주택 가격의 변동과 자산 가격 결정 모형: 우리나라 아파트 가격 자료의 분석

국문 초록 (Abstract)

먼저 주택 가격에 관한 소비 CAPM(Consumption CAPM)을 도출하기 위하여 비내구재와 주택을 동시에 소비하는 소비자의 효용극대화 문제를 고려한다. 여러 가지 가능한 CAPM들 중에서 특히 소비 CAPM에 초점을 맞추는 이유는 이론적인 측면에서 볼 때 모든 CAPM은 소비 CAPM의 특수한 경우로 해석될 수 있기 때문이다(Campbell and Cochrane (2000)). 이 모형으로부터 주택 수익률에 관한 소비 CAPM을 도출할 수 있다. 이에 의하면 주택 보유의 기대 수익률(좌변)이 비내구재 소비 증가율과 주택 보유 수익률간의 공분산에 의하여 결정될 것으로 예상된다. 즉 위험의 척도라고 할 수 있는 주택 수익률과 비내구재 소비 증가율의 공분산이 커질수록 기대 수익률도 따라서 높아져야 한다. 또한 이 모형으로부터 임대 가격/매매 가격 비율이 미래의 매매 가격 변화율에 대한 예측력을 가져야 한다는 함의도 도출할 수 있다.

이러한 모형의 함의를 추정하기 위하여 본 연구에서는 부동산 뱅크에서 제공하는 우리나라 전국의 아파트 단지들에 대한 평형별 매매 가격과 전세 가격 자료를 사용한다. 이 자료는 1989년 이후부터 발표되어 있으므로 1980년대 말부터 1990년대 초반까지의 주택 가격 상승과 그 이후의 하락, 그리고 1990년대 말부터 2008년까지의 주택 가격 상승과 그 이후의 조정을 모두 포함하고 있다. 나머지 추정에 필요한 변수들은 CPI, 이자율, 지역별 소비 자료 등으로서 통계청에서 쉽게 구할 수 있다.