주택재개발사업 시행시 추진 단계별 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement Plan of Enforce Steps Process in Urban Redevelopment Project

국문 초록 (Abstract)

국문요약

본 논문에서는 주택재개발 사업이「도시 및 주거환경정비법」을 근거로 시행되고 있는 바 정비사업의 한 유형인 주택재개발 사업의 시행단계별 문제점과 개선방안을 연구해 봄으로써 앞으로 시행될 주택재개발 사업이 보다 효율적이고 합리적으로 시행 될 수 있도록 개선방안을 제시하고자 한다.

그동안의 주택재개발 사업의 과정은 주거환경개선이라는 성과도 있었지만, 여러 가지 과제를 우리에게 동시에 주고 있는데, 과제와 시행 단계별 개선방안은 다음과 같다.

첫째, 사업계획 단계 시 주민참여제도의 미흡이다.
정비기본계획, 사업인가계획, 관리처분계획 등 수립 시 공람 전 반드시 주민 공청회를 거치도록 하여 주민의사가 충분히 반영 된 사업을 추진하도록 하는 것이다.

둘째, 조합의 전문성 부족이다.
조합 집행부의 전문성 부족은 사업의 투명성과 효율성을 저하시키고 과도한 사업비용을 유발하는 등 주민갈등의 원인이 되고 있는 현실을 반영하여, 관할 행정관청은 조합원 및 조합관계자, 정비사업관리전문업자에 대한 전문교육을 주기적 또는 시행단계별로 의무적으로 실시하여 조합원 및 조합관계자, 정비사업관리전문업자의 전문성 부족을 교육을 통하여 보완하여 사업이 원활히 추진 될 수 있도록 역량을 키워 주어야 할 것이다.

셋째, 사업시행 시 이해관계인 갈등조정의 어려움이다.
주택재개발사업을 진행하는 동안 주민간의 분쟁이 생겼을 시 주민간의 이해관계를 조정하고 분쟁을 중재할 수 있는 제도적 장치가 미흡하기 때문에 자체적으로 해결해야 하는 어려움이 발생하는 데, 분쟁조정위원회와 같은 공적기관을 통하여 재개발사업에 대한 주민들의 이해를 돕고, 주민들 간의 분쟁과 의견 차이를 조정하여 갈등해결과 사업기간 단축을 도모하여야 한다.
분쟁조정위원회의 구성은 지역사회 구성원, 관할 행정청 관계 공무원 및 관련 분야 전문가와 분쟁 이해관계인을 참여시켜 분쟁에 대한 이해 설득을 통하여 분쟁이 조기에 해결 될 수 있도록 분쟁조정위원회 구성을 다양화하여 갈등을 조정하고, 공공의 역할은 증대되도록 하여야 할 것이다.

넷째, 사업완료단계 시 조합원 부담금 과다 문제 발생이다.
영세한 가옥주와 세입자는 부담금과 보증금에 대한 부담이 크기 때문에 재입주가 어려워지게 된다. 가변형 구조의 주택 등 다양한 주택양식 개발과 20평형대의 중소형 아파트 건립비율을 높이는 것이 거주민의 주거안정을 높이는 한 방법이 될 수가 있으며, 세입자의 주거대책을 위해서는 지불 가능한 공공임대 아파트를 늘리고 보증금과 월임대료에 대하여 장기 저리로 금융보조가 병행되도록 하여 임대아파트에 정착 할 수 있도록 하여야 한다.
즉 세대분리형 등 다양한 주택양식 개발을 통한 조합원 부담금 경감과 금융보조로 세입자 정착을 도와야 하며, 공공건설 임대주택 표준건축비의 현실화와 사업절차 간소화를 통한 사업기간 단축으로 조합의 사업성을 확보해주어야 조합원 부담금 과다문제 해결에 기여할 것이다.

주제어 : 주택재개발사업, 도시정비사업, 관리처분, 사업시행인가, 구역지정

목차 (Table of Contents)

• 目 次 ⅰ
• 國 文 要 約 ⅵ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 第2章 住宅再開發事業의 一般理論 7
• 第1節 住宅再開發事業의 槪念과 役割 7
• 1. 주택재개발사업의 개념 7
• 2. 주택재개발사업의 역할 10
• 第2節 住宅再開發事業의 沿革 14
• 1. 재개발 개념의 등장 14
• 2. 주택재개발 관련 법제도의 발전과정 15
• 第3節 住宅再開發事業 分類 19
• 1. 사업방식에 의한 분류 19
• 2. 건설교통부방식에 의한 분류 21
• 3. 시행대상에 의한 분류 23
• 第4節 住宅再開發事業의 年度別 施行方式(서울시 중심) 26
• 1. 1910년1945년(일제강점기) 26
• 2. 1950년1973년 이전 27
• 3. 1973년현재 29
• 第5節 都市整備事業과 住宅再開發事業과의 關係 33
• 1. 도시정비사업 의의 33
• 2. 도시정비사업 관련 법체계 34
• 3. 도시정비사업 유형 40
• 第3章 住宅再開發事業 推進 現況과 施行節次 42
• 第1節 住宅再開發事業 推進 現況 42
• 1. 주택재개발사업 추진 현황 42
• 2. 서울시 도시정비사업 현황 45
• 第2節 住宅再開發事業의 施行節次 46
• 1. 사업계획단계 48
• 2. 사업준비단계 53
• 3. 사업시행단계 57
• 4. 사업완료단계 63
• 第4章 住宅再開發事業 推進 段階別 問題點 및 改善方案 67
• 第1節 住宅再開發事業의 問題點 67
• 1. 사업계획 단계 시 주민참여제도의 미흡 67
• 2. 사업준비 단계 시 조합의 전문성 부족 68
• 3. 사업시행 단계 시 이해관계인간 갈등조정 어려움 69
• 4. 사업완료 단계 시 조합원 부담금 과다 71
• 第2節 住宅再開發事業의 改善方案 72
• 1. 공람위주에서 공청회위주로 주민참여 확대 72
• 2. 지속적인 전문교육 강화 74
• 3. 분쟁조정위원회 구성 다양화를 통한 공공역할 증대 75
• 4. 사업성 확보를 통한 부담금 경감과 금융보조 76
• 第5章 結 論 78
• 參 考 文 獻 81
• 附 錄 87
• ABSTRACT 114
• 表 目次
• <표2-1> 서울시 주택보급률 12
• <표2-2> 주택재개발의 역할 13
• <표2-3> 1941년 서울 토막민 분포지역 26
• <표2-4> 1955년 서울의 불법정착지구 지역 27
• <표2-5> 서울시의 불량 무허가주택 개발방식 현황 32
• <표2-6> 도정법에 의한 정비사업 구분 36
• <표2-7> 도시재생사업 39
• <표3-1> 연도별 주택 재개발사업 현황 42
• <표3-2> 지역별 주택 재개발사업 현황 44
• <표3-3> 정비사업별 추진현황 45
• <표3-4> 주택재개발사업 추진현황 46
• <표3-5> 주택재개발사업 시행단계별 추진 절차 46
• 그림 目次
• <그림3-1> 주택재개발사업 시행 단계별 내용 48
• <그림3-2> 정비사업 단계별 시행절차 66