재건축사업의 효율적 추진을 위한 제도 개선방안 : 서울시 강남·서초·송파·강동구를 중심으로 = For efficient promotion of reconstruction projects system improvement plan : focused on Gangnam, Seocho, Songpa, and Gangdong-gu in Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to investigate the improvement of the system for shortening the project period and promoting more efficient reconstruction projects by securing the transparency and publicity of the maintenance projects in the reconstruction projects implemented in Seoul city. In this study, we analyzed various cases in the field to present the problems and conflict types that occurred in the reconstruction project objectively. We also investigated the causes of the conflicts through questionnaires of the court cases, industry - related articles in order to find solutions.
The reconstruction project, which is implemented based on the procedures prescribed by the Urban and Residential Environment Improvement Act, aims to improve old and poor housing and infrastructure as part of a long-term maintenance project from the designation of the maintenance area to the union dissolution. It will promote the business with collateral.
As a result, various problems and conflicts such as conflicting interests by owners, co-existence with partner companies, and strife of interests have occurred frequently, resulting in irrelevant complaints, accusations by owners, and business delay for a long period of time. It causes a lot of social problems and costs, such as contractors’ bankruptcy due to accrued wages due to accrued service fees and owners’ sky-rocketing cost burden.
The reason why these problems and conflicts occur in the process of business promotion is as follows. First, due to the owners' lack of expertise and understanding of the reconstruction project, the purpose of the reconstruction project is recognized as the only means of speculation for asset growth. Second, the unreasonable application due to the differences in interpretation of administrative departments caused by the frequent changes of laws or procedures and systems. Third, the lack of professionalism of project related parties. Fourth, the lack of practical management and supervision system of public administrative agencies.
The Seoul Metropolitan Government is trying to give publicity and binding power to reconstruction projects through the establishment of regulations related to other reconstruction projects and the implementation of public support system, clean-up system, and e-union system. However, as the system is operated as a means to facilitate the management and supervision of the administrative institution without clearly grasping the process, it does not affect the actual problem-solving.
In order to solve the causes of these problems and conflicts, firstly, it is necessary to establish a professional education system for the improvement of owners' awareness of reconstruction projects and understanding of maintenance projects. Secondly, the interpretation of the law or system of each administrative agency should be consistent. Thirdly, it is necessary to improve and revitalize the system of professional maintenance managers to establish the professionalism of the project related parties, so that work can be promoted systemically. Fourthly, an independent system capable of managing the public administrations effectively in order to control external interference with management and supervision.
The purpose of this study is not only to change the structure of urban and residential environment maintenance law but also to suggest realistic improvement plan through actual cases. In addition, it is necessary to study the detailed improvement plan by subject.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시에서 시행되고 있는 재건축사업을 중심으로 정비사업의 투명성 및 공공성을 확보하여 사업기간을 단축하고, 보다 효율적인 재건축사업을 추진하기 위한 제도 개선방안을 연구하는데 목적이 있다. 본 연구에서는 재건축사업에서 발생되는 문제와 갈등유형을 객관적으로 제시하고자 실제 현장별 다양한 사례를 분석하였고, 법원의 최근 판례 및 업계 관련 기사, 조합원 및 업계 관련 종사자들의 설문조사를 통해 갈등을 유발하는 원인을 파악하고 해결방안을 모색하고자 한다.
도시및주거환경정비법에서 규정하고 있는 절차를 기반으로 시행되는 재건축사업은 정비구역 지정에서부터 조합해산까지 장기간 추진되는 정비사업의 일환으로 노후·불량 주택 및 기반시설의 개선에 목적을 두고 소유자 개별 부동산을 담보로 사업을 추진하게 된다.
이에 따라 사업 추진과 관련하여 소유자별 이해관계의 대립 및 협력업체와의 유착, 이권 다툼 등 다양한 문제와 갈등상황이 빈번하게 발생하게 되고, 그 결과 소유자들의 무분별한 민원과 고소·고발이 발생하여 재건축 사업 추진은 장기간 지연되며 협력업체는 용역비 미수금으로 인한 임금체불 등으로 도산, 소유자 개인에게는 부담금 폭탄이라는 결과로 되돌아오는 등 수많은 사회적 문제와 비용을 발생시키고 있다.
