土地公槪念 制度의 問題點과 改善方案 = (A) Study on the Problems in the system of the Concept for Public Real Estate and Plans for Improving it

국문 초록 (Abstract)

토지공개념제도의 根本趣旨는 그 주된 내용이 되는 3개法律(택지소유상한에 관한 법률, 개발이익 환수에 관한 법률, 토지초과 이득세법)등을 통하여 住宅所有의 한계를 정하여 국민이 宅地를 골고루 所有하도록 유도하고, 택지의 供給을 촉진함으로써 국민의 주거생활의 안정을 도모하고, 토지로부터 발생하는 자본이익, 不勞所得을 환수하여 이를 적절히 配分함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고, 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전을 이바지 하는데 그 目的을 두었다.
부동산 투기로 인한 폐해는 크게 토지보유의 편중과 결부된 분배의 형평에 미치는 효과와 효율적 이용에 미치는 效果로 나누어 볼 수 있다.
부동산 투기로 인한 폐해가 심각할수록 투기억제 對策에 대한 요청이 더욱 높아 가고 그런 요청에 부응하여 마련된 대책에 거는 기대는 더욱 크다. 토지투기억제라는 당위적 측면에서 토지공개념제도의 실제 효과가 어떻게 나타났는지를 검토하고, 시대의 변화와 함께 사회현상의 변화가 토지공개념 법률 적용의 개편에 대한 요구를 어떻게 하게 되었으며, 그 결과 수정된 좀더 나은 土地政策의 정립과 함께 새로운 토지공급의 확대, 토지이용의 적극 권장 등 토지운용에 대한 해법을 검토하여 다음과 같이 그 대강을 整理한다.
토지공개념은 사소유권의 남용의 결과로 발생한 토지투기를 중심으로 한 토지질서 문란의 사회적 폐해를 시정하고 토지정의를 실현하고자하는 토지철학이며 토지사상이다. 그러나 구체적으로 토지공개념을 운용함에 있어 근본적인 토지제도의 개혁을 하지 못하고 토지 투기 억제를 위한 공법적 규제의 강화위주로 실천되어 왔다. 규제의 강화에 의하여 탈법행위가 행해지고, 탈법행위는 또다시 토지질서를 깨뜨리는 부작용을 낳았다.
토지공개념 제도의 도입이 지가 안정 및 토지의 효율적 이용, 그리고 형평에 미치는 효과에 대해서는 어느 정도 긍정적 평가를 할 수 있다. 그럼에도 그 도입취지에 비추어 볼 때 미흡한 점이 있다. 이는 현행 토지공개념 관련 법률 제도가 토지문제의 참된 토지공개념 제도의 정립을 위한 주된 수단이 될 수 없음을 의미한다.
근원적인 해결을 위해서는 보다 강화된 토지관련 공개념 세제를 토지정책의 근간으로 하되 토지공개념 제도는 그 보완적 성격으로서 활용하고 특히 지가 안정과 관련해서 이러한 조세 수단 뿐만 아니라 기타 거시 정책 변수를 적절히 관리하는 정책을 전개해야 할 것 이다.
나아가 개발권을 토지소유권에서 분리하여 독립된 권리로 인정하는 방안도 검토할 필요가 있다고 생각되며, 아울러 개발권의 市場流通性(marketability)을 인정하는 방안도 검토할 필요가 있다.
향후 토지공개념은 자연이 국민 모두에게 준 토지임을 명심하고, 환경보호를 위하여 개발이 제한되는 토지에 대해서는 개발손실의 보상을 강구하면서 모든 국민이 균등하게 토지를 향유할 수 있도록 함을 주된 목표로 하여 발전시켜 나가야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The main purposes of the system of "the concept of public real estate" (hereinafter referred to as 'the public real estate system') are by the means of three acts (Act of ceiling possession of building-sites, Act relating ,to retrieve of development interests, Act of the tax of excessive profits in real estate, all of them enacted in 1989) to achieve the followings: first, to lead people to possess all building-sites of this country equally by determining the threshold of possession of dwelling houses; secondly, to provision of building-sites; thirdly, to prevent any speculation in real estate by retrieving capital interest and unearned income arising from land and allocating them duly and properly; and lastly, to be useful for sound development of people's economy by promoting efficient use of land.
Evil practices incurred by speculation in real estate for a past long time can be divided generally into its effect influencing the equity in distribution associated with biased possession of real estate and its effect influencing the efficient use. The more these evil practices are serious, the more increased the requests for measures restraining such speculation are; therefore, our expectations have been enlarged of the measures designed to comply with this requests.
Reviewing how the actual effects of the public real estate system came out in the light of restraint of speculation in real estate, how the changes of social phenomenon have made a request for modifying the laws concerning the concept of public real estate in application thereof and some advanced solutions including newly enlarged provision of land and active encouragement of making use of land as well as the establishment of real estate policy, I would like to summarize the problems of this system and put forward practicable plans for improving it below.
The concept of public real estate is a doctrine or philosophy that is intended to correct socially evil practices like real estate speculation resulting from abusive exercise of private possession and realize justice and fairness in real estate. Specifically this concept, however, has been mainly operated not in renovating the real estate system basically, but in reinforcing the restraint of real estate speculation. Violations have been committed due to that reinforcement, resulting in evil effects breaking down order in real estate.
The introduction of the system of the concept of public real estate may be appraised affirmatively in a sense in the aspects of stabilization of the price of land, efficient use thereof, and the effect on equity. Nevertheless, there are still insufficient points in the light of the motive of the introduction; this means that current legal system concerning the concept of public real estate cannot be a significant and useful method to set up the genuine framework dealing with real estate problems.
To resolve these problems basically, more strengthened taxation concerning the concept of public real estate should be a cornerstone of land policy, but at the same time, the public real estate system should be utilized as a supplementary method. Connected with stable price of real estate in particular, the policy should be developed which will conduct macro policy variables properly as well as this device of real estate tax.
Moreover, it seems to be necessary that we should ponder over the plan permitting the separate right to develop apart from possession of land, and examine the device admitting marketability of the right to develop furthermore.
Bearing in mind that nature is given to all of the people in this country and contemplating the compensation for loss of development, we should improve this public real estate system in the future to firstly guarantee each person to possess his or her own land evenly and equitably.

