도시 재정비구역의 주민 재정착률 제고 방안 연구 : 서울시 재개발 사례를 중심으로 = The Study for Resident's Resettlement Rate Increase Method of Urban Renewal District

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has achieved a high economic growth through the policy of growth pole and has faced. But, the rapid growth of urban problem with the absolute lack of housing supply caused by the population converged towards the capital has occurred. Seoul metropolitan government has been propelling an urban renewal project to recover its urban function through an improvement of poor housing environment of Seoul citizens and to realize social welfare through the supply of good houses to the low-income group.
In the early stage of urbanization, urban renewal projects recognized inferior dwelling sites as an element that blocked the development of an urban. Thus, the urban renewal projects of the time started from the administrative viewpoint of regulation and removal and cultivation, but they did not satisfactorily develop cities due to the lack of legal support. Urban renewals have been actively progressing with the introduction of a joint renewal method after 「Temporary measures for house reform」of 1973 and 「Implementation ordinance for urban renewal law」of 1983 were revised. The current 「Urban and residential environment improvement act」 was applied in 2002 as a unified law from residential environment improvement project, housing reconstruction project, housing renewal project, and urban environment improvement project which is legally supporting urban improvement projects.
Urban improvement projects have enhanced, high-density and mid- and large-sized apartment units have been being still constructed regardless of the structure of a city and the economic ability of residents in order to secure the easiness of project implementation of public institutions, the efficiency of land use, and investment resources. Thus, such an urban renewal project gives another housing problem to the original residents of the low-income group who are generally main residents in the districts of renewal projects.
The problem of a current urban renewal project is to make the meaning of public service faded due to the excessive pursuit of business profitability. Since a joint renewal was carried out as a method to improve an urban environment even in a situation in which there were not public resource, such a problem has occurred.
The renewal method focusing on business profitability has caused life problems such as a disharmony with the surrounding urban environment and traffic jam induced from the burden of urban infrastructure made by the change of income group. Also, as project developers have constructed mid- and large-sized apartments of which the sale is easer than that of small-sized apartments, low-income group had to inevitably choose to move to other region due to excessively added expenses. Urban renewal projects have failed in terms of re-settlement of original residents, triggering many problems such as unstable dwelling caused by failing to secure temporary dwelling sites and so leading the rent to rise in the surrounding areas, the compensation problem of operating loss for self-employed businesses, and residents’ negative reaction.
The problem with a prolonged project should be solved through smoothly performing the project of a renewal based on active investment of public resources. Also, public support should be expanded with the introduction of a tax increment financial(TIF) system and various housing forms should be provided through the expansion of transferable development rights(TDR).
The dwelling level of tenants should increase even when the number of family member is four by expanding and improving the supply scale of rental houses. In addition, an urban renewal project should allow the low-income aged persons to live in rental houses by diversifying the supply types of rental houses. In the deposition of rental houses, the units must not face the physical discrimination with units built for sale, and the communication between residents of rental apartments and apartments built for sale must be naturally formed through various measures and welfare facilities. In the case of rental houses, inequalities according to resident periods and regions occur. In order to solve the problem that a rent is calculated with the same method to that of 50-year public rental houses, rental according to the levels of incomes should be considered.

