재건축부담금 부과기준의 개선방안에 관한 연구 = (A) Study on the Political Recommendations of Payment Criteria of Reconstruction Charge

국문 초록 (Abstract)

1970년대 이후 한국은 급속하게 진행된 산업화, 도시화에 따라 주택부족의 문제에 시달려 왔다. 초기의 주택공급대책은 신도시의 건설이었으나 이러한 정책들은 환경문제, 인프라공급의 문제 등을 야기함에 따라 최근의 정책대안은 기존도시의 재개발, 재건축이 등장하였다. 그러나, 2000년 이후에는 재개발 재건축사업이 재건축 주택가격 폭등 및 투기 심화로 중대한 고비를 맞는다. 재건축부담금은 이러한 역사적인 배경하여 2006년에 도입되었다.

본 연구의 목적은 일부 실증자료를 통해 재건축부담금제도의 핵심인 부과기준에 대한 문제점을 검토하여 개선방안을 제시하는 것이다. 이를 위하여 국내의 각종 선행연구자료 및 논문 등 문헌자료를 조사하여 부담금에 대한 일반이론을 고찰하였고, 재건축초과이익 환수제도의 필요성과 법적 근거 및 주요내용, 재건축부담금의 의의 및 성격, 부과기준에 대한 논쟁 등을 검토하였다.

본 연구에서 제시한 재건축부담금 부과기준에 대한 문제점은 다음과 같다. 첫째, 지역별 자산가치가 각기 다름에도 불구하고 면제기준과 부과단계별 금액기준이 일률적이며, 강남3구의 시뮬레이션을 기초로 함에 따라 강남3구 및 수도권과 기타 지역에 대한 형평성 및 역차별 문제가 제기되었다. 둘째, 재건축 부담금은 부담금 납부자들이 법적으로 바람직한 행위를 유도하기 위한 유도성 부담금이나, 조세제도에서 소득재분배를 위하여 일반적으로 채택하고 있는 누진적인 과세방법을 채택해 공평하고 정당한 초과이익을 환수하지 못한다는 것이다. 셋째, 재건축사업으로 인한 임대주택건설 및 소형평형공급의 일정비율을 강제적으로 부담함으로써 재건축부담금과 자칫 이중부담 등 과잉성의 논란에 휘말릴 수 있다.

본 연구에서 이러한 문제점을 극복하기 위해 제시한 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 전국을 대상으로 하기 때문에 지역적 차별이 없도록 면제기준과 누진적인 부과기준을 폐지한다. 둘째, 유사 부담금과 같이 부과기준을 비례방식으로 전환하고, 부과율은 20～30% 등 적정 부과율로 인하한다. 셋째, 임대주택건설 및 소형주택공급 등 시설부담형 환수방법을 폐지하고 금전급부 방식인 재건축부담금으로 통합한다.

결론적으로, 본 연구는 이러한 제도적 개선방안을 제시함으로써 재건축초과이익 환수제도 도입의 본래 정책목표의 달성에 보다 한걸음 더 가까이 접근하고, 재건축과 관련한 보다 개선된 주택정책의 방향성을 제시하는데 기여하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Mainly caused by the rapid urbanization and industrialization, Korea has suffered from housing shortage since 1970th. Although initial policy reactions have focused on the building new cities to cope with the problem, policies related to housing reconstruction have gradually gained more importance after the year of 2000 because the former has been under serious criticism - causing environmental protection problem, infrastructure shortage, etc. However, housing reconstruction policies also have confronted high barrier, as the sharp rise in the price of housings expected to reconstruct, and upon which speculations have taken place. Reconstruction charge appeared on the stage as one of the promising tool to cure them based on these historical backgrounds in 2006.

The objective of this study is to suggest the problems and political recommendations of payment criteria, which reside in the core of Reconstruction Charge by using empirical data. To achieve this aim, literature review was done to understand the underlying theoretical foundation of paying charge. The necessity and legal foundation, main contents and their characteristics, arguments over the payment criteria of Reconstruction Charge were also investigated.

This study has identified the problems of Reconstruction Charge. Firstly, notwithstanding various asset values by sectors, exemption criteria and of each thresholding values by payment stages of Reconstruction Charge were uniform. Additionally, supported by the simulation data sampled by three KangNam-Gus (KangNam-Gu, SeoCho-Gu, and SongPa-Gu), it was criticized that inequality and reverse discrimination between three KangNam-Gus and the other areas in the Capital Regions happened. Secondly, Reconstruction Charge, even though the purpose of it is to induce the appropriate legal reaction by a charge-payer, adopted graduated taxation that is generally accepted in the case of tax because of income redistribution, which could not redeem additional profit stemmed from the redevelopment of the site in a equal and proper manners. Thirdly, Reconstruction Charge could be caught in controversial arguments as it was a redundant and heavy regulatory burden to charge-payers when it was charged with other obligations of supplying small-size housings and council-owned houses.

