부동산 공시가격의 문제점과 해결방안에 관한 고찰

국문 초록 (Abstract)

현행 공시지가제도는 과거 4원화되어 있던 공시지가 체계를 일원화된 공시지가 체계로 전환하여 공적지가에 대한 국민의 혼란을 해소하는 한편, 3대 토지공개념제도인 토지초과이득세, 개발부담금, 택지소유상한부담금의 부과기반을 마련하기 위하여 도입되었다.
공시지가제도는 공적지가를 중심으로 토지공개념제도를 위시한 각종 공공행정에 필요한 부동산 가격자료를 제공하고 있다. 한편, 공시제도 운용의 효율성과 적정성을 높이기 위해 표준지(표준주택)의 수를 증가시켰으며, 읍·면·동 지가조사체계에서 시·군·구 조사체계로 전환되었고, 지가검증제도를 도입하게 되었다. 또한 가격산정의 신속성과 정확성을 높이기 위하여 컴퓨터에 의한 지가자동산정방법을 도입하였고, 지가산정 및 검증을 효율적으로 수행하기 위하여 GIS를 이용한 지가도면 전산화 및 첨단정보화 등의 노력도 이루어졌다.
그러나 현행 공시가격제도가 제도 도입의 기본 취지와 다르게 부실해진 것은 표준가격이 졸속으로 정해진데다 표준가격(표준지공시지가, 표준주택가격) 등이 다양한 종류의 개별 필지 및 주택의 가격 기준으로 삼기에는 대표성이 크게 떨어지기 때문으로 판단되며, 또한 일선 지자체들은 개별 부동산의 다양한 가격 형성요인 등을 따져 개별가격을 산정해야 함에도 불구하고 부족한 인력으로 실제 현장조사를 통한 부동산 가격형성 요인을 조사하여 가격을 결정하기 보다는 탁상에서 공시가격을 결정하는 경우가 많았기 때문이다.
부동산 공시가격의 부정확성으로 인해 부동산가격공시제도가 과세형평을 위한 목적을 달성하지 못하고 오히려 과세의 불형평성을 조장할 가능성이 크며, 공익사업 등에서 토지 등의 보상 시 공시가격을 기준으로 손실보상액이 산정되는 과정에서 보상액의 비논리적 산출로 인한 정부예산 낭비가 발생할 가능성이 비일비재하였다.
공시가격제도의 이러한 문제점들이 상존해 있음으로써 본 논문은 부동산공시가격 현실화의 필요성과 적정가격의 개념 및 문제점에 관하여 알아보고, 공익사업의 감정평가자료 등을 참고하여 공시가격과 손실보상액의 비교를 통해 공시가격의 적정성 여부를 알아보고자 하였다. 또한 이와 같은 분석을 통해 부동산공시가격의 개선방향을 제시함으로써 공익사업 등 보상업무의 투명성 제고를 통한 사업추진 원활화와 더불어 공공재정을 보호하는데 필요한 부동산공시가격의 현실화 방안을 찾아 정책수립의 기초자료 제공 및 유용한 부동산시장 정보를 국민에게 제공하는데 그 목적이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 부동산가격 공시제도에 관한 이론적 배경 5
• 제1절 부동산공시가격의 현실화 5
• 1. 부동산공시가격 현실화의 개념 5
• 2. 부동산공시가격 현실화의 중요성 6
• 3. 부동산공시가격 현실화의 문제점 11
• 제2절 부동산적정가격의 개념 및 유형 13
• 1. 적정가격의 개념 14
• 2. 적정가격과 다른 가격개념의 유형 19
• 3. 적정가격 평가 21
• 4. 외국의 부동산 적정가격 25
• 제3절 부동산공시가격 현실화의 특성 및 효과 30
• 1. 공시가격 현실화의 특성 30
• 2. 공시가격 현실화의 효과 31
• 제3장 부동산가격 공시제도의 문제점 34
• 제1절 부동산가격 공시제도의 일반적 문제점 34
• 1. 공시가격제도 인식상의 문제점 34
• 2. 적정가격개념의 자의성 문제 35
• 3. 낮은 시가반영도 36
• 4. 공시가격 적용체계상의 문제 37
• 5. 공시가격 조사산정업무 전산화의 미흡 37
• 6. 감정평가 관련 조직상의 문제점 38
• 7. 공시가격 조사산정의 고비용구조 38
• 제2절 손실보상평가 시 문제점 39
• 1. 공시가격 기준 보상평가와 정당보상 39
• 2. 공시가격 기준 보상에 관한 학설과 판례의 입장 40
• 3. 개발이익 배제와 정당보상 42
• 4. 관련 판례 및 논의 43
• 5. 개선방안 44
• 제3절 손실보상금 감정평가 조사산정사례 분석 46
• 1. 루원시티(LU1 CITY)도시개발사업 개요 46
• 2. 손실보상평가 및 공시가격 사례 비교분석 48
• 3. 종합평가 54
• 제4장 부동산공시제도의 개선방안 56
• 제1절 기본방향의 설정 56
• 제2절 제도개선 추진방안 56
• 1. 공시제도의 장기발전계획 및 단계별 추진전략 수립 56
• 2. 실거래가격 조사체계로의 전환 57
• 3. 단수평가제도의 도입과 개별공시지가 중심의 운영체계로 전환 62
• 4. 컴퓨터를 통한 제도운용의 합리성 제고 63
• 5. 실거래가격 조사체계 구축을 위한 제도적 지원 65
• 제5장 결론 및 제언 68
• 참고문헌 69