주택재개발 사업의 영향요인 분석연구 (출구전략 이후)

국문 초록 (Abstract)

실태조사를 실시한 324개 구역 중에서 2014년 11월 현재 정비(예정)구역 해제가 결정된 곳을 포함하고, 상업지역이나 공업지역을 대상으로 하는 도시환경정비사업(예정)구역과 데이터의 누락 등으로 인하여 분석에 활용할 수 없는 주택재개발･주택재건축사업 구역을 제외하여 189개 구역을 분석대상으로 선정하였다.
분석대상인 189개 구역(추진주체가 있는 구역 100개, 추진주체가 없는 구역 89개 구역) 중에서 계속 사업을 계속 추진하는 구역은 121개(추진주체 유 90개 구역, 추진주체 무 31개 구역, 추진주체가 없는 구역 89개 구역 중에서 31개), 구역해제를 결정한 구역은 68개 구역(추진주체 유 10개 구역, 추진주체 무, 58개 구역)으로 나타났다.
정비(예정)구역의 특성과 관련된 변수를 살펴보면 정비사업의 유형과 촉진계획 여부는 표본 내에서 주택재개발사업 구역과 주택재건축사업 구역이 비슷하게 포함(평균 0.5)되어 있고, 촉진구역에 포함되지 않은 구역이 포함된 구역에 비하여 다소 적은 것(평균 0.4)으로 나타났다. 정비(예정)구역 내에 토지등소유자수 는 평균 556.3명이고 표준편차가 445.4명으로 정비(예정)구역의 규모에 대한 편차가 큰 것으로 조사되었다. 그리고 용도지구 여부의 평균은 0.3으로 규제지구에 포함되지 않은 구역이 포함된 구역에 비하여 적은 것으로 타나났다.
마지막으로 주변 환경에 대한 만족도와 관련한 주거환경이나 이웃과의 신뢰관계에 만족을 하는 거주자 비율의 평균은 각각 48.8%와 46.7%로 만족하지 않는 거주자가 다소 많은 것으로 나타났으며, 각각의 표준편차가 22.7%, 22.9%로 나타나 정비사업구역별 편차가 다소 큰 것으로 조사되었다.
로지스틱 회귀분석에서 변수간의 높은 상관관계가 있는 경우에는 다중공선성 문제가 나타날 수 있고, 이러한 경우 회귀분석의 결과 추론에 문제가 발생하게 되어 모형을 신뢰할 수 없게 된다. 따라서 상관관계분석을 통하여 변수간의 상관관계를 살펴보고, 공차한계(tolerance)와 분상팽창요인(variance inflation factor; VIF)을 통해 세 개 이상의 변수간에 발생할 수 있는 다중공선성 여부를 진단하였다. 그 결과 상관계수값이 0.5이하로 독립변수간의 상관관계는 문제가 없는 것으로 나타났으며, 공차한계와 분산팽창요인(VIF)도 다중공선성 문제는 없는 것으로 나타났다.
한편 우도비 검정을 통하여 로지스틱 회귀모형의 적합도를 판단한 결과, 분석모형의 경우 최종모형의 -2 Log 우도값이 246.95에서 142.28로 상수항만 포함된 모형의 -2 Log 우도값보다 작아지고 있으며 유의확률도 0.00으로 나타

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze factors affecting the decision-making on Housing Redevelopment and Reconstruction Projects. This study inquiries that the major factors regarding the promoting of Housing Redevelopment and Housing Reconstruction Projects in the past are still important in the era of low growth and regeneration and aims to search for many supporting methods. 189 project districts are the subjects of this analysis (121 promotion districts and 68 rescission districts, which are the acquirable data among the 606 total districts. A Binary Logistic Regression Model is used to analyze the factors. The results show that seven variables for Project Promotion Decision-making were significant statistically at 90% significance level; in caseswhere ratio of substandard lots, apartment area ratio, ratio of non-residential Buildings or ratio of disposal of property are higher and Satisfaction or Economic Satisfaction are lower, the Housing Redevelopment and Housing Reconstruction Project was difficult to promote. Resulting implications are as follows; first, factors related to Economic Feasibility are very important suggesting that the government needs to implement various public support measures to improve Economic Feasibility. Second, in districts of rescission, various