사업 추진과정에서 이러한 문제와 갈등이 발생하는 원인은 첫째, 소유자들의 재건축사업에 대한 전문성과 이해 부족으로 인해 재건축 사업의 목적이 오로지 자산 증식을 위한 투기의 수단으로 전락하고 있다는 것이 가장 큰 원인으로 볼 수 있으며, 둘째, 법 또는 절차·제도의 잦은 변경으로 인한 각 행정부서별 해석의 차이에 따른 불합리한 적용, 셋째, 사업 추진주체의 전문성 부재, 넷째, 공공행정기관의 실질적인 관리·감독 체계의 미비로 볼 수 있다.
서울시는 공공지원제도 시행 및 기타 재건축 사업 추진과 관련한 규정 신설, 클린업시스템 및 e-조합시스템 시행 등을 통해 재건축 추진 업무에 공공성과 구속력을 부여하려고 노력하고 있지만, 이는 상기 원인들이 실제 현장에서 발생되는 과정을 명확히 파악하지 못하고 단지 행정기관의 관리·감독을 편리하게 하기 위한 수단으로 제도가 변질되어 운영됨에 따라 실질적인 원인해결에는 영향을 미치지 못하고 있다.
이러한 문제와 갈등을 발생시키는 원인을 해결하기 위해서는 첫째, 재건축 사업에 대한 소유자 인식 개선 및 정비사업의 이해를 위한 전문 교육제도를 만들어야 하며, 둘째, 공공행정기관의 재건축 사업 관련 표준 업무처리기준 수립하여 각 행정기관의 법 또는 제도 해석을 일치시켜야 한다. 셋째, 사업 추진주체의 전문성을 확립하기 위한 정비사업 전문조합관리인 제도를 개선 및 활성화하여 체계적인 업무 추진이 가능하도록 해야 하며, 넷째, 공공행정기관의 실질적인 관리·감독을 전담할 수 있는 독립된 업무시스템을 구축하여 관리·감독에 대한 외부의 간섭을 통제해야 한다.
본 연구는 단순히 도시및주거환경정비법 개정이라는 구조의 변경이 아닌 실제 현장에서 발생되는 사례들을 통해 현실적인 개선방안을 제시하는 것에 의의를 두고 있으며, 앞으로도 재건축 사업과 관련하여 발생되는 사업단계별 갈등과 문제를 심도있게 분석하여, 사안별 세부적인 개선방안에 대한 연구가 진행되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차. ⅰ
• 표 목 차. ⅱ
• 국문초록. ⅲ
• 제1장 서론. 1
• 제1절 연구의 배경과 목적. 1
• 제2절 연구의 범위와 방법. 3
• 제3절 선행연구의 고찰. 4
• 1. 선행연구의 동향 및 분석. 4
• 2. 연구의 의의. 9
• 제2장 이론적 배경. 11
• 제1절 도시및주거환경정비법의 변천과정. 11
• 1. 도시및주거환경정비법의 제정. 11
• 2. 도시및주거환경정비법의 주요 개정과정. 13
• 제2절 정비사업의 유형 및 재건축사업 절차. 15
• 1. 재건축사업. 15
• 2. 재개발사업. 15
• 3. 주거환경개선사업. 16
• 4. 기타. 16
• 5. 재건축사업의 절차. 17
• 제3절 2018년 정부 부동산 정책 및 재건축사업 제도 검토·분석. 18
• 1. 2018년 정부 부동산 정책. 18
• 2. 재건축사업 제도 검토 및 분석. 21
• 제3장 서울시 재건축사업 문제점 및 갈등사례 분석. 39
• 제1절 조사의 범위 및 분석 과정. 39
• 제2절 서울시 재건축사업 추진단계별 문제점 및 갈등사례. 42
• 1. 사업의 추진주체 및 역할. 42
• 2. 추진단계별 문제점 및 갈등사례. 56
• 제3절 문제점 및 갈등사례 분석. 79
• 제4장 서울시 재건축사업 제도 개선방안. 80
• 제1절 설문조사의 구성 및 응답자 특성. 80
• 1. 설문조사의 구성. 80
• 2. 응답자 특성. 82
• 제2절 문제점 및 갈등의 원인분석. 83
• 제3절 제도 개선방안 제시. 90
• 1. 재건축사업 전문 교육제도. 91
• 2. 공공행정기관 표준 업무처리기준 수립. 93
• 3. 정비사업전문조합관리인 제도의 개선 및 활성화. 94
• 4. 공공행정기관의 독립적 관리·감독 업무시스템 구축. 96
• 제5장 결론. 98
• 제1절 분석결과 요약 및 시사점. 98
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구방향. 99
• 참고문헌. 101
• 부 록. 104
• ABSTRACT. 111