土地市場의 價格決定 構造와 大規模宅地開發事業의 聯關性 分析

국문 초록 (Abstract)

국토계획경제학과 김상우
하나의 재화(財貨)가 시장(市場)에서 거래되려면, 수요와 공급의 균형점에서 형성되는 시장가격(市場價格)이라는 매개가 필요하다. 이러한 시장가격은 대개의 경우 공급이 증가하거나 수요가 감소하면 하락(下落)하고, 반대로 공급이 감소하거나 수요가 증가하면 상승(上昇)하게 된다.
하지만, 토지(土地)라는 재화가 거래되어지는 토지시장(土地市場)에서는 일반적인 재화가 거래되는 시장과 다른 독특한 가격결정구조를 지니고 있다. 즉, 토지시장에서의 시장가격은 수요와 공급량의 변동에 의해서라기보다는 토지시장을 둘러싸고 있는 주변 환경, 즉 개발가능성(開發可能性), 접근성(接近性), 시장참여자들의 토지시장에 대한 장래전망(將來展望)에 따라 결정되어지는 독특한 특징을 지니고 있다.
이러한 현상이 나타나는 이유로는, 토지의 경우 지리적(地理的) 위치(位置)가 고정(固定)되어 있고, 거래대상인 하나의 필지에 대하여만 거래시장(去來市場)이 형성되며, 다른 지역의 수요나 공급이 대체되어질 수 없는 특징을 지니고 있고, 영원히 존속(存續)하기 때문에 투자대상(投資對象)으로 적정하며, 자체의 상품성보다는 주변의 개발 또는 새로운 교통망의 설치 등 외부요인에 의해 가치가 형성되는 특성을 지니고 있기 때문이다.
가용토지(可用土地)의 공급과 관련하여, 대규모 택지개발사업은 토지시장(土地市場)에서 공급의 역할을 하므로 가격하락요인으로 작용하여야 하지만, 현실에서는 반대로 가격을 상승시키는 작용의 요인으로 나타난다. 이는 토지의 비이동성과 장기간(長期間)에 걸친 사업으로 인하여 택지개발이 추진되는 지역(地域)에서는 새로운 토지수요를 발생시키고, 개발에 따른 지가상승의 기대 및 보상금 등에 의한 풍부한 유동성(流動性)은 투기수요를 발생시키면서 주변의 지가는 크게 상승하는 결과를 가져온다.
그럼에도 불구하고, 대규모 택지개발사업은 이제까지 꾸준히 시행되어 왔고, 그러한 대규모 택지개발사업이 시행되어 질 수밖에 없는 이유로는 일시적(一時的)으로 국지적(局地的)인 영역에서 지가상승(地價上昇)이 발생된다 하더라도 이로 인해 우리가 얻게 되는 경제적인 파급효과(波及效果)가 지가상승으로 발생하는 사회적 손실보다 더 크기 때문이다.
주택시장은 토지시장보다 공급(供給)의 탄력성(彈力性)이 훨씬 더 크기 때문에, 택지개발로 인한 대량의 주택공급(住宅供給)은 인근 광역권(廣域圈)의 주택가격안정에 기여하고, 주택가격의 안정은 신규 택지수요(宅地需要)를 감소시켜 지가의 안정을 가져올 뿐만 아니라, 택지개발 및 주택건설사업은 지역경제(地域經濟) 활성화에 크게 기여하고, 쾌적한 주거공간(住居空間)을 제공하여 삶의 질을 향상시키는 데 기여하는 긍정적 효과를 가져오기 때문에 국지적(局地的)인 가격상승에도 불구하고, 이러한 택지개발사업은 지속적으로 추진되어질 수밖에 없다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론
• 제1절 연구의 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 제 2 장 토지와 토지시장
• 제1절 토지의 상품화
• 1. 재화로서의 토지의 특성
• 2. 토지의 경제적 가치형성 요인
• 제2절 토지시장의 특성과 기능
• 1. 토지시장의 개념
• 2. 토지시장의 특성
• 3. 토지시장의 기능
• 4. 토지시장의 형태와 유형
• 제3절 우리나라의 토지시장
