개별공시지가와 개별주택가격의 조사방법 비교 및 개선방안 연구 = A study on the comparison of survey methods of officially assessed individual land price and individual house price and its improvement

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록


주택가격 공시제도는 전국의 주택가격을 토지와 건물을 통합하여 공시하는 제도로, 공시가격은 재산세, 종합토지세 등 부동산 보유세 뿐만 아니라 상속, 증여, 양도세의 기준이 된다. 그러나 이처럼 조세형평을 꾀하기 위하여 도입한 주택공시가격 제도가 개별공시지가와의 불균형으로 혼란에 빠지면서 오히려 과세 불 형평이 심화되지 않는가 하는 우려를 낳고 있다.
이는 정부가 공시하는 주택가격이 시가를 제대로 반영하지 못하므로 인한 경우도 있겠으며, 개별공시지가와 개별주택가격 간에 조사방법 및 가격 결정방법이 서로 다르고 개별토지 및 개별주택 산정의 기준이 되는 표준지 및 표준주택이 서로 다름으로 인하여 발생되는 문제로써 이는 우리나라의 공시가격제도에 대한 불신이 우려되고 이는 곧 조세저항이라는 결과를 초래할 우려를 낳고 있다.
본 연구는 「부동산가격공시및감정평가에관한법률」을 기초로 하여 교통해양부의 2008년도 개별주택가격 조사·산정지침과 같은 년도의 개별공시지가 조사·산정지침을 토대로 두 지침을 상호 비교하여 제도상의 문제점을 조사하고, 개별공시지가 및 개별주택 가격의 조사기준이 되는 표준지와 표준주택과의 조사·평가 방법과 선정기준을 발췌하여 문제점을 도출하였으며, 개별공시지가 및 개별주택가격 산정을 위하여 계량적으로 고안된 토지가격 비준표 와 주택가격 비준표의 문제점을 도출하였다.
또한 2008년도 서울특별시 성동구에서 조사·산정된 개별공시지가와 개별주택가격을 표본으로 하여 산정가격을 비교하고, 가격차이가 큰 일부 지역에 대하여는 지가현황도면을 활용하여 지번별로 두 가격을 대비해 보았다. 그 결과 조사대상의 절반이 토지만을 공시하는 개별공시지가보다 토지와 건물을 합한 개별주택가격이 더 낮게 산정되는 괴리현상을 나타내고 있음을 확인하였다.
이를 시정하기 위한 개선안은, 조사방법 측면에서 개별공시지가 및 개별주택가격 산정의 기준이 되는 표준지 및 표준주택을 통합하여야 한다. 즉, 동일한 표준지 및 표준주택을 활용하여 개별공시지가와 개별주택가격을 산정한다면 두 공시가격간에 토지부분이 일치가 될 것이고 그 위에 건물가격이 추가됨으로 인하여 개별공시지가가 더 높은 가격으로 산정되는 경우는 사라질 것이다.
이를 위 하여는 표준지 및 표준주택의 조사·평가방법, 선정기준, 가격비준표등을 통합 시키고 표준지 및 표준주택의 통합으로 늘어난 표본수를 다양한 형태로 나타나는 토지 및 주택모형에 따라 다양하게 분포시키므로 공시가격의 균형을 도모할 수 있을 것이다.

주요용어 : 부동산공시제도, 개별공시지가, 개별주택가격, 표준지 및 표준주택.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT


A study on the comparison of survey methods of officially assessed individual land price and individual house price and its improvement
Jo, Min Ho

Submitted by
Supervised by Professor Oh, Dong-Hoon

Department of Urban Administration
Graduate School of The University of Seoul
Seoul, Korea

The housing price's disclosure system is a system disclosing the national housing price integrated with land and a building,
and the declared price becomes a criterion of real estate holding tax such as property tax, aggregate land tax and others as well as inheritance tax, donation tax and transfer tax. But the housing price's disclosure system introduced to promote tax balance like this runs into confusion due to imbalance with the officially assessed individual land price, so it is generating worries about if tax imbalance will rather deepen.

