyzed
• The number of shops was suddenly increased with the development, but in the long run, the effects are not lasted and decreased because of the influence of large scale retails in railroad station complex. And shops around the railroad station complex are more larger and larger after the development.
• As a consequence of analyzing the number of shops and their employees by business type,
it differed depending on the type of the railroad station.
In the case of Wangsimni, the shops increased in some business types, while the number of the shops in Sinchon was not affected by developing the railroad station complex.
• In subway passengers analysis,
the change of the number of passengers who use the subway stations before and after the development were increased.
• In terms of brand level,
there are no changes after developing the subway station.
2. Effects in terms of real estate price
• Although the correlations between the subway station and the land transaction are not existed, the effects on land prices were found in Wangsimni not in Sinchon. The lands centering around the subway station were priced higher; the more distant a land was located from the shopping center, it was lower priced and then, higher priced.
As discussed above, a Railroad Station Complex was found to influence the community, its economy and real estate prices. Lastly, it is hoped that this study will be useful to future plans of Railroad station complex positioning or urban planning and commercial zone development for maximization of their positive effects on the community.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구 배경 = 1
• 2. 연구 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 고찰 = 4
• 제1절 복합민자역사 = 4
• 1. 복합민자역사의 개념 = 4
• 2. 복합민자역사와 도시기능과의 관계 = 4
• 3. 복합민자역사 개발의 배경 및 목적 = 5
• 제2절 역세권 및 상권 = 7
• 1. 역세권 = 7
• 2. 상권 = 10
• 3. 토지 이용 = 16
• 4. 기존문헌 연구 = 18
• 제3절 해외 역세권개발 사례 = 23
• 1. 일본의 사례 = 23
• 2. 프랑스의 사례 = 27
• 제3장 분석 대상지 고찰 = 31
• 제1절 왕십리민자역사 및 주변 상권 = 31
• 1. 왕십리역사 개요 및 성격 = 31
• 2. 층별용도구성 = 32
• 3. 추진경위 = 32
• 4. 역무시설 = 32
• 5. 역사주변현황 = 33
• 제2절 신촌민자역사 및 주변 상권 = 35
• 1. 신촌역사 개요 및 성격 = 35
• 2. 층별용도구성 = 36
• 3. 추진경위 = 36
• 4. 역사주변현황 = 36
• 제4장 민자역사 주변 상권의 변화특성 분석 = 39
• 제1절 도시적인 영향분석 = 39
• 1. 사업체수 및 종사자 수의 증가 = 39
• 2. 업종별 증감 추이 = 42
• 3. 유동인구의 변화 = 47
• 4. 브랜드 지수 변화 = 49
• 제2절 부동산적인 영향분석 = 50
• 1. 토지 거래 현황 = 50
• 2. 아파트 거래 현황 = 52
• 3. 토지지가에 미치는 영향 = 54
• 4. 거리별 토지지가 변화 = 58
• 제5장 결론 = 63
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 = 63
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 68
• 참고문헌 = 69
• 영문초록 = 71