Keywords: re-settlement rate, urban renewal project, TIF, TDR, rental house

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 한국전쟁이후 고도성장정책의 추진으로 경제성장을 이루었으나 빠른 성장의 이면에는 수도권의 인구집중현상이 초래하여 주택공급의 절대부족이라는 도시문제가 발생하였다. 서울시에서는 도시민의 열악한 주거환경의 개선을 통하여 도시 기능을 회복하고 저소득층에게 양질의 주택을 공급을 통한 사회복지의 실현의 과정으로 도시재정비사업을 추진되었다.
도시화 초기의 도시재정비사업은 불량주거지를 도시의 발전을 저해하는 요소로서 인식을 하여 단속과 철거 그리고 양성화라는 행정적인 관점에서 시작을 하였으나 법적 뒷받침이 되지 않아 사업의 진척이 없었다. 이후 1973년의 「주택개량에 관한 임시조치법」와 1983년에 도시재개발법 시행령을 개정하여 합동재개발 방식을 도입으로 활발하게 진행되었으며 지금의 「도시 및 주거환경정비법」은 2002년도에 각각 개별법으로 시행되던 주거환경정비사업, 주택재건축사업,주택재개발사업,도시환경정비사업을 단일화된 법으로 만들어 도시재정비사업을 진행하게 되었다.
이러한 개선된 정비사업이지만 아직까지 공공기관의 사업시행의 편의성이나 토지이용의 효율성, 혹은 투자재원의 확보차원에서 도시구조나 지역주민의 경제적인 능력에 관계없이 고밀형․중대형 공동주택을 건립하여 구역내의 거주자의 대부분인 저소득층 원주민에게는 또다른 주거불안 문제를 노출시키고 있다.
현재의 도시재정비 사업이 갖는 문제점은 과도한 사업성의 추구로 인한 공공성의 의미가 퇴색하였다. 이는 공공재원의 투자가 없는 상황에서 도시환경을 개선하기 위한 방안으로 합동재개발을 추진하기 때문이다.
사업성위주의 개발방식은 고밀개발을 야기하여 주변 도시경관과의 부조화의 문제, 소득계층의 변화로 인한 도시기반시설의 부담으로 인한 교통난등의 생활문제를 야기하였다. 또한 사업시행자는 중소형평형의 건립보다는 분양이 용이한 중대형평형 건립을 추진하게 되어 저소득층은 과도한 추가분담금으로 인한 비자발적인 이주를 선택할 수 밖에 없다. 또한 한편 재정비사업에서 임시거주지의 확보가 되지 않아 관리처분 이후 주변지역의 임대료 상승으로 인한 주거불안의 문제, 자영업자의 영업손실 보상의 문제 및 주민의 적극적 동의가 이루어지지 않는 문제 등이 원주민 재정착을 유도에 실패하고 있는 것이다.
도시재정비구역에서의 원주민의 재정착률을 제고하기 위하여 행정체계의 간소화가 이루어져야 한다. 원주민의 추가분담금의 부담을 줄일 수 있는 중소형주택의 확대와 세입자와 동거가 가능한 가변형 구조의 주택 등의 다양한 주택양식을 개발할 필요가 있다. 공공재원의 적극적인 투입으로 재정비사업의 원활한 사업추진을 통하여 사업의 장기화 등의 문제를 해결하고 조세담보금융(TIF)제도도입으로 공공지원의 확대해야 하며 개발권양도제(TDR)의 확대적용으로 다양한 주거형태를 공급해야 할 것이다.
세입자에게는 임대주택의 공급규모의 확대 개선하여 가구원수가 4인 경우에도 주거수준을 높여야 하며 임대주택의 공급유형을 다양화하여 저소득 고령층에게도 임대주택에 거주할 수 있도록 해야 할 것이다. 또한 임대주택의 배치에 있어서 분양주택과의 물리적 차별성을 두지 말고 거주자간의 자연스러운 접촉을 유도할 수 있는 방안과 부대복리시설의 설치를 통하여 임대주택과 분양주택 주민간의 소통을 이루어하며 임대주택 임대료는 매입계약서 상의 계약가격에 의하여 입주시기별, 지역별 불균형이 발생하며 50년 공공임대주택과 동일방식으로 임대료가 산정되는 문제를 개선하기 위해서 소득수준별 임대료를 산정해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 요 약 i
• 표 목 차 v
• 그림목차 v
• Ⅰ. 서 론
• 1.1 연구의 배경과 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구의 범위와 방법 3
• 1.2.1 연구의 범위 3
• 1.2.2 연구의 방법 3
• Ⅱ. 도시재정비 사업의 이론적 고찰
• 2.1 도시재정비사업의 개념과 의의 4
• 2.1.1 도시재정비의 기원 4
• 2.1.2 도시재정비의 개념과 의의 4
• 2.2 도시재정비사업 관련제도 5
• 2.2.1 도시재정비관련 법제의 변천 5
• 2.2.2 도시재정비사업 유형 11
• 2.2.3 도시재정비사업 시행절차 13
• 2.2.4 도시재정비사업 시행방식 16
• Ⅲ. 서울시 도시재정비사업의 현황
• 3.1 서울시 도시재정비사업 현황 20
• 3.1.1 도시재정비사업 추진현황 20
• 3.1.2 원주민 재정착 지원 대책 21
• 3.2 서울시 도시재정비사업의 주민 재정착률 현황 25
• 3.2.1 주택소유자 재정착률 현황 25
• 3.2.2 세입자 재정착률 현황 25
• Ⅳ. 서울시 도시재정비사업 시행의 문제점
• 4.1 제도상의 문제 27
• 4.1.1 공공성의 미흡 27
• 4.1.2 광역개발계획과의 연계성부족 27
• 4.1.3 과밀화로 인한 도시경관 악화 29
• 4.2 원주민 재정착률 저해 요인 30
• 4.2.1 사업성위주의 개발방식 30
• 4.2.2 세입자대책의 부재 30
• 4.2.3 이주대책의 부재 32
• 4.2.4 자영업자 대책 미흡 32
• 4.2.5 주민참여의 배제 33
• Ⅴ. 도시재정비구역의 주민 재정착률 제고 방안
• 5.1 제도상의 개선 34
• 5.1.1 행정체계의 간소화 34
• 5.1.2 공공지원의 확대 34
• 5.1.3 조합의 합리적 운영 35
• 5.2 원주민 재정착률 제고 방안 37
• 5.2.1 중․소형주택의 공급 확대 37
• 5.2.2 조세담보금융(TIF)의 도입 38
• 5.2.3 개발권양도제(TDR)의 확대 적용 40
• 5.2.4 임대주택 공급규모 확대 43
• 5.2.5 임대주택 단지의 배치 및 관리 개선 46
• 5.2.6 임대료의 차등적용 52
• Ⅵ. 결론 54
• * 참고문헌 57
• * Abstract 59
• * 감사의 글 62
• 표 목 차
• [표 1] 도시 및 주거환경정비사업의 제도변천 과정 5
• [표 2] 도시 및 주거환경정비법의 사업 상호비교 12
• [표 3] 주택재개발사업의 절차 14
• [표 4] 서울시 주택재개발사업시행 현황 총괄 20
• [표 5] 서울시 주택재개발사업 연도별 지정현황 21
• [표 6] 주택재개발사업 주민보상 및 이주대책 22
• [표 7] 주거이전비 산정 기준 23
• [표 8] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택규모별 건설비율 23
• [표 9] 도시 및 주거환경정비법에 의한 공공임대주택 건설비율 24
• [표 10] 재개발구역의 주택소유자 재정착률 현황 25
• [표 11] 재개발구역의 세입자 재정착률 현황 26
• [표 12] 재개발사업 전후 세입자 거주실태 비교 31
• [표 13] 서울시 지방세 세수 및 비율 40
• [표 14] 재개발임대주택 건설비율의 변천 44
• [표 15] 서울시 재개발 임대주택의 규모별 분포 45
• [표 16] 재개발 임대주택 배치 유형 46
• [표 17] 부대․복리시설의 최소설치기준 49
• [표 18] 직영관리와 위탁관리의 비교 51
• 그 림 목 차
• [그림 1] TIF의 세수 증가분 추정 및 재원조달 39