서울시 오피스 공실률이 임대차 계약구조에 미치는 동적 영향요인 : 임차인 인센티브를 중심으로- = The Dynamic Effects of Vacancy Rates on Lease Contract Structures in Seoul’s Office Market - Focusing on Tenant Incentives -|RISS 상세보기

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울 오피스 시장에서 공실률 변화가 임대차 계약구조에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 실제 임대차 계약은 공실률 변 화에 따른 임대인·인차인간의 협상의 결과물인 실질임대료(가격적 요 소)와 임차인 인센티브(렌트프리, T.I., Fit-out)가 결합된 복합적 구조 로 이루어져 있음에도 불구하고, 공실률 변화에 따른 계약구조 전반의 조정 양상을 체계적으로 분석한 연구는 제한적이었다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 서울 오피스 시장은 글로벌 대도시와 달리 공실률이 급격히 하락하며 임대인 우위 시장으로 전환되었고, 이 과정에서 임대차 계약 조정 방식이 과거와는 다른 양상을 보였다는 점 에서 연구의 필요성이 제기되었다. 본 연구는 공실률 변화가 임대차 계약의 가격적 조정(실질임대료) 과 비가격적 조정(임차인 인센티브)에 미치는 영향을 통합적으로 분석 하고, 코로나19 전후 구조 변화여부와 강도를 비교 분석하였다. 이를 위해 2017년 1분기부터 2024년 3분기까지의 기간을 분석 대상 으로 설정하고, 서울시 4대 업무권역(CBD, GBD, YBD, OBD)의 연면 적 3,300㎡(1,000평) 이상 오피스 빌딩 595개 표본으로 건물 단위 패널 자료를 구축하였다. 분석 방법으로는 고정효과(FE) 및 확률효과(RE) 모형을 활용한 패널 회귀분석을 실시하고, 코로나19 시점 더미 및 상호 작용항을 통해 시장 전환기의 구조적 변화를 검증하였다. 실증분석 결과, 서울 오피스 시장은 공실률 변화에 따라 업무권역별 상이한 조정경로가 나타나는 구조적 이질성이 확인되었다. GBD는 C등급 비중이 높고 프라임급 빌딩의 비중이 낮은 구조적 특성을 지닌 시장으로, 자연공실률 이하의 저공실률 상태(높은 수요)가 지속되는 선도시장으로, 공실률 상승에도 불구하고 실질임대료가 상승 하는 특수한 조정 양상을 보였으며, 렌트프리를 포함한 임차인 인센티 브는 보수적으로 활용되었다. 팬데믹 이후 공실률이 급락과 함께 실질 임대료를 대폭 인상하면서, 계약초기 1회성 제공의 Fit-out이 강화된 특징이 있다. CBD는 재개발을 통한 공급이 지속되는 권역으로 렌트프 리가 핵심적 조정 수단으로 활용되었다. YBD는 대규모 복합개발로 인 한 프라임급 신축의 공급(파크원, 포스트타워)과 기존 프라임급 빌딩 (IFC)의 경쟁으로 렌트프리, Fit-out, T.I. 등 비가격적 조정 수단이 복 합적으로 활용되었다. 건물 등급별로는 등급이 낮은 빌딩일수록 임대 료 자체를 통한 조정이 두드러진 반면, 프라임 빌딩(GBD 제외)에서는 비가격적 인센티브를 적극 활용하는 경향이 확인되었다. 인센티브 구성 요소별로는 렌트프리가 전통적인 비가격 조정 수단 으로 기능한 반면, TI는 매우 보수적으로, Fit-out은 팬데믹 이후 공실 률 하락과 더불어 실질임대료를 강화하는 과정에서 보조적 조정 수단 으로 작동하였다. 종합하면, 서울 오피스 시장에서 공실률 변동에 따른 임대차 계약구조의 조정은 특정 인센티브 요소 하나에 의해 결정되기 보다는, 업무권역별 특성과 가격과 비가격 요소가 유기적으로 결합되어 작동하는 구조적 메커니즘을 확인하였다. 본 연구는 서울 오피스 시장 의 임대차 계약 조정 메커니즘을 실증적으로 규명하였다. 주제어: 공실률, 실질임대료, 렌트프리, 티아이, 핏아웃, 패널분석 오피스 임대차 계약구조, 게임이론, 행동경제학, 협상

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본 연구는 서울 오피스 시장에서 공실률 변화가 임대차 계약구조에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 실제 임대차 계약은 공실률 변 화에 따른 임대인·인차인간의 협상의 결과물인 실...

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