不動産仲介 共濟事業의 운영 合理化 방안 : 공제서비스 만족도를 중심으로 = (The) operation rationalization of real estate brokerage mutual-aid system : focused on the service satisfaction

국문 초록 (Abstract)

공인중개사는 권리(權利)와 의무(義務)가 상호 이전되는 부동산거래 계약과정에서 법률적 지식이 부족하거나 거래경험이 적은 시장참여자들의 합리적인 계약체결이 이루어지도록 하는 역할을 담당한다. 이러한 역할을 수행하기 위해서는 시장가격에 대한 거래정보의 전문성과 거래당사자간의 가격형성과정에 개입함으로써 합리적인 시장가격의 조율능력(調律能力) 및 윤리적으로 높은 도덕성이 요구된다.
이에 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제1조에서는 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민 경제에 이바지할 것을 법률의 입법목적으로 정하고 있다. 동법 제30조에서는 공인중개사의 중개행위로 인해 거래당사자에게 재산상 손해가 발생하게 된 경우를 대비하여 부동산중개업 개설 등록 전 의무적으로 손해배상책임의 담보(擔保)를 위해 공제(共濟)나 보험(保險)에 가입하거나 법원에 공탁(供託)을 하는 방법으로의 업무보증 설정을 강행법규로 규정하고 있다. 업무보증 설정은 불측의 거래사고에 대비하기 위한 것으로 공인중개사의 대부분은 한국공인중개사협회가 운영하는 공제에 가입하고 있어 공제사업의 건전성과 공제기금의 안정성이 중요하다고 할 수 있다.
그러나 최근 대두되고 있는 문제로 비합리적인 공제금 지급 시스템, 보상심의위원회에 대한 불신 등 소비자 측면의 문제는 물론 비효율적인 공제요율 적용에 따른 공제가입자의 이탈, 지속되는 불황으로 인한 중개사고의 급증 등 부동산중개 공제의 건전성 측면에서도 문제가 증가함에 따라 이에 대한 개선책이 필요한 실정이다.
이를 위해 본 연구는 서울특별시에 개설 등록한 공인중개사 중 업무보증 설정을 공제로 한 공인중개사, 즉 공제가입자를 대상으로 설문조사를 진행하여 부동산중개제도의 일반적 사항에 대해 실태를 분석하고 부동산중개사고에 영향을 미치는 요인을 파악하기 위해 사고 경험자와 무경험자의 두 집단에 대한 로지스틱 회귀분석을 실시하였으며, 부동산중개 공제서비스에 대한 가입자의 만족도(滿足度)와 신뢰성(信賴性)을 구조방정식모델로 분석하였다.
만족도(滿足度) 분석결과 공제가입자가 느끼는 비용적 측면에서의 만족에는 개인적 특성과 사고특성이, 절차적 측면에서의 만족에는 사고특성이, 협회 구성적 측면에서의 만족에는 개인적 특성이 영향을 미치는 것으로 나타나 공제사업 만족도에는 주로 사고특성과 개인적 특성이 영향을 미치며, 전반적인 만족 정도가 낮음을 알 수 있었다.
사고 유무에 따른 항목별 만족도 차이 검정결과 공제금 청구와 지급절차를 제외한 모든 만족도에서 사고 유무에 따라 차이가 있는 것으로 나타났다. 특히 사고 경험자는 사고 시 대처할 수 있는 방법으로 교육이 효과적이었다고 만족하는 반면 사고 무경험자는 만족하지 못하는 것으로 나타났다.
부동산중개사고 발생에 영향을 미치는 요인을 분석하기 위해 로지스틱 회귀분석을 실시한 결과 최소 10% 유의수준 하에서 중개사무소 종별, 영업기간, 중개건수가 사고 유무에 영향을 미치며 연령은 사고 횟수에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
본 연구에서는 이러한 분석결과를 바탕으로 다음과 같은 개선방안을 제시하고자 한다.
첫째, 부동산중개 공제는 중개사고에 대한 사후적(事後的) 장치에 불과하기 때문에 공제의 건전성을 위해서는 사전(事前) 예방책 마련이 중요하며, 공인중개사에 대한 교육제도와 부동산중개업 (재)진입에 따른 여과시스템을 구축해야 한다.
둘째, 공제의 구조적인 문제로 발생하는 지급불균형, 즉 공제와 공탁간 보상한도의 차이나 비합리적 공제금 지급 시스템, 보상심의위원회에 대한 불신 등 소비자 측면에서 야기되고 있는 불만사항에 대한 개선이 필요하다.