Political recommendations suggested by this study were, firstly, to revoke exemption criteria and graduated taxation in order to prevent discrimination by sectors; secondly, to convert payment criteria of Reconstruction Charge into proportional taxation as alike as the similar charges and to cut the payment rate down to appropriate level, as ranged 20~30 percentages; thirdly, to revoke the obligations of supplying small-size housings and council-owned houses and incorporate them into the Reconstruction Charge.

In conclusion, political recommendations mentioned above can contribute to approaching closer to the original goals when it was introduced and indicating the more advanced housing policies in the field of housing reconstruction.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 재건축부담금의 일반이론 = 4
• 제1절 부담금의 의의와 기능 = 4
• 1. 부담금의 의의 = 4
• 1) 이론적 의미 = 4
• 2) 법률적 의미 = 5
• 2. 부담금의 유형 = 6
• 1) 이용자·원인자 부담금 = 6
• 2) 수익자 부담금 = 7
• 3) 유도성 부담금 = 7
• 4) 보증금·예치금 성격의 부담금 = 8
• 3. 부담금의 기능 = 8
• 1) 공적목적을 위한 재정수입의 확충 기능 = 9
• 2) 의무이행의 확보 기능 = 9
• 3) 사회적으로 바람직한 행위의 유도 기능 = 9
• 제2절 부담금과 조세 등 유사 개념과의 차이 = 10
• 1. 부담금과 조세와의 차이 = 10
• 2. 부담금과 유사 개념과의 차이 = 12
• 제3절 재건축사업과 재건축부담금 = 14
• 1. 재건축사업과 초과이익 = 14
• 1) 재건축사업의 개요 = 14
• 2) 개발이익과 초과이익의 개념 = 16
• 3) 재건축사업과 초과이익 = 18
• 2. 재건축부담금의 의의와 성격 = 20
• 3. 재건축부담금과 개발이익과의 관계 = 21
• 제3장 재건축초과이익 환수제도의 근거 및 법적 검토 = 24
• 제1절 재건축초과이익 환수제도의 법적 근거 = 24
• 1. 헌법적 근거 = 24
• 2. 개별법적 근거 = 25
• 제2절 재건축초과이익 환수제도의 필요성 및 제도개요 = 26
• 1. 재건축초과이익 환수제도의 필요성 = 26
• 1) 재건축사업이 주택가격 상승의 촉발제로 작용 = 26
• 2) 재건축사업에 따른 초과이익의 독점적 사유화 = 28
• 3) 재건축사업에 대한 부정적 인식 및 사회문제 발생 = 28
• 2. 재건축초과이익 환수제도의 개요 = 30
• 1) 부과대상 사업 및 주택 = 30
• 2) 납부의무자 = 30
• 3) 재건축부담금의 산정 = 30
• 4) 부담금의 부과 및 징수 = 34
• 5) 부담금의 귀속 및 용도 = 37
• 제3절 재건축초과이익 환수제도의 법적 검토 = 38
• 1. 재건축초과이익 환수제도의 위헌성 및 입법목적의 정당성 = 38
• 2. 정책 실현목적 및 헌법적 정당화 요건 = 39
• 3. 초과이익과 미실현이득의 관계 = 40
• 4. 일반법 원칙과의 관계 = 41
• 1) 소급입법 금지의 원칙과의 관계 = 41
• 2) 실질과세 및 과잉금지의 원칙과의 관계 = 42
• 3) 평등의 원칙과의 관계 = 43
• 4) 기본권 침해와의 관계 = 44
• 제4장 재건축부담금 부과기준의 문제점과 개선방안 = 46
• 제1절 재건축부담금의 부과기준에 관한 논쟁 = 46
• 1. 계측의 정밀성 및 절차의 객관성 = 46
• 2. 투기수요 억제를 위한 누진적 부과체계 설정 = 47
• 제2절 재건축부담금 부과기준의 문제점 = 47
• 1. 주요 부담금의 부과방식 비교 = 47
• 1) 부과목적과 대상 = 49
• 2) 부과․징수의 주체 = 50
• 3) 부과시기 = 50
• 4) 부과기준 = 50
• 2. 재건축부담금 부과기준의 문제점 = 52
• 1) 부과기준의 형평성 부족 = 52
• 2) 과도한 부담 및 부과율 = 52
• 3) 면제기준 설정의 부당성 = 53
• 제3절 재건축부담금 부과기준에 관한 개선방안 = 57
• 1. 부과기준 개선의 기본방향 = 57
• 2. 부과기준에 대한 개선대안 = 58
• 3. 부과기준 개선에 대한 평가 = 59
• 1) 기대효과 = 59
• 2) 예상 문제점 및 한계 = 60
• 제5장 결론 = 62
• 1. 연구결과의 요약 = 62
• 2. 연구의 한계 = 64
• 참고문헌 = 66
• ABSTRACT = 68