지하철 개통전후 역세권의 지가변화분석 = (An) analysis of the changes of land prices by opening of subway line in the vicinity of stations

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 지하철 개발에 따른 역세권 안과 역세권 밖의 지가 변화를 분석하는데 있다.
연구의 공간적 범위는 서울시 지하철 5호선의 길동역, 명일역, 천호역이며, 시간적 범위는 노선 계획 단계인 1990년 1월 1일 부터 개통 이후 6년 경과시점인 2001년 1월 1일 까지이다. 분석방법은 첫째, 연구 대상 지하철역 주변지역의 지가에 대한 기초통계분석을 하였다. 둘째, 지가에 영향을 미치는 요소를 분석하기 위하여 지가를 종속변수로 하고 지하철역으로부터 대상지까지의 거리, 필지면적, 토지이용상황, 도로여건, 부지형상을 종속변수로 하여 회귀분석을 실시하였다. 셋째, 분산분석을 통하여 지하철 개통전·후의 지가변화가 역세권 안과 밖의 차이가 있는 지를 알아보았다. 마지막으로, 회귀분석을 실시하여 지가변화 예측모형을 정립하였다. 분석에 사용된 종속변수는 지하철 개통 전·후의 지가 변화율이고, 독립변수는 토지이용상황, 직선거리, 역세권 안·밖 상황이다.
분석결과 길동역의 경우 토지이용상황, 도로여건이 지가에 영향을 미치는 것으로, 명일역의 경우에는 토지이용상황, 지하철역으로부터 직선거리, 도로여건이 지가에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 천호역의 경우 토지 이용상황, 지하철역으로부터 직선거리, 부지형상이 지가에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 대상지 3개의 역에서 공통적으로 지가에 영향을 미치는 변수는 토지이용상황으로 상업용도의 토지이용이 주거용도의 토지이용보다 지가상승에 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 그 외 지하철 역에서 가까울수록, 도로여건에서 광대로, 중로 등 도로가 클수록 대체로 지가상승에 영향을 더 미치는 것으로 분석되었다.
지하철 개통 후 역세권 안·밖의 지가 변화율을 분석하기 위하여 분산 분석을 실시한 결과, 분석 대상 3개 역세권에서 95%수준에서 역세권 안과 밖의 차이가 있는 것으로 나타났다. 또한 토지이용상황, 직선거리, 역세권 안·밖을 나타내는 가변수를 이용하여 지하철 개통 전·후의 지가 변화율을 설명하는 회귀식을 도출하였다. 분석결과 지하철 역세권 안과 역세권밖을 나타내는 가변수의 결정계수가 유의한 값을 나타내었다. 이는 지하철 역세권 안과 역세권 밖의 지하철 건설에 따른 지가 변화율이 차이가 있음을 나타내고 있다. 이는 지하철 건설후 역세권 내에서는 접근성의 향상과 유동인구의 증가로 인하여 지가의 상승이 일어난 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the change of land prices by opening of subway line in the vicinity of stations in Seoul Metropolitan Area. Land price data for 170 lots were collected from the vicinity of 3 stations of Seoul Metropolitan Subway Line no. 5, opened in 1996.
The data is land price of selected lots of each year between 1990 and 2001 respectively. The methods are as follows ; Fistly, preliminary statistical analysis was performed such as frequency and descriptive test. Second, multiple regression analysis was hired to describe the effect of new subway line on land prices. Variables included are distance from station, area of land, land usage, dummy variable which indicates the width of adjacent road, and shape of the lot. Next, analysis of variance was performed to identify the difference between land prices of lots located inside 400 meters from station and the others. Finally, regression analysis was used to describe change of land prices for ten years, from 1991 to 2001.
The results are as follows ; Land usage has effected on land price in all areas analyzed. Other variables have effected on land price in some areas. Lot s with commercial land usage, adjacent to a wide road and near the subway station has showed higher increase in land price than others.
The analysis of variance represent ed the difference of the ratio of land price change between inner and outer subway areas. It means there is a difference in the ratio of land price change according to the new subway line. In addition, the ratio of land price change is higher in inner subway areas. It is expected that there are two causes raising land price. One is improvement of accessibility, another is increasement of pedestrian volume.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 표목차 = iii
• 그림목차 = iv
• 국문요약 = v
• I. 서론
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• II. 문헌고찰
• 2.1 역세권의 이론적 고찰 = 3
• 2.2 지가이론 = 7
• 2.3 통계 분석에 관한 이론적 고찰 = 16
• III. 이용자료의 특성 및 기초 분석
• 3.1 조사자료의 특성 = 21
• IV. 지가요인 분석
• 4.1 지가에 영향을 미치는 요인 분석 = 31
• 4.2 역세권안·밖의 지가 변화 분석 = 34
• 4.3 역세권안·밖의 지가 변화 예측 모형 = 37
• V. 결론
• 5.1 결론 = 42
• 5.2 앞으로의 연구 과제 = 43
• 참고문헌 = 44
• ABSTRACT = 47