셋째, 공제요율 적용 형평성에 대한 개선작업이 필요하다. 즉 위험도를 세분화하여 비체계적으로 적용되는 공제요율을 개선해야 할 것이며, 공제사업자 측면의 경험요율과 공제가입자 측면의 탄력요율제를 도입해야 한다.
넷째, 공제사업자가 공제가입자에 대한 구상권(求償權)을 행사함에 있어 존재하는 불합리성이 공제기금의 안정성에 저해됨을 알 수 있으므로 구상권 및 대위권(代位權)에 대한 세부적 지침마련이 필요하다.
향후 부동산중개 공제사업에 대한 만족도를 높이고 합리적인 운영을 위해서는 공제사업자인 한국공인중개사협회는 물론 정부 역시 부동산중개 공제사업의 건전성과 안정성에 부합되는 측면에서 소비자와 공제가입자 모두를 만족시킬 수 있도록 노력해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 3
• 제3절 선행연구 6
• 1. 선행연구의 검토 6
• 2. 선행연구와의 차별성 12
• 제2장 공제서비스 만족도의 이론적 고찰 13
• 제1절 서비스의 개념과 서비스 품질 측정 13
• 1. 서비스의 특성 13
• 2. 서비스 품질의 정의 15
• 3. 부동산중개 공제서비스 품질의 측정 16
• 제2절 만족의 개념과 만족도 측정 17
• 1. 만족도 이론 17
• 2. 만족의 개념 20
• 3. 만족도 측면 22
• 4. 부동산중개 공제의 만족도 24
• 제3절 서비스 품질과 만족도의 차이 26
• 제3장 부동산중개 공제사업의 현황 및 문제점 28
• 제1절 부동산중개사고 실태 28
• 1. 부동산중개업 현황 28
• 2. 부동산중개사고 현황 29
• 제2절 부동산중개 공제사업 현황 34
• 1. 부동산중개 공제의 개념 및 공제사업 34
• 2. 공제사업자의 배상책임범위와 구상권 40
• 3. 공제사업 현황 42
• 4. 외국의 부동산중개서비스 및 손해배상제도 48
• 제3절 부동산중개 공제사업의 문제점 56
• 1. 공제기금 안정성 제고를 위한 부동산중개사고의 사전예방제도 부재 56
• 2. 공제금 지급 시스템의 문제 59
• 3. 비효율적인 공제요율의 적용과 다양하지 못한 공제상품 61
• 4. 형식적인 구상권 및 대위권 64
• 제4장 연구조사의 설계 및 분석결과 66
• 제1절 가설의 설정 및 조사방법 66
• 1. 연구모형 및 가설의 설정 66
• 2. 설문조사의 설계 69
• 3. 분석방법 및 절차 78
• 제2절 부동산중개 공제사업의 만족도 분석 84
• 1. 기초통계분석 84
• 2. 공제서비스 만족도 요인에 대한 신뢰도 분석 88
• 3. 만족도 항목 간 상관관계 88
• 제3절 특성별 차이 검정결과 89
• 1. 사고 유무에 따른 만족도 차이 검정결과 89
• 2. 공제의 문제점 및 개선방안에 대한 사고 경험자와 무경험자 비교 90
• 3. 중개사무소 종별에 따른 분산분석 92
• 제4절 부동산중개 공제사업 만족도의 실증분석 97
• 1. 중개사고 유무에 따른 만족도 분석 97
• 2. 사고 경험자와 무경험자의 만족도 분석 98
• 제5장 부동산중개 공제사업 운영 합리화 방안 105
• 제1절 부동산중개업의 실무능력제고 105
• 1. 부동산중개사고 예방을 위한 실무교육의 제도화 105
• 2. 보수교육과 의무교육의 실시 106
• 제2절 보상심의위원회의 재정비와 업무보증 설정방법의 일원화 107
• 1. 공제금 청구 및 지급방법의 개선 107
• 2. 업무보증 설정방법 및 규제의 일원화 108
• 제3절 탄력적 공제요율 및 담보제공 할인제도의 신설 109
• 1. 위험도를 세분화한 공제요율의 적용 109
• 2. 탄력적 공제요율제의 도입과 경험요율 적용시스템의 구축 112
• 3. 인적.물적 담보제공을 통한 할인율 신설과 다양한 공제상품의 개발 113
• 제4절 신용조회기능 도입을 통한 구상권의 제고 114
• 제6장 결 론 117
• 제1절 연구의 요약 117
• 제2절 연구의 기여 및 한계점 119
• 참 고 문 헌 120
• Abstract 127
• 부 록 131
• 감사의 글 141