비례율 분석을 통한 결합개발사업의 이전용적률 결정에 관한 연구 = A Study on Determination of TFAR of Conjoint Renewal Project through the Analysis of the proportional rate

국문 초록 (Abstract)

결합개발제도는 도시내 자연경관과 문화적이고 역사적인 건축물등을 보호하기 위하여 도입한 계획기법이다. 결합개발제도가 작동하기 위해서는 저밀관리구역의 용적률을 고밀개발구역으로 옮겨가는 이전용적률이 필요하다. 이전용적률의 결정 방법은 구릉지역인 저밀관리구역이 단독으로 사업을 시행할 수 있는 최소정비용적률에서 저밀관리구역을 저층·저밀로 유지하기 위한 도시계획적인 관리목표용적률의 차이로 산정된 지상층건축연면적을 기초로 하고 있다. 관리처분계획 분석결과는 결정된 이전용적률이 결합되어 있는 구역간의 권리와 이익 배분의 불균형을 초래할 수 있는 것으로 나타났다. 이는 균형 있고 합리적인 권리와 이익의 분배라는 재개발사업의 관리처분계획 일반 원칙과 충돌하는 결과를 낳게 된다. 이것이 지금까지 많은 연구자들이 결합개발사업의 발전을 위해서 해결해야 하는 중요한 문제라고 지적해온 것이다. 결합개발 계획수립권자가 결합개발구역의 결합되어 있는 구역 간 권리와 이익의 배분이 균형을 잃지 않도록 이전용적률을 결정하면서 동시에 이를 분배할 수 있는 방법에 대한 연구가 필요하다. 연구 결과는 비례율 분석으로 이전용적률이 적정하게 결정될 경우 결합되어 있는 구역간에 이익과 권리를 균형 있게 분배하는 균형용적률과 균형비례율이 있음을 밝혀냈다. 그동안 결합개발제도의 도입과 결합개발 계획을 통해 제도의 취지와 목적을 실현할 수 있는 토대가 마련되었다. 그리고 본 연구 결과로 제안된 균형용적률과 균형비례율을 활용할 경우, 결합되어 있는 구역간의 이익과 권리가 균형 있게 배분 되도록 관리처분계획이 가능하여 결합개발제도 발전과 결합개발사업의 촉진을 기대 할 수 있게 되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Conjoint Renewal Program(CRP) is introduced to protect natural landscape or cultural and historic buildings in the urban development project. The key idea of CRP is based on the transferred floor area ratio (TFAR) from low density area to high density area. The decision of TFAR depends on the total developable ground floor area which is calculated from the targeted areas of high and low density. In turn, high density areas can be developed in higher density and low density areas can be managed in lower density in urban planning. However, introduction of TFAR may bring about the unbalance of rights and benefit distribution in the management disposal plan if costs and benefits of two areas are not cautiously checked. This research aims at the conflicts within the general principles of management disposal plan of redevelopment project for the balanced and reasonable distribution of rights and benefit. This study enables to show that there exists the balanced floor area ratio (BFAR) and the balanced proportional rate (BPR) to ensure balanced distribution of rights and benefit for the proper determination on TFAR according to analysis of management disposal plan. This study proposes several policy implications for the successful CRP through refining contents of the management disposal plan, which adjust the balance of rights and benefit in the combined balanced floor area ratio and the proportional rate zones.

목차 (Table of Contents)

• Abstract
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 이론적 논의
• Ⅲ. 결합개발관련 제도 및 사례 분석
• Ⅳ. 연구 대상사업 구역의 관리처분결과 분석
• Ⅴ. 이전용적률 분석
• Ⅵ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

참고문헌 (Reference)

1 장재일, "재개발사업의 사업성 지표에 대한 해석- 조합원 입장에서의 사업성 판단을 중심으로" 한국도시설계학회 14 (14): 143-154, 2013

2 서울특별시, "이문ㆍ휘경 재정비촉진지구 재정비촉진계획" 서울특별시 2008

3 성남시, "신흥 주택재건축 정비구역지정"

4 부천시, "부천 원미 재정비촉진지구 재정비촉진계획" 부천시 2009

5 김인희, "구릉지 경관관리 및 정비촉진을 위한 결합개발제도 연구" 서울시정개발연구원 2006

6 광명시, "광명 재정비촉진지구 재정비촉진계획" 광명시 2009

7 여춘동, "결합개발의 확대를 위한 모델개발과 모의실험 평가에 관한 연구" 대한국토·도시계획학회 45 (45): 93-104, 2010

8 김주진, "결합개발방식을 적용한 사업참여 방안" 대한국토지주택공사 토지주택연구원 2012