지구단위계획 평가 및 운용실태에 관한 연구 = (A) study on evaluation of the 'District Unit Plan' and operational application

국문 초록 (Abstract)

지구단위계획으로 계획 지정된 구역중 상당수가 재정비의 대상으로 되어있어 앞으로 그 문제점의 개선사항이 시급하다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 기존 지구단위계획으로 지정된 지정 대상지의 특성과 부문별 계획적인 요소에 대한 세부계획요소와 계획내용, 그리고 운용실태에 대하여 평가분석하고, 그 문제점들을 파악하여서 향후 운용 방향에 있어서는 지구단위계획의 효율적이고 합리적인 방안을 제시하는데 그 목적이 있다.
첫째, 도시의 공간구조 변화의 대응에 관한 사항에서는 중심지 체계에 따른 각 자치구별 통일된 접근방식이 필요하고, 구역의 위계에 있어 재정비가 시급한 경우 서울시 주도하에 통합관리·운영방안이 필요하다고 판단된다. 구역지정의 목적이 상이한 구역들은 통합 재정비 운영방안 마련이 시급하고, 지정범위의 설정이 필요하다. 용도지역 관리에 있어서는 용도지역변경원칙 수립시 개발밀도 검토, 기반시설용량 검토의 필수 요건 제시하고, 구역지정 실효시의 용도지역 환원 조치 및 기본적인 계획 결정을 통한 구역결정 유지 방안의 제시가 필요하다.
둘째, 도시의 공공성 확보에 관한 사항에서는 계획구상 단계부터 주민의견 및 사업 시행 부서의 의견을 계획반영하고, 공공부문에 있어 재원조달방안 등은 지침화 한다. 용도지역 변경 또는 미 변경 시에는 개발이익의 환수에 의한 대규모 부지에서의 기부채납 비율의 산정근거를 마련하고, 개발이익 환수차원에서 지구단위계획 인접 블록에 대한 지구단위계획 요소의 제어수단을 마련한다.
셋째, 도시의 통일성 및 다양성에 관한 사항에서는 지구단위계획 재정비시 토지 소유관계 현황조사 항목 신설하고, 또한 최대개발규모의 도시계획결정사항 해제를 요구하여 필지간 공동건축시 적용기준 제시한다. 건축선계획에 있어서는 권장적 요소 내지는 필수적 요소로 제시토록 지침 작성방향을 설정하고, 건축행위시 건축선 지정 등을 통해 확보된 공공공간에 대한 사항은 실사실시 운영을 제시하여야 한다. 용도관리에 있어서는 건축물용도 관리 기준을 제시하고, 용도변경은 건축법상의 용도변경 기준을 추가제안해야 한다고 판단된다. 건축물의 높이에 있어서는 건축물의 높이규제는 높이만을 기준으로 설정하며, 토지이용에 따른 층수규제는 평균층수개념의 도입방안을 검토하고, 가로구역 별 높이산정기준의 지침을 구체화하여야 한다.
넷째, 건축물의 밀도관리에 관한 사항에서는 건폐율 계획은 부지규모 및 지구단위계획의 추진 목적에 따라 별도로 적용될 수 있는 건폐율 제한기준설정하고, 건폐율 완화 범위 항목을 추가 제시해야 한다. 용적률 계획에 있어서는 기준용적률 산정기준의 구체성 확보한다. 또한, 구역의 총량적 용량분석을 통한 기준용적률, 허용용적률의 산정기준을 제시하고, 해당 계획내용별 용적률 완화 기준의 변경을 통한 허용용적률, 기준용적률 차이의 해소방안을 제시해야 한다. 용적률 인센티브에 있어서는 용적률 완화기준을 고려한 항목의 조정이 필요하고, 용도지역변경 혹은 계획적용 유형 등에 따라 용적률 기준의 설정 시 인센티브기준의 차별화 된 접근 방법의 제시가 필요하다. 또한, 관련 법규의 변경 후 건축민원이 빈번한 지역의 경우주요 건축기준(건폐율, 용적률, 높이 등)에 적용에 있어서 부분적 재정비를 시행하여야 한다.
본 연구는 지구단위계획의 운용실태를 분석하기 위해서 문헌연구와 사례구역의 지정현황, 계획요소별 현황을 중심으로 서울시에서 시행하고 있는 지구단위계획을 평가하고, 계획요소별 내용과 운용실태를 파악하고 개선방향을 제시하였다.
