미분양주택 해소를 위한 부동산투자회사 활용방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 미분양주택 해소를 위한 금융상품 중 미분양 부동산투자회사를 실증 분석하여 그 특징과 성과를 분석하였다. 그리고 미분양 부동산투자회사의 한계를 분석하여 개선방안과 활용방안을 모색하였다.
미분양 부동산투자회사는 2009년 3월 (주)우투하우징제1호 기업구조조정 부동산투자회사를 시작으로 2012년 5월말 현재 9개가 설립ㆍ운영 중이다. 미분양 부동산투자회사 9개를 전수 조사한 결과 미분양 부동산투자회사 모두 상당 수준의 누적손실을 기록하고 있다. 미분양 부동산투자회사의 수익률은 매각호수와는 부의 상관관계를 가지고 있고 매각차익과는 정의 상관관계를 가지고 있다. 미분양 부동산투자회사의 손실은 시세에 미달하는 미분양주택을 분양가로 매입해야 한다는 구조적인 문제에서 기인한다.
미분양 부동산투자회사의 성과는 다음과 같다. 먼저 미분양주택 해소에 기여하였다. 미분양 부동산투자회사는 2009년 3월부터 2010년말까지 약 2년간 9개의 부동산투자회사를 통해 3,343호(매입금액 1조 1,530억원)의 미분양주택을 매입하였다. 두 번째로 건설사에 유동성을 지원하여 건설사의 재무구조를 개선하는데 기여하였다. 미분양 부동산투자회사가 건설사로부터 매입한 미분양주택은 약 1조 1,530억원에 이른다. 세 번째로 미분양 부동산투자회사는 구조화 금융을 통한 안정적인 투자처를 제공하였다. 네 번째로 자산관리회사의 수익원 창출에 기여하였다. 다섯 번째로 부동산투자회사의 투자대상 다변화에 기여하였다. 미분양 부동산투자회사는 투자대상을 오피스와 리테일에서 주택으로 다변화시켰고, 수도권에 집중된 투자지역도 전국으로 확대시키는 데 기여하였다.
미분양 부동산투자회사는 그 성과에도 불구하고 2010년부터 2012년 5월말까지 미분양 부동산투자회사는 1개가 늘어나는데 그쳤고 2010년 9월 이후에는 미분양 부동산투자회사가 아예 출시조차 되지 않고 있다. 그 이유는 다음과 같다. 먼저 미분양주택에 대한 세제지원에 의존하는 구조가 문제다. 두 번째로 건설사에 대한 일방적인 희생을 요구하는 구조가 제약 요인이 되었다. 세 번째로 우리나라 특유의 경직된 주택정책 및 시장에도 그 이유가 있다. 마지막으로 상대적으로 규제가 심한 부동산투자회사 제도에 기반을 두고 있기 때문이다.
미분양 부동산투자회사는 그 한계에도 불구하고 상당한 정책적 효과를 거둘 수 있는 도구로 활용될 수 있으므로 미분양 부동산투자회사 개선방안을 모색하였다. 먼저 세제지원을 확대하여야 한다. 두 번째로 부동산투자회사 제도 개선이 필요하다. 영업인가 심사 기간 단축, 기업구조조정용 부동산에 대한 범위 확대, 법인이사제도의 도입, 부동산투자회사의 자산의 투자ㆍ운용 방법 개선 등 부동산투자회사 제도 개선을 통해 다른 간접투자기구와의 규제 차별을 해소해야 한다. 세 번째로 미분양 부동산투자회사의 구조 및 투자 대상 다변화를 통한 활용방안을 모색해야 한다. 주택개발리츠와 대규모 개발사업의 정상화를 위한 수단 등이 활용방안으로 검토될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 부동산투자회사에 대한 이론적 고찰 = 5
• 제1절 부동산투자회사에 대한 이론 = 5
• 1. 부동산투자회사의 개념 = 5
• 2. 부동산투자회사의 특징 = 6
• 3. 부동산투자회사의 유형 = 8
• 제2절 부동산투자회사의 운용 구조 = 16
• 제3절 선행연구 고찰 = 19
• 1. 선행연구 고찰 = 19
• 2. 선행연구와의 비교 = 21
• 제3장 부동산투자회사의 운영 현황 = 22
• 제1절 부동산투자회사 운영 체계 = 22
• 1. 부동산투자회사 도입 배경 = 22
• 2. 부동산투자회사의 운영 체계 = 23
• 제2절 부동산투자회사의 운영 현황 = 28
• 1. 부동산투자회사의 운영 현황 = 28
• 2. 시사점 = 33
• 제4장 미분양주택의 문제점과 해소 방안 모색 = 36
• 제1절 미분양주택의 현황과 문제점 = 36
• 1. 미분양주택 및 부동산시장 현황 = 36
• 2. 미분양 증가의 원인 = 38
• 3. 미분양주택의 문제점 = 41
• 제2절 미분양주택 해소 방안 모색 = 44
• 1. 공공기관의 공적자금을 활용한 미분양주택 해소 방안 = 44
• 2. 금융상품을 활용한 미분양주택 해소 방안 = 46
• 제5장 미분양 부동산투자회사의 성과 및 개선방안 모색 = 53
• 제1절 미분양 부동산투자회사 사례 분석 = 53
• 1. 미분양 부동산투자회의 개념 및 종류 = 53
• 2. 한국토지주택공사의 미분양 부동산투자회사 운용 사례 분석 = 54
• 3. 케이비부동산신탁의 미분양 부동산투자회사 운용 사례 분석 = 60
• 4. 미분양 부동산투자회사의 수익률 분석 = 65
• 제2절 미분양 부동산투자회사의 성과와 한계 = 72
• 1. 미분양 부동산투자회사의 성과 = 72
• 2. 미분양 부동산투자회사의 한계 = 81
• 제3절 미분양 부동산투자회사의 개선 방안 모색 = 86
• 1. 세제지원 확대 = 87
• 2. 부동산투자회사 제도 개선 = 90
• 3. 미분양 부동산투자회사 활용방안 = 93
• 제6장 결론 = 99
• 제1절 연구 요약 및 결론 = 99
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 102