The reason can be due to a case that the housing price declared by the government cannot reflect the market price properly or a problem generated because an investigation method and a pricing method are different between the officially assessed individual land price and the officially assessed individual housing price, and the reference land and the reference housing becoming a calculation criterion of individual land and housing are different from each other, so distrust on our country's declared price system is worried and this generates worries causing a result like tax resistance.

The present study investigated problems of the system by comparing the following two guidelines with each other on the basis of an 2008 individual housing price survey·calculation guideline and the 2008 officially assessed individual land price's survey·calculation guideline of the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs and compared the two guidelines with each other with the basis of「the law for declaration and appraisal of the real estate price」.

Also, problems were induced by extracting survey·appraisal methods and a selection criterion of reference land and reference house becoming a survey criterion of the officially assessed individual land price and the officially assessed individual house price, and problems of the "comparison table of land price" and the "comparison table of house price" devised quantitatively for calculation of the officially assessed individual land price and the individual house price were induced.

Also, the calculation price was compared as an example of the officially assessed individual land price and the individual house price investigated·calculated in Seongdong-gu of the Seoul Metropolitan City in 2008, and two kinds of prices according to a lot number of some regions, where its price difference is big, were compared with each other by utilizing the present land price drawing. As a result, it was confirmed that half of the survey objects is showing an alienation phenomenon that the individual house price including land and a building is calculated lower than the officially assessed individual land price disclosing only land.

The improvement plan for correcting this should integrate reference land and reference house becoming a criterion of calculation of the officially assessed individual land price and individual house price in an aspect of a survey method. Namely, if the officially assessed individual land price and individual house price were calculated by utilizing the same reference land and the reference house, the land portion between two declared prices will be coincident, so the case that the officially assessed individual land price is calculated in the higher price due to addition of the building price from the price.

For this, when the survey·appraisal methods, the selection criterion and the price comparison table, etc. are integrated, and the number of examples increased due to integration of reference land and reference home is variously distributed to land and house models, the balance of the declared price could be promoted.

Keyword : Housing price's disclosure system, Officially assessed individual land price, Individual house price, Reference land and Reference house.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 범위 및 방법 2
• 제2장 개별공시지가와 개별주택가격의 개념과 활용 3
• 제1절 개별공시지가의 개념과 활용 3
• 1. 개별공시지가의 개념 3
• 2. 개별공시지가의 활용 3
• 제2절 개별주택가격의 개념과 활용 5
• 1. 개별주택가격의 개념 5
• 2. 개별주택가격의 활용 6
• 제3절 선행연구에 대한 고찰 및 연구 분석틀 8
• 1. 선행연구에 대한 고찰 8
• 2. 연구의 분석틀 12
• 제3장 개별공시지가와 개별주택가격 토지특성 조사방법 비교 13
• 제1절 개별공시지가의 조사방법 13
• 1. 조사계획 수립 및 조사대상 필지파악 13
• 2. 토지특성조사 14
• 제2절 개별주택가격의 조사방법 33
• 1. 조사계획 수립 및 조사대상 필지파악 33
• 2. 주택특성조사 33
• 제3절 개별공시지가의 조사방법과 개별주택가격의 조사방법 비교 40
• 제4장 사례연구를 통한 개별공시지가와 개별주택가격 비교 43
• 제1절 비교조사 사례지역 선정배경 43
• 제2절 개별공시지가와 개별주택가격의 산정절차 및 기준 비교 44
• 1. 개별공시지가와 개별주택가격의 산정절차 44
• 2. 표준지와 표준주택의 조사·평가기준 비교 46
• 3. 표준지와 표준주택의 선정기준 비교 51
• 4. 토지가격 비준표 및 주택가격 비준표 비교 54
• 제3절 개별공시지가 및 개별주택가격 비교 62
• 1. 개별공시지가와 개별주택 가격의 비교 62
• 2. 공시가격과 실거래 가격과의 비교 74
• 제4절 비교동향 및 정책적 정책적 함의 76
• 1. 개별공시지가와 개별주택가격의 비교동향 76
• 2. 정책적 함의 78
• 제5장 결 론 79
• 참 고 문 헌 82
• 부 록 84
• ABSTRACT 95