신탁을 활용한 부동산 금융의 쟁점연구- 용산역세권 개발사업 케이스를 중심으로 - = Study on Recent Real Estate Financing using Trust - Focused on the YongSan station-influenced Area Development Business Case -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper introduces and analyzes the recent real estate financing focusing on the YongSan station-influenced area development business case. In more detail, it examines some related legal issues such as real estate trust, real estate project financing (hereinafter PF), project financing vehicle (PFV), and asset-backed securities (hereinafter, ABS).
These days, real estate financing business participants face the contracting real estate indirect financing market, so they have incentive to finance their real estate development business by securitizing their real estate PF loans and issuing ABS or asset-backed commercial paper (hereinafter, ABCP).
In addition, after financial credit in 2007 and especially since 2011 when K-IFRS has been enacted, big-sized constructors are reluctant to provide credit enhancement to real estate development financing. Therefore, other forms of credit enhancement devices are being introduced. For example, securitizing land buyer’s claim is used to return the price of the land purchase in the event of revocation or termination of land purchase contract thereby alleviating the constructors’ burden backing up the implementing companies’ liability. From this context, this paper reviews some related financing issues in the recent case of YongSan station-influenced area development business.
Most of all, this paper stresses the importance of and the need for shifting into emerging large, professional and well capitalized implementing companies in Korea.

국문 초록 (Abstract)

이 논문은 용산역세권개발사업의 경우를 중심으로 최근의 부동산 금융에 관한 법적 쟁점을 소개·분석하며, 또한 부동산신탁, 부동산프로젝트파이낸싱, 프로젝트금융투자회사(PFV) 및 자산유동화증권(ABS)와 같은 관련 쟁점을 검토하는 것을 목적으로 한다.
근래 경기 침체의 현실에서 부동산금융업 종사자들은 은행 등을 통한 부동산 간접금융시장이 축소되는 현실에 직면하고 있다. 따라서 이들은 부동산 PF 대출채권을 유동화시켜서 직접금융시장에서 투자자들을 상대로 ABS나 ABCP를 발행하여 추진 중인 부동산개발사업에 자금을 대는 방향으로 전환하고 있다.
이렇게 직접금융시장으로 전환하는 근래의 추세는, 부수적으로 2007년의 금융위기 및 특히 국제회계기준이 시행된 2011년 이후에 대형 시공사들이 부동산개발금융에 신용보강을 제공하는 것을 꺼리는 점에도 기인한다. 따라서 이들 대형 시공사들에 의한 신용보강 대신 근래에 다른 형태의 신용보강장치들이 도입되고 있다. 이러한 신용보강장치의 형태 중에는 토지매매계약이 취소 또는 종료될 경우에 해당 토지의 매매대금에 관한 토지매수인의 반환청구권을 유동화시킴으로써 시공사가 시행사의 책임을 보강할 부담을 완화시키는 장치도 발견된다. 직접금융시장으로의 전환추세 및 신용보강 형태의 전환이라는 근래의 자금조달수단 방식의 변경을 감안하여, 이 논문은 최근의 용산역세권 개발사업의 경우에서 몇가지 관련 금융이슈를 살펴보고 있다. 용산역세권 개발사업은 비록 무산되었으나, 직접금융시장에서의 자금조달을 위한 자산유동화 기법의 활용, 시행사의 도산위험으로부터의 절연을 위한 토지 담보신탁의 활용, 한국철도공사라는 신용있는 공기업에 의한 토지매매대금 반환확약의 신용보강장치로의 활용 등 근래의 부동산개발사업의 변경추세를 반영하고 있다. 최종적으로 이러한 금융기법은 결국 시행사의 영세성에서 비롯된 것이니만큼 우리나라에서 대규모의 전문성을 갖추고 자본력을 확충한 시행사가 출현할 필요가 있다.

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