그러나 연구과정에서 지역의 특성 및 지역여건 조사가 이루어지지 못했고, 계획요소별 구체적인 세부사항에 관한 연구가 부족하였으므로 추후 이 부분에 대한 연구가 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Due to the fact that the vast majority of the District Units Plan area is in need of reevaluation, there is an urgency of confronting this issue.
The main focus is to evaluate these designated areas of development through thorough examination of each and every plan, to include operational methods, it's effectiveness, and solutions to counter existing problems.
First, there must be a focus on combining all the areas into one central point. If there are problems existing in different areas, Seoul can be designated to be the centralized point for operational management.
There is an urgency in designating the areas effectively to establish centralized operational method. There is a need to present a plan to check the establishment through developmental examination. This is to include the size of the existing establishment and the areas their base.
Secondly, there is an importance of gathering valuable information regarding the areas of units. planning, and public's interest, views, and opinions. The designated and nondesignated areas will be provided with controlled means based on the rate of contribution for these large scale areas. A foreclosure for development profits will also be implemented for controlled means in establishing utmost control and development.
Thirdly, it is important to establish a district party chapter regarding provisions or issues concerned with the city's uniformity and its diversity. In addition, there is a need to present ways to provide indispensible information regarding large scale plans for the city, application for the plan's revocation., and for the joint construction.
It is essential to establish a construction plan to have promotional and indispensable element, with a concrete frame work index, thus operating under authorization for the inspection of the public areas. As for the expenditure, it should be based on the expenditure basis of the construction. The expenditure modification should be based on the basis of law in reference to the construction. The height of the building will be strictly based on the law restrictions, the number of floors will be reviewed based on the size of the lot, and the adjacent area should be separately and concretely indicated.
Finally, all matters pertaining to the density of the building and its building-to-land ratio will be based upon the site of the building, and any additional discrepancies can be adhered separately. Also, a provision mitigating the building-to-land ratio must be presented for this matter.
Thus, insuring a computation of the standard capacity ratio. It is crucial to put forth a standardized capacity through the analysis of the district's total capacity, presentation of the authorized capacity via computation, authorized capacity through the mitigated modification of the project matters, and a withdrawal plan for the different standardized capacity. A mitigated standardized capacity clause is needed for the capacity incentive, presentation of a distinctive approchable method for the modification of the district use or project application. In addition, there is need to put an application of sectional re-consolidation for the standadization of construction(building-to-land ratio, capacity, height, etc) based on the modification of related laws and regulations, and the constructional frequency based on enmity of the main constructional standard.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 1.1 문제의 제기 및 연구의 목적 = 1
• 1.2 연구의 방법 및 범위 = 2
• 1.3 기존 연구의 고찰 = 3
• 1.4 연구의 구성 = 5
• 제2장 지구단위계획의 이론 및 현황
• 2.1 지구단위계획의 개념정립 = 8
• 2.1.1 지구단위계획의 개념 및 정의 = 8
• 2.1.2 지구단위계획의 고찰 = 14
• 2.2 지구단위계획의 현황 = 21
• 2.2.1 지구단위계획의 지구지정현황 = 21
• 2.2.2 지구단위계획의 시행지침 현황정리 = 25
• 2.3 지구단위계획 계획내용의 특징 = 33
• 제3장 지구단위계획 평가 및 분석
• 3.1 지구단위계획요소 분석의 개요 = 36
• 3.1.1 사례구역 선정 = 36
• 3.1.2 분석의 방법 = 37
• 3.2 지구단위계획 특성 및 계획요소의 현황분석 = 39
• 3.2.1 지구단위계획의 특성 = 39
• 3.2.2 지구단위계획의 계획요소의 현황 = 44
• 3.2.3 분석결과 = 59
• 3.3 지구단위계획의 계획내용 분석 = 66
• 3.3.1 계획내용분석의 개요 및 방법 = 66
• 3.3.2 도시의 공간변화의 대응에 관한 사항 = 68
• 3.3.3 도시의 공공성 확보에 관한 사항 = 76
• 3.3.4 도시의 통일성 및 다양성에 관한 사항 = 83
• 3.3.5 건축물의 밀도관리에 관한 사항 = 92
• 3.3.6 분석결과 = 98
• 제4장 지구단위계획 운용 실태의 분석
• 4.1 지구단위계획 운용프로세스 = 108
• 4.2 지구단위계획의 운용실태 = 112
• 4.3 분석결과 = 131
• 제5장 결론
• 참고문헌 = 141
• 부록 = 145
• 국문초록 = 150
• Abstract = 152