국내 부동산시장에 대한 포트폴리오기반 스타일분석모형의 개발에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

1. 1차년도 연구요약 - 오피스투자의 스타일분석모형 개발

1) 오피스표본 확보 및 과거 수익률 추정

스타일인자의 도출 및 검정을 위해서는 다양한 오피스에 대한 임대 및 매매 자료가 필요 - 오피스 관리에 오랜 경험을 가진 부동산서비스업체와의 협력을 통해 자료 확보

오피스는 거래빈도가 낮아 개별 물건에 대해 일정한 주기별로 수익률이 관찰되지 않으므로 적절한 자본환원율을 적용하여 추정해야 함 - 헤도닉가결결정모형을 이용하여 1) 개별 오피스에 적용 가능한 자본환원율 산출모형을 도출 또는 2) 권역별/규모별 자본환원율 지수를 작정하여 과거 수익률의 시계열을 추정

2) PBSA를 위한 스타일인자의 도출 및 검정

국내 오피스 가격결정요인에 대한 폭넓은 검토를 통해 유력한 스타일인자 정리 - 오피스 공간시장과 자본시장을 포괄하는 연립방정식모형을 통해 수익률에 유의한 영향을 미치는 설명변수를 도출

실증분석을 통해 유의한 스타일인자 도출 - 오피스표본으로부터 다양한 방법으로 추출된 포트폴리오에 대해서 상기 설명변수를 이용한 군집분석을 실시하고, 그 결과 나눠진 집단들이 상이한 수익과 위험의 특성을 나타내는지 확인함으로써 스타일인자로서의 유의성 검정

3) 레버리지비율 등 재무인자 반영방안 도출

국내 오피스시장의 레버리지비율에 따른 대출조건 차이 검토 - 1) 오피스를 담보로 집행된 대출계약의 표본을 확보하거나 2) 그것이 어려울 경우 은행, 보험사 등 대출담당자 설문을 통해 레버리지비율과 대출조건(만기, 이자율 등)의 관계를 검토

이를 스타일분석에 적용 - 각 오피스의 수익률을 추정함에 있어서 다양한 레버리지비율에 따른 효과를 시뮬레이션 함으로써 스타일인자 검정에 반영

4) 오피스투자의 스타일분석모형 수립

판별분석 또는 로지스틱회귀분석 형태의 스타일분류모형 수립

Core, Value-added, Opportunistic 3분법을 기본적으로 사용하되, 국내 시장에 대한 적합성을 신중히 검토 (미국의 3분법을 유럽시장에 적용하는 과정에서 Core Plus라는 4번째 스타일이 제시된 사례도 있음)

2. 2차년도 연구요약 - 상업시설을 포함하는 스타일분석모형으로 확장

1) 리테일 및 호텔표본 확보 및 과거 수익률 추정

리테일의 경우 기관투자자의 투자대상이 되는 카테고리를 정하고(할인점, 쇼핑센터 등), 그와 관련된 임대 및 매매자료 확보 - 리테일 관리에 오랜 경험을 가진 부동산서비스업체와의 협력을 통해 자료 확보. 오피스와 유사한 방법으로 수익률 추정

호텔의 경우 대부분이 직영으로 운영되어 최근까지도 임대사례가 희소하므로, 영업실적을 통해 수익률을 도출하는 모형 개발 - 최근 들어 이루어지고 있는 ‘호텔매출과 연동된 임대차계약’의 조건을 조사하여, 이를 응용한 수익률추정모형 개발

2) PBSA를 위한 스타일인자의 도출 및 검정

오피스에서와 동일한 방법 적용

스타일분석모형은 오피스, 리테일, 호텔에 대해 각각 수립하는 것이 아니라, 3가지 섹터의 부동산을 포괄하는 하나의 모형을 수립하는 것임 - 오피스, 리테일, 호텔 등 부동산의 섹터도 하나의 스타일인자가 됨

3. 3차년도 연구요약 - 산업시설, 투자증권까지 포함하는 복합자산 스타일분석모형의 개발

1) 산업시설을 포함하는 스타일분석모형 수립

물류시설, 공장 등 기관투자자의 투자대상이 되는 카테고리를 정하여 수익률추정 및 레버리지비율을 반영한 스타일인자의 도출 및 검정 - 1, 2년차 연구와 동일한 방법 적용

2) 주식, 채권 등 투자증권 포함방법 정립

각 투자증권의 세분화정도 결정 - 종합지수 < 섹터별 지수 < 개별증권 수익률

각 투자증권의 투자비중한도 결정 - 당시의 혼합형펀드 운용현황조사, 최적의 복합자산포트폴리오 구성비율 분석 등을 통해 세분화정도 및 투자비중한도 결정

3) 복합자산 스타일분석모형 수립

국내시장을 대상을 하는 종합모형 수립 - 해외투자를 포함하는 모형은 향후과제로 남김