부동산 정책 충격의 경매시장 전이효과 분석: 서울 아파트 경매 낙찰가율을 중심으로 = Lagged Transmission of Real Estate Policy Shocks: Focusing on Apartment Auction Bid Ratios in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2025년 정부의 1차, 2차, 3차 부동산 정책이 서울 아파트 경매시장 낙찰가율에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위하여 서울 25개 자치구의 월별 패널자료를 구축하고, 정책효과의 동태적 반응을 분석하기 위하여 ARDL 모형과 충격반응함수(IRF) 분석을 실시하였다. 또한정책효과의 지역적 차이를 검토하기 위하여 핵심지역(강남구･서초구･송파구･마포구･용산구･성동구)과비핵심지역을 구분하여 비교분석을 수행하였다.
분석 결과, P1(6･27 가계부채 관리 강화 정책)은 낙찰가율을 하락시켰다, 이는 금융규제 강화로 인한투자수요 위축의 영향으로 해석된다. 반면 P2(9･7 주택공급 확대 정책)와 P3(10･15 주택시장 안정화 정책)는 낙찰가율을 상승시켰는데, 이는 장기 공급과 단기 공급 절벽 간의 시차와 대출규제를 강화함으로써시세보다 저렴한 경매시장으로 실수요자들이 집중되었고 토지거래허가도 필요 없고 갭투자도 가능한 경매시장으로 수요가 유입된 결과로 분석된다. 특히 P3는 세 정책 가운데 낙찰가율을 가장 많이 상승시켰다. 충격반응(IRF) 분석 결과 정책효과는 대부분 정책 시행 직후 단기적으로 나타난 후 2~3개월 이후 점차 약화되는 것으로 나타났다. 또한 핵심지역은 비핵심지역에 비해 정책 변화에 더욱 민감하게 반응하는것으로 확인되었다.
본 연구는 정부 부동산 정책이 서울 아파트 경매시장에 미치는 영향을 동태적 관점에서 분석하였다는점에서 의의를 가진다. 특히 ARDL 모형과 IRF 분석을 활용하여 정책효과의 시차적 반응과 지속성을 분석하였으며, 핵심지역과 비핵심지역을 구분하여 정책효과의 공간적 차이를 실증적으로 검증하였다는 점에서 기존 연구와 차별성을 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the effects of the Korean government’s first, second, and third real estate policy packages implemented in 2025 on apartment auction bid ratios in Seoul. To achieve this objective, monthly panel data for 25 districts in Seoul were constructed, and an Autoregressive Distributed Lag (ARDL(1,2)) model and Impulse Response Function (IRF) analysis were employed to examine the dynamic responses of the auction market to policy shocks. In addition, to investigate regional differences in policy effects, the districts were classified into core areas (Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, Mapo-gu, Yongsan-gu, and Seongdong-gu) and non-core areas for comparative analysis.
The empirical results indicate that the first policy package (June 27 household debt management measures) generated a negative response in auction bid ratios, suggesting that strengthened financial regulations reduced investment demand in the auction market. In contrast, the second policy package (September 7 housing supply expansion measures) and the third policy package (October 15 housing market stabilization measures) showed positive responses, implying that supply expansion and stabilization policies provided positive signals to market participants. In particular, the third policy package exhibited the largest positive effect among the three policies. The IRF analysis further revealed that most policy effects appeared in the short term and gradually diminished after two to three months. Moreover, core areas were found to respond more sensitively to policy changes than non-core areas.
This study contributes to the literature by analyzing the dynamic effects of government real estate policies on the Seoul apartment auction market.
Specifically, it applies the ARDL model and IRF analysis to identify the lagged responses and persistence of policy shocks, while also empirically examining spatial differences in policy effects between core and non-core regions.