• 1. 도시화와 토지시장
• 2. 토지의 사유화와 상품화
• 제 3 장 토지의 수요와 공급
• 제1절 토지의 한계생산가치
• 1. 토지의 한계생산
• 2. 토지의 한계생산가치
• 3. 한계생산가치와 토지수요
• 제2절 토지의 수요곡선
• 1. 비용최소화를 위한 최적배합
• 2. 토지에 대한 수요
• 3. 토지수요곡선의 이동
• 제3절 토지의 공급곡선
• 1. 토지의 개발비용
• 2. 토지의 공급곡선
• 3. 토지공급곡선의 이동
• 제 4 장 토지시장의 가격결정
• 제1절 토지의 가격결정이론
• 1. 토지의 가격결정
• 2. 기본가치이론
• 3. 거품가격이론
• 제2절 토지시장에서 시장기구의 역할
• 1. 토지시장의 수요와 공급
• 2. 토지가격의 역할
• 3. 시장기구와 시장실패
• 제3절 우리나라의 토지가격변화
• 1. 토지가격과 토지거래
• 2. 토지공급정부정책과 토지가격
• 제 5 장 택지개발과 토지가격
• 제1절 택지개발사업 개요
• 1. 택지개발의 의의
• 2. 택지개발의 경제적 의미
• 3. 택지개발의 방식
• 4. 택지개발사업의 변천
• 제2절 택지개발사업 추진실태
• 1. 1988년이전 택지공급실태
• 2. 수도권 5개 신도시 건설
• 제3절 택지공급과 토지시장변화
• 1. 사업단계별 토지가격 분석
• 2. 환경요인별 토지가격 분석
• 제 6 장 택지개발의 경제효과
• 제1절 둔산지구 택지개발 사례
• 1. 도시공간구조의 변화
• 2. 경제여건의 변화
• 3. 사회복지수준의 변화
• 4. 택지개발사업의 평가
• 제2절 주택가격측면과 택지공급
• 1. 택지공급과 주택가격
• 2. 주택가격의 결정요인
• 제 7 장 요약 및 결론
• <참고 문헌>
• 그 림 목 차
• <그림2-1> 부동산가격의 창조과정
• <그림3-1> 토지의 한계생산곡선(MPn)
• <그림3-2> 한계생산가치(VMPn)와 토지수요
• <그림3-3> 생산요소 최적배합 결정
• <그림3-4> 한계생산가치(VMPn)와 수요곡선
• <그림3-5> 토지의 수요곡선 이동
• <그림3-6> 토지의 공급곡선 유도
• <그림3-7> 토지의 공급곡선 이동
• <그림4-1> 토지시장에서의 가격결정
• <그림4-2> 공공재의 적정공급량 결정
• <그림4-3> 지역별 지가변동률 추이
• <그림4-4> 토지거래와 지가변동률 추이
• <그림4-5> 주택건설과 토지가격의 증감률 추이
• <그림5-1> 택지개발방식별 택지공급 점유율
• <그림5-2> 택지공급과 토지가격
• <그림5-3> 택지개발단계별 토지가격 변화
• <그림5-4> 택지시장이 독점인 경우의 시장균형
• <그림5-5> 토지이용규제의 비용효과
• <그림6-1> 토지가격과 주택건설량 증감률
• <그림6-2> 토지가격과 주택가격의 상관관계
• 표 목 차
• <표2-1> 한국의 도시화율 추이
• <표2-2> 지역별 토지가액의 추이
• <표2-3> 토지용도별별 토지가액의 추이
• <표2-4> 토지소유권의 구성
• <표2-5> 소득 및 자산의 분배구조
• <표2-6> 토지거래의 빈도
• <표3-1> 한계생산량 계산표
• <표5-1> 사업별 택지개발현황
• <표5-2> 연도별부문별 택지공급실적
• <표5-3> 지역별 택지공급실적
• <표5-4> 수도권 5개 신도시 건설현황
• <표5-5> 주택가격지수 현황
• <표6-1> 둔산지구 개발에 따른 인구변화 추이
• <표6-2> 건설부문의 비중 변화추이
• <표6-3> 지역별 지가변동추이
• <표6-4> 주택매매가격 동향
• <표6-5> 주택보급률 추이
• <표6-6> 생활환경시설의 확충