REITs제도의 실태분석과 발전방향에 관한 연구 : 일반 REITs의 활성화 방안을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

1997년 IMF의 구제금융을 신청한 이후 한국경제는 국가신인도 하락과 금융시장의 불안으로 자산의 가치가 하락하는 자산 디플레이션을 경험하였다.
이에 따라 정부를 중심으로 적극적인 구조조정을 실시하여 기업의 과다한 부채비율 축소와 금융기관의 부실채권을 정리하는데 주력하였다. 정책당국은 자산디플레현상을 해결하고 기업과 금융기관의 구조조정을 원활하게 하기 위한 방법으로 2001년 4월 REITs(Real Estate Investment Trusts)제도를 도입하였다. REITs는 부동산을 증권화하여 자본시장과 연계시켜 유동성과 환금성을 제고하며 기업이 보유한 구조조정을 위한 부동산 매각을 원활하게 하며 기업의 재무제표 충실화에 기여하고 투자자에게는 안전성을 갖춘 간접 부동산금융상품이다. REITs산업은 비록 초기 시작단계이지만 자본시장에서 부동산에 대한 투자인식을 변화시키고 부동산 시장에 참여할 수 있는 기회를 확대하는 투자대안으로 관심의 대상이 되고 있다.

REITs는 2001년 4월 일반 REITs법의 제정과 동년 5월의 개정(CR-REITs추가)을 통해 전체적인 구조를 확립했다. REITs제도가 도입된 이후 일반REITs는 1개도 설립되지 못한 반면 CR-REITs는 2004년 10월 현재 9개회사가 설립되어 총 자산규모는 약 1조 3,000억원에 이르는 등 점진적인 성장을 하고 있다. 이에 일반 REITs와 CR-REITs는 기본적인 제도의 뿌리가 같음에도 불구하고 도입배경과 취지의 상이함으로 인해 인가, 감독, 모집, 세제혜택등에도 차이를 나타내고 있으며 이러한 차이는 곧 국내 REITs시장의 현황을 이해하는 단서가 될 것이다.
본 연구에서는 REITs제도의 이론적 고찰과 현황을 비롯한 제도적 실태파악을 근거로 일반REITs제도의 활성화에 필요한 문제점을 부각시키고 다른 부동산 간접투자상품과의 비교를 통한 분석 및 미국을 비롯한 선진국의 REITs제도의 운용현황과 시사점을 접목하여 일반 REITs의 활성화 방안에 관한 대안을 제시하고자 한다.

이에 일반 REITs제도가 활성화되려면 상근 임직원이 없고 자산의 투자 운용을 자산관리회사에 위탁하는 Paper Company 형태의 명목 회사형 일반REITs를 허용하여 법인세 등 세제상의 혜택이 주어질 수 있도록 회사형태를 다양화하여야 한다. 또한 REITs가 안정적이고 적극적인 수익을 창출할 수 있도록 부동산 개발사업을 허용하는 제도적 지원이 필요하고 투자규모를 총 자산의 50%까지 주주총회의 특별결의만으로 투자여부를 자율적으로 결정하도록 하여야 할 것이다. 아울러 투자자 보호를 위해 건설교통부와 금융감독위원회가 공동으로 감독하고 준법감시인 제도 및 자산운용을 위해 임직원이 준수해야할 내부통제기준을 마련하며 REITs제도의 운영이나 감독면에서 선진국과 같이 외부의 민간전문가로 구성된 사외이사를 참여시켜 행정적인 감독수준 이상의 감독기능이 필요하리라 본다.
REITs가 원만한 영업활동을 수행하기 위해서는 최초 설립시부터 현물출자를 허용하여 투자대상 부동산을 적기에 확보하고 설립시 상당한 현금부담을 완화할 수 있도록 총자본의 70% 이내에서 허용하여야 한다. 마지막으로 자산유동화 증권의 만기구조를 장기로 다양화하고 발행시장과 유통시장의 기능을 활성화하여 투자대상 유가증권을 확보하는데 주력하여야 할 것이다.

REITs가 활성화된 선진국, 특히 미국의 실증적인 자료를 제시하여 우리나라의 일반 REITs의 발전방향을 가늠해 볼 수 있었으며 또한 다행스럽게도 CR-REITs의 건실한 성장과 우량한 배당수익률의 시현은 일반 REITs의 발전가능성을 한층 밝게 전망할 수 있다고 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean economy had experienced decline of international confidence and asset deflation where the value of assets depreciates due to the unstable financial market since applying for the 1997 IMF bailout package.

The government put all the efforts on aggressive restructuring program to reduce excessive debt-to-equity ratio of corporations and write off non-performing loans in the banking sector. The government authorities introduced REITs in April of 2001 to solve asset deflation phenomenon and smooth restructuring in both the corporate and financial sectors. REITs are a secure indirect real estate investment product to the investors which heightens liquidity and convertibility by turning real estate into stocks making it easy to link with capital market. It also smoothes selling-off of company-owned property for the purpose of restructuring and contributes to strengthening corporate balance sheets. REITs industry is still in its early stage, but drawing attention as an alternative investment vehicle that can change peoples perception towards real estate in the capital market and increase opportunities for the public to participate in real estate market.

REITs established its overall structure through making the REITs law in April, 2001 and revising it by adding CR-REITs in May within the same year. since the introduction of the product while there are no general REITs, the total number of CR-REITs comes to nine as of October, 2004, making its gross property value to 1.3 trillion won. Although general REITs and CR-REITs have the same roots in their fundamentals, there are differences in terms of authorization, supervision, fund-raising, and tax favors occurred by different background and purpose of their introduction, which leads to understanding of the current status of REITs in Korea.

In this study which is based on theoretical consideration, current status and understanding systematic conditions of REITs the problem is to be embossed for activating general REITs system. Also this study would present the plan for activating REITs by comparison with other indirect investment products of real estate and REITs systems of developed countries just like U.S.A.

To activate general REITs, It would be permitted that the general REITs assume the form of the paper company which has no full time employee and trust the own assets to Investment trust management company. Also It is need to be various shapes of company for the benefit of reducing the corporation tax. To create continuous and positive benefits of REITs, systematic support which permits the real estate development business would be needed. And investment volume so far as 50% of total asset would be decided under the special resolution of the stockholders. To protect the investor the Ministry of Transportation and Construction and financial supervisory commission supervise the REITs together. A corporation supervisor system, internal control regulations which the employee must obey for the investment of asset and the outsider director who are the specialist about the REITs are needed over the level of administrative supervisory.

For REITs to go on smoothly, the initial investment in kind so far as 70% of Total asset is needed to be permitted. It can be confirmed to the target of real estate and exclude the burden on cash. Finally the maturity structure of ABS should be various and the first market and the second market would be needed to be activated.
The direction to the development of Korea REITs market can be forecasted by watching U.S.A flourished through REITs. Also the strong growth of CR-REITs and good return rate can have a good prospect of REITs.