목차 (Table of Contents)

• 요지
• 제1장 서론
• 1. 연구의 목적 = 1
• 2. 연구의 범위와 방법 = 2
• 제2장 토지공개념 제도의 내용
• 1. 토지공개념 관련 제도의 개관 = 5
• 1) 토지공개념의 의의와 기본성격 = 5
• 2) 토지 공개념의 적용 = 6
• 2. 토지공개념 제도의 실천 수단 = 16
• 1) 토지 배분의 형평성 실현을 위한 수단 = 16
• 2) 토지 이용의 효율성 제고를 위한 수단 = 17
• 3) 토지 거래의 정상화를 위한 수단 = 18
• 4) 지가안정을 위한 수단 = 19
• 5) 기타 (공급확대 등) = 20
• 제3장 토지공개념 제도의 흐름과 총괄분석
• 1. 토지공개념과 환경변화 = 23
• 1) 법 시행 후의 변화 = 23
• 2) 개선요청 사항 = 24
• 3) 올바른 토지정책 수단 정립 요구 = 26
• 2. 토지공개념의 변천 = 27
• 1) 판례를 통하여 본 위헌요소 = 27
• 2) 헌법 불합치 부분에 대한 법률 개정 = 37
• 3. 토지공개념 제도의 효과분석 = 40
• 1) 긍정적인 효과 = 40
• 2) 부정적인 효과 =49
• 3) 단기효과 = 55
• 제4장 토지공개념 제도의 문제점과 개선방안
• 1. 택지 소유 상한제 = 58
• 1) 현황과 문제점 = 58
• 2) 개선방안 = 61
• 2. 개발 부담금 제도 = 66
• 1) 현황과 문제점 = 66
• 2) 개선방안 = 73
• 3. 토지 초과 이득세 = 77
• 1) 현황과 문제점 = 77
• 2) 개선방안 = 82
• 제5장 결론 = 86
• 참고문헌 = 89
• ABSTRACT = 92